Immobilien-Portfoliomanagement – die oft vernachlässigte Disziplin…
Viele Investoren haben bei Beginn der Immobilienanlage eine bestimmte Vorstellung, in welche Standorte, Objektgrößen, Nutzungsarten, Risikoklassen und Renditebrandbreiten sie investieren wollen. Anschließend verfallen viele aber oft eine objektkonkrete betrachtungsebene und verfolgen eine moderate Buy-and-Hold- Strategie.
Dabei ist ein fortlaufendes Portfoliomanagement zwingend sinnhaft, da nur so neben objektkonkreten Parametern auch die Portfolio-Gesamtzusammensetzung (Renditeerwartung und deren Realisierung sowie z. B. ggf. daraus entstehende Klumpenrisiken in Bezug auf Nutzungen, Mieter, Altersstruktur der Immobilien etc.) beobachtet und aktiv gemanagt werden kann. Auch „softe“ Vorgaben der Investoren ESG etc. sind zu überwachen.
Natürlich können auch Portfoliostrategien nach Markowitz umgesetzt werden – dies hat aber in der Praxis im Immobilienbereich allein wenig Bewandtnis.
Die Portfolioanalyse ermöglicht auch ein internes Benchmarking wichtiger Kennzahlen, und das Erkennen ggf. bestehender systematischer Risiken. Neben den quantitativen Auswertungen sind auch qualitative Kriterien z. B. mittels Scoringmodellen nach Risiken (Lagerisiko, Objektrisiko) sowie externe und interne Einflussfaktoren sinnhaft.
Der Blick von der „Meta“-Ebene ermöglicht auch neutralere Analysen und Einordnung der Objekte zu eventuellen Verkaufs- bzw. Nachinvestitionsentscheidungen.
Ein internes Portfoliomanagementsystem muss – technisch unterstützt – regelmäßig das Portfolio mit Kennzahlen analysieren und frühzeitig Hinweise auf Anpassungsbedarf geben. Auch nur mit dem Portfoliomanagement können Szenarien der Entwicklung interner oder externer Einflussfaktoren wie z. B. der Mieten, Zinssätze oder Lagekriterien durch gerechnet und analysiert werden.