Nachhaltigkeit ist mehr als Co2-Sparen …
Die Immobilienwirtschaft nimmt in Bezug Nachhaltigkeit langsam Fahrt auf. Häufig wird dies aber erst einmal nur mit dem Energieverbrauch und dessen Erhebung und ggf. Reduzierung in Verbindung gebracht und in „Nachhaltigkeitsstrategien“ aufgeschrieben.
Das ist natürlich ein „deutlich zu kurzer Sprung“. Unabhängig davon, ob man sich gleich ESG widmet (und damit auch „S“ und „G“ bearbeitet) ist auch nur das „E“ deutlich vielschichtiger. Ein stark eingeschränkter, reduzierter Ansatz kann auch andere Teile und Themen des „E“ später behindern. „E“ steht für „Enviromental“ und nicht für Energie. Der ESG-Ansatz zieht sich auch durch alle Ebenen und Themen des Unternehmens und des Immobilienbestandes. Enviromental betrifft neben dem Gebäude auch den Betrieb des Unternehmens selbst (Reisen, Veranstaltungen etc.) und das Social betrifft neben dem Umgang mit Mietern (Green, Brown oder ggf. Waffenindustrie?) und Mitarbeitern auch die Werklöhne und Rohstoffbezüge der beauftragten Firmen. Das „G“ betrifft neben der Unternehmensführung auch die Themen Vergütung, Compliance, Steuern auch die Unabhängigkeit von Kontrollen und Aufsichtsräten.
Allein das „E“ bezieht sich neben dem operativen Energieverbrauch des Betriebes des Gebäudes für Heizen, Kühlen, Technik etc. auch auf den Modernisierungs- und Instandhaltungsbereich. Dabei müssen natürlich die Mieterdaten und deren Stromverbrauch mit einbezogen werden. Hierzu müssen diese Daten (auch die Daten, die die Mieter direkt mit Versorgern abrechnen) aber noch von den Mietern erhoben werden. Zudem: Wie und mit welchen Techniken und Materialien wird gearbeitet? Sind diese ökologisch? Wie wirken die jeweiligen Maßnahmen auf Klimaziele, Wasserknappheit und Artenvielfalt? In der Praxis werden Fragen zu stellen sein, wie z. B.: Lehne ich einen Mieter ab, da er nicht-ökologische Ausbauwünsche hat? Dazu muss intern entweder eine eigene Kalkulationsgrundlage (ähnlich Co2-Preisen) geschaffen und etabliert werden oder eine Balance-Scorecard (Wie wirkt diese Maßnahme auf meinen Co2-Fußabdruck?). Lehne ich Mieter ab, die „Brown“ statt „Green“ sind? Auch hier wird ggf. eine Balanced-Scorecard sinnhaft sein um einen gewissen Prozentsatz „grüner“ bzw. ESG-tauglicher Mieter zu gewährleisten. Zu „E“ gehören auch die Kreislauffähigkeit und Schadstoffbelastung von verwendeten Materialien (inkl. deren tatsächliche Wiederverwendung) auch Biodiversität und das Abfallmanagement und -entsorgung. Kommt das Bauholz aus nachhaltiger Produktion mit Wiederaufforstung? Eine reine Konzentration auf Energieeinsparung führt i. d. R. zur Verwendung umweltschädlicher Dämmmaterialien, die das „E“ an anderer Stelle wieder konterkarieren. Auch werden wir feststellen, dass Co2-Einsparung oder gar Neutralität nur mit Co2-negativen Baustoffen und Ersatzmaßnahmen (Bepflanzungen etc.) zu erreichen sein wird, da ein Grundverbrauch eines Gebäudes im Betrieb für Energie und Co2 nicht dauerhaft und nachhaltig unterschritten werden kann.
Das noch weiter entfernte „S“ wirkt wie gesagt auch als Querschnittsthema. Social auf allen Ebenen betrifft neben den Mitarbeitern des eigenen Unternehmens auch die Mitarbeiter des Mieters, der Dienstleister und Baufirmen auch die Herstellung der Rohstoffe und Baumaterialien (analog Lieferkettengesetz). Wie sozial (neben dem fraglichen ökologischen Footprint) ist die Produktion der Solaranalagen, Elektroautos, Holz- und Kunststoffproduktion? Welches Geschäftsmodell verfolgt mein Mieter? Lehne ich Mieter ab, weil ihr Produkt unsozial ist? Ist die Waffenproduktion unsozial? Welche Branchen noch? Und wer definiert das? Sind Amazon, Google und Facebook sozial (auch weil sie keine Steuern in der EU zahlen?).
Das „G“ am Ende wird / sollte zu mehr Transparenz führen. Ziel ist eine gute Unternehmensführung mit Fairness und dem Einhalten aller Gesetze und Regelungen. Hört sich sich einfach an? Dann kommen wir gleich mal zum Thema Steuern. Das Umgehen von Steuerlasten im Inland durch nicht betriebsbedingte Auslandsniederlassungen dürften, wenn ggf. auch legal, nicht unter den Gedanken des „Good Governance“ fallen. Firmensitze in Luxemburg aus denen rein deutsches Geschäft betrieben wird etc. wohl auch nicht. Wie gehen die Investmentvehikel damit um, wenn das anlagesuchende Kapital Ihnen nach ESG-Kriterien dann die Mittel entzieht?
Fazit:
Wenn man sich dem Thema Nachhaltigkeit unter Berücksichtigung des ESG nähern möchte muss man dies am Anfang sicherlich stückweise tun, man darf dabei aber den Gesamtblick nicht aus dem Auge verlieren. So wird jede Nachhaltigkeitsstrategie erst einmal mit einer Eingrenzung starten: „Wir haben das Gesamtbild im Blick, beginnen jetzt aber mit diesem Teilaspekt. Alle anderen Teilaspekte folgen“. Aber die Teilbereiche „E“, „S“ und „G“ muss man jeweils schon ganzheitlich denken und einheitlich in einem Schritt angehen. ESG ist ein Querschnittsthema für alle Bereiche und Tätigkeiten eines Unternehmens und können nicht einzeln gedacht werden. Un wenn man mit dem „E“ beginnt, muss man das gesamte „E“ im Blick haben. Alleinige Energieeffizienz und Co2-Footprint-Optimierung können und werden Fehlanreize in anderen Teilbereichen des „E“ setzen.
Voraussetzung für alle Maßnahmen die dem einfachen Strategiepapier entwachsen sollen ist eine Datenerfassung, – speicherung und -management aller relevanter Daten und Informationen in einer geeigneten Software mit entsprechenden Schnittstellen. Dazu gehören neben Verbrauchsdaten vor allem eine Erfassung aller relevanter Bauteile. Nur wenn ich weiß, welchen Energieverbrauch ein Bauteil, Heizung, Kühlung etc. in Erstellung, Betrieb und Entsorgung hat, kann ich mein „ESG“ überwachen und optimieren. Um technische Anlagen im Betrieb sinnhaft zu optimieren müssen diese über IP-Schnittstellen verfügen. Nur so kann auch der Verbrauch überwacht und die Energiebilanz des Gebäudes fortgeschrieben werden. „Dumme“ Technik darf jetzt sicherlich nicht mehr eingebaut werden.