Preis-Blasenbildung am Immobilienmarkt
Es gibt (eigentlich) eine einfache Formel um Blasenbildungen zu erkennen:
Wenn die Kaufpreise für Immobilien deutlich stärker steigen als die Mieten für die Immobilien, dann ist einen Tendenz zur Überbewertung zu erkennen.
Dabei muss man aber beachten, dass die Kaufpreiserhöhungen und die damit einhergehenden Renditeabsenkungen ggf. teilweise nachhaltig sind. Dies kann darin begründet sein, dass die Renditen in der Vergangenheit zu hoch waren und jetzt im Rahmen der internationalen Transparenz angeglichen werden. Im Wohnungsbereich kann es aufgrund von Regulatorik auch ein Nachlaufen der Wohnungsmietanpassung geben.
In Berlin haben sich in den letzten 12 Monaten die Kaufpreise für Wohnungen deutlich stärker entwickelt als die Mietpreise. Durch die Mietpreisbremse und die geplanten Veränderungen am Mietpreisspiegel kann es zu zusätzlichen Belastungen der Mietentwicklung kommen. Temporäre Effekte wie z. B. Flüchtlinge verzerren tatsächlich oder psychologisch das Bild zusätzlich. Daher ist die Preisentwicklung hier mit besonderer Vorsicht zu genießen.
Im Bürobereich stellt sich die Lage ähnlich dar. Hier haben sich in Berlin z. B. die Büromieten ebenfalls erhöht. Die Spitzenmiete ist auf 24 EUR gestiegen. Die Transaktionspreise sind dennoch derart gestiegen. Die Rendite sinken dennoch in Richtung 4%.
Auch hier ist zu beachten, das es zu Blasenbildung kommen würde, wenn die Rendite auf oder unter das Niveau anderer, industriell besser aufgestellter europäischer Hauptstädte fallen sollte.