Immobilienkauf im „Osten“ – Wo lohnt sich das Investment langfristig … ? Ist „BB“ eine Chance?
Die neuen Bundesländer (außer Berlin) waren lange geprägt von Bevölkerungsabwanderung. Das hat auch auf die Wirtschaft gewirkt. Beides hat die lokalen Immobilienmärkte deutlich belastet, verändert und geprägt. Auf der aktuellen (verzweifelten) Suche nach Anlagemöglichkeiten, rücken die Städte und Gemeinden in den neuen Ländern wieder in den Fokus von Investoren. Doch wo ist tatsächlich eine nachhaltig, positive Entwicklung zu erwarten?
Ich empfehle die Studie des Berlin-Institutes (http://www.berlin-institut.org/fileadmin/user_upload/Im_Osten_auf_Wanderschaft/BI_WanderungOst_online.pdf), die die Wanderungsbewegungen nach verschiedenen Altersklassen untersucht hat. Tatsächlich gewinnt der Osten inzwischen an Bevölkerung – die Wanderungsbewegung hat sich um gekehrt. Das hat verschiedene Ursachen. Verschiedene Altersklassen haben auch unterschiedliche Wanderungswege bzw. -ziele.
Wie zu erwarten profitieren die 8 „Großstädte“ am meisten von Wanderungsgewinnen. Allerdings ziehen die jungen Menschen gern zur Universität – verlassen diese Städte dann aber nach dem Studium auch schnell wieder. Ältere Menschen ziehen auch eher in kleinere Städte mit guter Versorgung, und auch gern in die alte Heimat.
Was bedeuten diese Ergebnisse für den Immobilienmarkt?
Die Wanderung der Bevölkerung wirkt natürlich zuerst auf den wohnwirtschaftlichen Immobilienmarkt. Allerdings ist klar zu erkennen, dass die gewerblichen Märkte und insbesondere die Büromärkte mit 12- 24 Monaten Verspätung „nachziehen“…
Klar ist, dass die rein ländlichen Gebiete verlieren und ggf. noch eine Chance durch Flüchtlingsunterbringung haben können – die Flüchtlinge ziehen aber auch eher und lieber in die größeren Städte.
Wohnen & Co.: Neben den bekannten Studentenwohnungen in Universitätsstädten scheinen sich auch Seniorenimmobilien, barrierefreies Wohnen in Mittelzentren als Potentiallagen heraus zu kristallisieren. Ebenso scheinen Familien aus dem Umland in attraktive Stadtlagen zurückzukehren.
Büromärkte: Die 8 Großstädte scheinen sich als Märkte mit stabiler Bevölkerung und damit auch nachhaltiger gewerblicher Nachfrage zu etablieren. Daher kann ggf. auch von AB-BA abgewichen werden und ein BB attraktiv sein. B-Lagen in B-Städten (den 8 Großstädten) bieten sicherlich noch Entwicklungs- und Wertsteigerungspotential.
Retail: Nahversorgungszentren in Mittelzentren mit gutem Angebot an Versorgung (auch für Ruheständler) können ein gute Marktchance haben.
Fazit: Der Blick nach von ist immer mit hoher Unsicherheit verbunden. Allerdings erscheinen die Ergebnisse der Studien nachvollziehbar. Daher wäre für einen Büroinvestor der Erwerb einer Immobilien in B-Lage in B-Städten ein Investitionsrisiko, dass wahrscheinlich noch adäquat verzinst wird und Chancen bietet.