Kategorie: Real Estate
Michael Piontek
12.04.2017
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Die Digitalisierung in den Immobilienunternehmen schreitet langsam voran. Sukzessive verschwinden Aktenberge und manuelle Rechnungsmappen und weichen Dokumentenmanagementsystemen und digitalen Rechnungsworkflows. Dabei ist zu beachten, dass die Dokumentenmanagementsysteme nicht nur als Archiv sondern als intelligente Arbeitsgrundlagen verstanden und eingerichtet werden. Dadurch können Dokumente nicht nicht nur manuell „in der Tonne“ gesucht werden („hoffentlich finde ich es wieder“) sondern automatisiert bei der Bearbeitung von Vorgängen (Rechnungsprüfungen, Gewährleistungsverfolgungen, Kreditbearbeitungen etc.) bereitgestellt werden. Dadurch entstehen echte Synergien. Die Möglichkeiten der einzurichtenden Workflows sind vielfältig – bis zur automatisierten Buchung unter Wegfall der Kreditoren- und Debitorenbuchhaltung. Automatische Verschlagwortung, automatisiertes Controlling und automatisch erstellte Unternehmenspräsentationen in Managementinformationssystemen sind weitere, reale Möglichkeiten. Doch das spielt sich alles innerhalb des Unternehmens ab…
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Michael Piontek
21.10.2016
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Es gibt viele Ideen zur digitalen Entwicklung der Immobilienwirtschaft – auch für die Büroimmobilien. Was es in unseren Branche aber noch mehr gibt sich Fragezeichen und ein zu langsames Adaptieren der Entwicklung.
Es lohnt sich ein Blick auf den Wohnungsmarkt – was kam da Neues auf den Markt? Was könnte auch auf den Büromarkt anwendbar sein?
Dort gibt es Vermittlungsplattformen für Wohnen – auch auf Zeit, auch für Co-Wohnen. Im Bürobereich kennen wir jetzt inzwischen auch Co-Working-Spaces, Kurzanmietungen von möblierten Büros (in verschiedenen Qualitätsabstufungen). Dies wird aber i. d. R. nicht vom Immobilieneigentümer angeboten – sondern von einem Unternehmen, dass als Mieter der Gesamtfläche auftritt und dann ausstattet und Arbeitsplatzweise oder „Zimmerweise“ untervermietet.
Doch was ist mit den klassischen Büroanmietungen auf mittlere bis längere Zeit? Gern vereinbaren die Immobilieneigentümer langlaufende Mietverträge, bauen dem Mieter dafür die Fläche auch gern individuell zurecht. Früher waren die großen Single-Tenants bei Investoren und Banken besonders beliebt – heute hat man erkannt, dass Muli-Tenant zwar aufwändiger aber im Zweifel sicherer ist. Aber was sagt der Kunde / Mieter in heutigen Zeiten dazu? Nicht selten ist für den Mieter die lange Laufzeit von 5 oder 10 Jahren gar nicht zu übersehen. Hat er in der Zeit Mehrbedarf oder weniger?
Wäre ein Mieter nicht eher bereit eine standard- (mit hoher Drittverwendungsfähigkeit) ausgestattete Fläche anzumieten, wenn er dafür nur kurze Festlaufzeiten oder Kündigungsmöglichkeiten hätte? Er könnte dann seinen Platzbedarf flexibel gestalten – und die Kosten damit optimieren. Insbesondere bei den neuen, wachsenden Unternehmen ist das sicherlich eine Möglichkeit ggf. möblierte Büros auch auf einen längeren Zeitraum zu vermieten. Das höhere Risiko des Eigentümers auf Leerstand (teilweise) und Nachvermietung (schneller) muss natürlich durch einen höheren Mietzins ausgeglichen werden. Dies erscheint aber möglich, da auch aus anderen Gründen die größeren Mieter ihre Mietverpflichtungen kritisch betrachten werden. Nach IFRS müssen solche langläufigen Verbindlichkeiten nach bestimmten Regeln ab 2017 passiviert werden. Das kann die Attraktivität von kurzlaufenden Mietverträgen deutlich erhöhen.
Es wird die erste Plattform, das erste Unternehmen kommen, das als Zwischenmieter diesen Mehrertrag abschöpft. Warum sollte der Immobilieneigentümer dieses Geschäft abgeben? Er könnte die Fläche teurer anbieten und auch Marktmietentwicklungen viel schneller antizipieren als mit einem Staffelmietvertrag bzw. einem indexierten Mietvertrag (vor allem in heutigen, inflationsarmen Zeiten)
Diese Plattformen werden dann natürlich weitere Dienstleistungen anbieten oder vermitteln. Von Reinigungsservice, Getränkelieferungen bis zum Wachschutz. Was kann man noch liefern / anbieten? Internetzugang (Glasfaser), Serverkapazitäten und Empfang/Telefonservice. Kurz gesagt alles, was der Mieter nicht selbst in seinem Kerngeschäft erbringt.
Was sind noch für Geschäftsmodelle im Immobilienbereich denkbar?
- Bessere und schnellere (Online-) Informationen über Geschäftspartner (Bonitäten, Branchen etc.) um schnell auf mögliche Risiken (aber auch Chancen) reagieren zu können.
- Bessere und laufende Bereitstellung von Informationen im Umfeld der eigenen Immobilien (Maklerunabhängig) über Mietentwicklung und einzelne Deals.
- Allgemein zugängliche Handwerkerkopplungen, die sich auch online an die eigene IT-System anschließen lassen.
Mittelfristig werden Immobilieneigentümer nicht mehr um die Gründung einer eigenen Service-GmbH herumkommen – sonst verliert er nicht nur Ertrag sondern über die externen Dienstleister am Ende auch seine Mieter.
Michael Piontek
21.10.2016
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Digitalisierung ist ein häufig diskutiertes Thema in unserer Branche. Doch wie geht es häufig voran? Wo sind die Stolpersteine?
Es startet (natürlich am Anfang) mit einem vernünftigen ERP-System. Viele setzen auf SAP, andere auf branchenspezifische Buchhaltungssysteme. Hierbei sollten aber auch gleich die Schnittstellen bedacht werden (automatisches Einlesen von Kontoauszügen, Schnittstellen zu Zahlungsverkehrsprogrammen, Schnittstellen zu Anderen Systeme, die mit den Daten weiterarbeiten könnten – wie z. B. Planungsprogramme)
Der nächste Schritt ist eine Planungssoftware in die die Ist-Daten des ERP-Systems übernommen werden können. Hier können dann weitere Annahmen für die Zukunft hinterlegt werden um eine Businessplanung aber auch ein Risikomanagement und Controlling umsetzen zu können. Im Planungsprogramm können Simulationen erfolgen und ggf. auch weitere Aufgaben (Risikoberechnungen) vorgenommen werden.
Zum operativen Finanzmanagement kann dann – zur Vermeidung von Excel-Hilfslösungen – ein Treasury-Management-System hilfreich sein. Hiermit können nicht nur operativen Liquidität, Darlehen und Zinssicherungen verwaltet und geplant werden sondern auch Zinsscherungen direkt abgeschlossen und ins das ERP-System „zurückgebucht“ werden. Problem bei diesen Systemen ist regelmäßig, dass die Systeme dominant ausgestaltet sind. dies bedeutet, dass dort alle Daten zu erfassen und pflegen sind – dies widerspricht der Logik alle Daten nur an einer Stelle zu pflegen um Dateninkonsistenzen und Medienbrüche zu vermeiden.
Der nächste Evolutionsschritt ist das ein Dokumentenmangementsystem zur Reduzierung (ggf. auch Vermeidung) von Papierablagen und -abläufen. Neben dem ersten Schritt eines digitalen Archivs (mit all den Themen „Verschagwortung“ und „einfaches Wiederfinden“) könne dort dann auch Workflows wie eine Rechnungsverarbeitung vom Eingang über Prüfung , Freigabe, Verbuchung bis zur Zahlung angelegt werden. Neben der Vermeidung von unübersichtlichen Papierablagen liegt der Vorteil hier vor allem in der Beschleunigung, Transparenz, Ãœberwachbarkeit und Sicherheit der Abwicklung. Es können auch weitere Workflows wie Gewährleistungsverfolgung oder jegliches Vertragsmanagement abgebildet werden. Im Endergebnis kann die damit die korrekte Abwicklung aller Vorgänge sichergestellt werden.
Der wirkliche Schritt ins digitale Zeitalter erfolgt aber erst, wenn der Rechnungsworkflow dann auch autark bucht und somit Arbeiten und Personalkapazitäten im Rechnungswesen namhaft reduziert werden können. Dazu sind die Kontierungen bei den Geschäftsvorfällen einmalig zu hinterlegen.
Weitere Programme zur IT-gestützten Objekt- bzw. Mängelverwaltung lassen sich „anbauen“, z. B. Immo-Office. Hiermit können alle Objektmängel digital verwaltet und deren Abarbeitung überwacht werden – ggf. lässt sich auch eine Handwerkerkopplung angliedern.
Alle diese Daten lassen sich dann auch weiterverwenden: Mit QlikView oder Jeddox lassen sich aus den jetzt vorhandenen Daten automisiert Unternehmenspräsentationen (Company und Portfolio) gestalten. Es ist keine manuelle Erstellung, Pflege und Aktualisierung mehr erforderlich. Auch können Arbeitsplatzkonkret jederzeit relevante Daten wie z. B. Mietrückstände für Propertymanager, Kontostände für Liqui-manager und KPI´s für Controller in Echtzeit ohne manuelle Erhebung oder Abforderung bereitgestellt werden – natürlich auch mobil auf iPad oder iPhone. Hier sind umfangreiche Analysen und Informationsbereitstellung automatisch möglich – dazu greifen die System direkt auf die Datenbanken der Hauptsysteme ERP etc.) zu. Wie bisher können natürlich auch Mieterlisten etc. automatisiert mit Reporting Services für Banken oder auch intern bereitgestellt werden.
Durch die Digitalisierung lässt auch ein nahezu papierloses Büro erreichen. Mit Programmen wie One Note können Sitzungen vorbereitet, Informationen verfügbar und Dokumente gemeinsam bearbeitet werden. Große Leitzordner (in mehrfacher Ausführung) werden nicht mehr benötigt.
Ein weitere Vorteil: manuelle Arbeiten wir bei Reisekostenabrechnungen lassen sich deutlich reduzieren: Taxifahrten mit Mytaxi und parken mit Easypark sowie Tanken mit Tankkarten führen zu PDF-Rechnungen, die schlank im Rechnungsworkflow maschinell abgerechnet und bezahlt werden können. jede manuelle Verarbeitung von solchen belegen kostet zwischen 10 – 14 EUR – da lässt sich einiges sparen.
Zusammengefasst die Vorteile des digitalen Büros:
- zentrale Aufbewahrung aller Unternehmensdokumente
- Zugriff aller berechtigten Mitarbeiter auf Dokumente (Gruppendefinitionen)
- mobiles Arbeiten arbeitsplatzunabhängig
- umweltfreundlich, da weitestgehend papierlos
- platzsparend
- zeitsparend durch integrierte Workflows
- einfache Verfolgung von Fristen und Terminen
- sofortige Übersichtslisten, Analysemöglichkeiten, Kennzahlen über Dashboards durch Schnittstellenverknüpfung mehrerer Systeme
- eindeutige Zuständigkeitszuordnung
- automatisierte Abläufe (Rechnungsverbuchung)
Was bringt die Zukunft noch? Intelligenz in den Systeme. natürlich kann das DMS lernen Dokumenten nach speziellen Kennwörtern zu durchsuchen und zu verschlagworten. due Kennwörter hat das System durch die zuvor manuelle Verschlagwortung bereits eingegeben bekommen. Aus der Kombination kann dann erkannt werden um welche Dokumentenart es sich handelt und auch schon die weitere Verarbeitung festgelegt werden. die Systeme können bei neuen Vorgängen auch selbst den Bearbeitungsweg erlernen. Automatische Übertagung von geprüften und freigegebenen Datensätzen in alle relevanten Systeme ohne manuelles Handeln u. v. m.
Technische Fortschritte der Sensorik liefern Daten für die technische und kaufmännische Verwaltung. Die Fassade meldet durch Sensoren wann sie verschmitzt ist und bestellt ggf. sogar selbst die Reinigung (wenn z. B. in den letzten 6 Monaten keine abgerechnet wurde). das „Spielfeld“ ist noch sehr groß….
Michael Piontek
21.10.2016
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Der Umfang der Transaktionen in 2016 hat zu 30.09.2016 einen Wert von 32,7 Mrd. EUR erreicht. Das ist beeindruckend – liegt aber immer noch 14% unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Das Ergebnis ist überraschend sehen wir doch eine sehr große und nicht abnehmende Nachfrage nach Investitionen in Deutschland. Es zeigt aber, dass die Angebotsseite trotz des erreichten hohen Preisniveaus noch nicht nachzieht. Neben den fehlenden Alternativinvestments bedeutet dies auch, dass die Bestandshalter wohl noch von weiter steigenden Preisen ausgehen. Zum anderen werden Immobilieninvestments in Zeiten knapper Rendite auch etwas intensiver geprüft – dies führt zu Verzögerungen.
Erneut hatten großvolumige Verkäufe und Portfoliodeals wesentlichen Anteil an den erreichten Umsätzen. Ich gehe davon aus, dass dies auch im letzten Quartal – das bekanntlich immer besonders strak ist – der Fall sein wird. Der Anlagedruck zum Jahresende könnte dazu führen, dass sich die Transaktionsgeschwindigkeit erhöht und in der Folge der Umsatz noch deutlich anzieht – und damit auch noch die 50 Mrd. EUR marke in Reichweite gerät.
Wir fast immer in der Vergangenheit haben Büroimmobilien der größten Anteil am Transaktionsvolumen. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei rd. 40% – im vergangenen Jahr lag er zeitweise bei über 50%.
Das markt „heiß“ ist zeigt auch an den auf breiter Front weiter gefallenen Renditen. Alle Top-Städte weisen Spitzenrenditen von unter 4% auf. Das „3“ ist die neue „5“ aus dem vergangenen Jahr ist längst Realität.  Insbesondere institutionelle Anleger werden diese Entwicklung weiter vorantreiben – solange Alternativanlage weiter schlechter rentieren. Zum Jahresende werden wir dann wohl neue Tiefststände bei den Spitzenrenditen sehen – vielleicht sogar nahe 3,0% in München und Berlin.
Michael Piontek
29.08.2016
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Es hört sich verlockend an: Hohe steuerliche Abschreibungen bei Denkmalschutzimmobilien sowohl bei Vermietung aber auch bei Selbstnutzung. Bei Eigennutzung der letzte verbliebene Hort steuerliche Vorteile. Und bei Steuerersparnis setzt bei vielen auch das rationale Denken gern mal ein wenig aus ;-), Das kennen wir noch aus Zeiten der Fördergebietsabschreibung. Aber wie sieht denn das Angebot heute in Berlin aus? Es gibt diverse Angebote in Berlin (West), Berlin (Ost) und Brandenburg. Die Preise sind natürlich unterschiedlich, haben aber eines gemeinsam: Die Kaufpreise sind so hoch, dass der Kunde seine Steuervorteile eigentlich beim Bauträger „abliefert“. Rechnerisch stellt sich das alles gut dar: Aber die Gesamtrechnung geht dennoch nicht besser auf als bei Anlage ohne Denkmalabschreibung. Weiterlesen
Michael Piontek
11.04.2016
Real Estate Keine Kommentare
Der Vermietungsmarkt ist 2016 stark in das Jahr gestartet. Das Umsatzvolumen liegt mit 889.000 qm rd. 10% über dem Vorjahreswert. Weiterlesen
Michael Piontek
11.04.2016
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Das Transaktionsvolumen ist im ersten Quartal mit 8,2 Mrd. EUR um 14% niedriger als im Vorjahreszeitraum ausgefallen. Weiterlesen
Michael Piontek
31.03.2016
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Die neuen Bundesländer (außer Berlin) waren lange geprägt von Bevölkerungsabwanderung. Das hat auch auf die Wirtschaft gewirkt. Beides hat die lokalen Immobilienmärkte deutlich belastet, verändert und geprägt. Auf der aktuellen (verzweifelten) Suche nach Anlagemöglichkeiten, rücken die Städte und Gemeinden in den neuen Ländern wieder in den Fokus von Investoren. Doch wo ist tatsächlich eine nachhaltig, positive Entwicklung zu erwarten?
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Michael Piontek
23.03.2016
Management,Real Estate Keine Kommentare
Die Mietpreisanpassungen von Gewerbemietverträgen nach der VPI-Preisentwicklung ist derzeit nicht „vergnügungssteuerpflichtig“. Im Januar ist der VPI-Index sogar um 0,8% gefallen. Dies bedeutet, dass die Miete entgegen der Marktentwicklung gesenkt werden müssen. In Zeiten steigenden Marktmieten (z. B. ist in Berlin die Spitzenmiete in 2015 um 2 €/qm gestiegen) laufen damit die Vertragsmieten und Marktmietmeieten auseinander.
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Michael Piontek
04.02.2016
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Es gibt (eigentlich) eine einfache Formel um Blasenbildungen zu erkennen:
Wenn die Kaufpreise für Immobilien deutlich stärker steigen als die Mieten für die Immobilien, dann ist einen Tendenz zur Überbewertung zu erkennen.
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