Forward-Swaps … jetzt?
Die Zinsen sind seit Jahresbeginn weiter gefallen. Die kfr. Zinsen (z. B. der 3- Monats-Euribor) auf 0,2%. Die 10 Jahres-Zinsen auf 0,55%. Man muss davon ausgehen, dass die kfr. Zinsen sich eher seitwärts bis weiter leicht sinkend bewegen werden. In 3 Monaten wäre auf der Nullzins möglich. Erhöhungspotential sehe ich hier – aufgrund der EZB-Politik – auch in 12 Monaten nicht. Bei den langfristigen Zinsen wirken die EZB-Maßnahmen weniger – hier wirken mehr der Markt und eventuell erwartete Inflationstendenzen. daher sehe ich hier im Jahresverlauf eher Erhöhungspotential als weiteres Absenkungspotential.
Was bedeutet das für die Zinssicherungen? Wenn in 2015 am langen Ende die Zinswende erreicht ist, sollten wir uns Gedanken über die Absicherung in der Zukunft liegender Zins-Ausläufe machen. Sofern es die Immobilienstrategie zulässt, sollten wir im Laufe des Jahres vorfristig die Zinsen am langen Ende eindecken.
Wenn z. B. in 5 Jahren die vorhandenen Zinssicherung für eine langfristige Bestandsimmobilie oder ein größeres >Teilportfolio ausläuft, wäre dieses Jahr sicherlich geeignet für die Immobilie oder einen signifikanten Teil des Portfolios Zinssicherungen abzuschließen.
Forward-SWAPs notieren noch immer auf Rekordniveau: Mit 5 Jahren Vorlaufzeit kostet einen 10 Jahres-SWAP-Kondition (also eine Gesamtlaufzeit von 15 Jahren) zum 6 Monats-Euribor ziemlich genau 1,0%. Also sichern wir uns heute für den Zeitraum 2020 bis 2030 diesen Zinssatz von 1,0%.
Sicherlich ein sinnhafter Ansatz. die EZB bemüht sich die Inflation zu steigern – mit Maßnahmen und beschwörenden Worten. Wenn die Inflation an die Zielmarke von knapp unter 2,0% steigen sollte, wäre ein Finanzierungszins von 1,0 % natürlich schick. Da ist auch noch Platz für die Kreditmarge und etwas Profit. Eine Geld- (bzw. Kredit-) entwertung über Kreditzins bedeutet einen echten Zusatzertrag im Nettovermögen.
Tatsächlich ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein 10 Jahreszins im Jahr 2020 günstiger als 1% notiert sehr gering.
Wenn Sie also Zinsausläufe in diesem Bereich haben – bitte prüfen und rechnen Sie die Möglichkeit einer Absicherung zum jetzigen Zeitpunkt durch. zumindest für eine Teilsumme.