Immobilienfinanzierung in Coronazeiten
Die Coronapandemie hat die Immobilienfinanzierungen an mehreren Punkten getroffen:
- Die Banken sehen sich höheren Ausfallrisiken aufgrund potentieller Kreditnehmerinsolvenzen aufgrund nachhaltigem Mietausfall gegenüber.
- Die in der Euphorie der letzten Jahre eingepreisten Risikokosten bilden das aktuelle Ausfallrisiko nicht ab, daher sind zusätzliche Rückstellungen erforderlich.
- Die Bonitätsbeurteilingen der Banken sind im März massiv unter Druck geraten und haben sich noch nicht wieder vollständig erholt (siehe CDS-Preise).
Im Neugeschäft und auch bei Prolongation / Neuvereinbarung von Bestandsengagements kommen nun weitere Hürden hinzu:
- Erhöhte Eigenkapitalanforderungen aus bereits beschlossenen „Basel-Regulierungen“ sowie ggf. neue Verschärfungen
- Deutlich erhöhte Liquiditätskosten verteuern die benötigten Kreditmargen
- Erhöhte eigene Risikosten im Vergleich zur Vor-Coronazeit verteuern die Kreditmargen zusätzlich
Im Ergebnis müssen deutlich höhere Gesamtmargen aufgerufen werden, ohne dass die eigene Nettomarge steigt. Im Gegenteil müssen weitere Zugeständnisse gemacht werden um wettbewerbsfähig zu bleiben.
Allein bei den Liquiditätskosten dürften selbst Top-Banken im gedeckten Bereich heute rd. 0,3% und im ungedeckten Bereich rd. 0,9% benötigen. Da die Marktpreise nicht gefallen sind, bewegen wir uns selbst bei LTV´s von 60% zum Verkehsrwert bei rd. 110% des Beleihungswertes. Daher sind dann maximal noch 50% des Darlehen noch deckungsstockfähig. In dieser vereinfachten Betrachtung würden sich dann für das Gesamtdarlehen allein Liquiditäskosten von rd. 0,6% ergeben – zzgl. Risikokosten, Stückkosten und Gewinnerwartung der Bank.
Allein die aktuellen Liquiditätskosten übersteigen damit früher mögliche Gesamtmargen bei Top-Engagements.
Im Ergebnis steigen die Finanzierungskosten für Investoren durch höhere Kreditmargen mitunter deutlich, auch wenn die Einstände weiterhin historisch niedrig bleiben. Der Wetbewerb der Banken dürfte dennoch weitergehen, auch wenn viele Banken jetzt Zurückhaltung verkünden.
Es bleibt spannend, ob wir ab dem 01.10.2020 eine erhöhte Anzahl von Insolvenzanträgen wegen Illiquidität bei Immobilien-Zweckgesellschaften sehen werden. Die derzeit stabilen Marktpreise sollten aber die Ausfallrisiken der Banken in Grenzen halten – solange kein Tsunami kommt und Preise tatsächlich in Rutschen kommen.