Kategorie: Real Estate
Michael Piontek
16.01.2019
Allgemein,Real Estate Keine Kommentare
Die Spitzenrenditen sind im Rahmen der Yield-Compression in den vergangenen Jahren stark gesunken. Dies hat zu sehr geringen Renditen für Immobilieninvestments insbesondere in den TOP-Städten und -Lagen geführt. Im Rahmen gleichzeitig steigender Renditen in den USA und einer sich abzeichnenden strafferen Geldpolitik der EZB werden die Renditen nicht weiter im bisherigen Maßstab sinken. Bereits in 2018 hat sich die Dynamik der Yield-Compression im Jahresverlauf etwas abgeschwächt. Es könnte teilweise auch bereits zu einer Bodenbildung gekommen sein.
Sollten die Zinsen für Alternativanlagen auch im Euroraum steigen, könnten sich die Immobilienrenditen ebenfalls leicht verbessern.
Im Laufe des Jahres 2019 könnte es auch so in C-Lagen zu einer leichten Konsolidierung, also Erhöhung, der erreichten Spitzenrenditen kommen. In A- und B-Lagen sehe ich das Risiko noch nicht.
Das bedeutet aber nicht, dass nun die Immobilienwerte sinken werden. Wie bereits früher ausgeführt haben bis zu 80% des Büroflächenbestandes noch nicht am deutlich gestiegenen Mietniveau für Büroflächen teilgenommen, da die Altverträge noch nicht zur Neuverhandlung anstanden. Aus diesen steigenden Cashflows bzw. der Abnahme der noch kommenden „under-rent-Jahre“ wird sich ein werterhöhender Effekt ergeben. Die Wertsteigerung des Jahres 2019 wird sich daher eher aus dem steigenden Cashflow sowie weiter steigender Marktmieten für noch anstehenden Neuvermietungen und Prolongationen ergeben.
Diese werterhöhenden Effekte werden in den Jahren 2020 ff. dann auch ein Gegenspieler zu dann ggf. wieder steigender Immobilienrenditen (=sinkenden Vervielfältigern) sein, und die Werte damit auch stabilisieren.
In der Planungsrechnung der nächsten Jahren sehe ich keinen Platz mehr für die Annahme weiter sinkender Spitzenrenditen. Hier sollte allein der Cashflow-Effekt aus der Angleichung der IST-Mieten zur Marktmiete angenommen werden.
Es bleibt auch ein Risiko, dass sich die erreichten und wohl weiter steigenden Marktmieten bei einer wirtschaftlichen Eintrübung durch internationale Handelsstreite, Brexit und Problemen aus wirtschaftlichen Veränderungen (z. B. Elektromobilität) ggf. unter Druck geraten und nicht weiter steigen oder sogar auch mal wieder sinken könnten. Dann würde dieser Nachholeffekt der Mietanpassungen geringer ausfallen.
Michael Piontek
14.11.2018
Allgemein,Real Estate Keine Kommentare
Der Büro-Immobilienmarkt der Hauptstadt ist (wie der wohnwirtschaftliche Markt) auf der Überholspur angekommen.
Zwar haben sich Verkaufs- und Vermietungsumsatz gegenüber dem Vorjahr vermindert – dies liegt aber am zu kleine Angebot, was die deutlich gestiegenen Mieten und Leerstandsquoten zeigen.
So sind die Spitzenmieten von 2014 von 22,50 EUR / qm auf 34,80 EU R/ qm im Q3/2018 gestiegen. Die Durchschnittsmieten von 13,20 EUR /qm auf 20,80 EUR / qm. Beide Werte haben also in nicht einmal 4 Jahren um rd. 50% zugelegt.
Der Leerstand ist von 4,5% auf 1,6% gesunken.
Was bedeutet dies für die Immobilienwerte? ist der drohende Turn-down zu erwarten?
Von den rd. 19,7 Mio. qm Büroflächen in Berlin sind in den letzten 4 Jahren (also während der „Mietpreisexplosion“) sind rd. 3,4 Mio. qm neu vermietet worden (= 17,3%). Die restlichen 16,3 Mio. qm (= 82,7%) werden erst später diesem Mietniveau gegenüberstehen. Langlaufende Mietverträge mit Indexierungsregelungen und ggf. weiteren Optionen führen dazu, dass Mietverträge mindestens 10 Jahre (manchmal erst nach 20 Jahren) nicht an das aktuelle Mietniveau herangeführt werden können. Sie weisen nach heutigem Marktniveau also einen erheblichen „Underrent“ auf. In der Praxis wurden in den letzten Jahren sogar wegen gesunkenem VPI-Index Mieten in Indexierungsverträgen gesenkt, obwohl die Marktmieten stiegen.
Die Immobilienbewertung erfolgt bei diesen Immobilien weitgehend nach dem DCF-Verfahren. Dabei werden alle künftigen Zahlungsströme (vereinfacht Mieten abzgl. Kosten) auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst. Für die Immobilien im Underrent bedeutet dies, dass das niedrige Bestandsmietniveau bis zur ersten Anpassungsmöglichkeit fortgeschrieben wird und dann die prognostizierte, erhöhte Marktmiete auf dem neuen Niveau eingerechnet wird. Dies bedeutet, dass jedes Jahr das höhere Mietniveau ein Jahr „näher“ kommt. Dies führt dazu, dass im Immobilienwert ein „schlechtes“ Mietjahr entfällt und der Immobilienwert sozusagen „automatisch“ um den potentiellen Mieterhöhungsbetrag (abzgl. eines sehr geringen Abzinsungseffektes) steigt.
Dieser Effekt gilt natürlich bei gleichbleibendem Vervielfältiger. Bei sinkenden Renditen und steigendem Vervielfältiger erhöht sich der Immobilienwert zusätzlich. Im Umkehrfall kann der „automatische“ Bewertungseffekt zumindest die potentielle Wertminderung aus steigenden Renditeanforderungen mindern oder sogar verhindern.
Die Stimmung ist sicherlich besonders optimistisch.
Klar scheint, dass die Risiken aus steigenden Zinsen sich vorerst (auch da die Zinsen nicht sprunghaft steigen werden) „im Rahmen“ halten werden. Weitere hohe Wertzuwächse sind allerdings auch nicht zu erwarten.
Daher veräußern natürlich konservative Anleger derzeit verstärkt zu Spitzenpreisen ihre Immobilien. Dies zeigt, dass diese Investoren nicht mehr mit weiteren, erheblichen Wertzuwächsen rechnen und jetzt vorsichtshalber realisieren. Das bringt Volumen auf den Markt – wenn auch zu hohen Preisen.
Michael Piontek
21.08.2018
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Facebook für die Büroimmobilie? Ist das sinnvoll?
In einer Gewerbeimmobilie, z. B. einer Büroimmobilie arbeiten viele Menschen mit vielen Bedürfnissen. Diese Menschen fahren zur Arbeit und zurück – und erledigen von dort auch manche private Besorgung. Mittages wird gern etwas gegessen. Privat oder auch mit Geschäftspartnern. Manchmal müssen auf dem Heimweg auch noch Lebensmittel gekauft werden. Die Fahrt wird bei gutem Wetter gern mal mit Fahrrad oder Roller am Stau vorbei gemacht. Dies sind alles nur Beispiele für Ansätze weiterer Dienstleistungsangebote, die zur Mieterzufriedenheit oder auch einem Geschäftsmodell führen können.
Ein Intranet oder ein Facebook des Gebäudes ermöglicht dem Vermieter alle Mieter über Störungen im Gebäude, geplante Veranstaltungen und bauliche Maßnahmen zu informieren. Zusätzlich können dort die Speisekarten der umliegenden Restaurants eingestellt werden um das Mittagessen oder Geschäftsessen besser planen zu können. Kleidungsstück-Reinigungsdienste wie Jonny Fresh oder Zipjet könnten dort gebucht werden. Mobilitätsdienste wie carsharing oder Emmy- oder Coup-Roller können für den Heimweg verlinkt werden. Die Einkäufe können über ein Rewe-Portal geordert und entweder ins Büro (gekühlte Annahmeboxen im EG) oder nach Haus geliefert werden. Über „Corporate Benefites“ kommen vergünstigte Angebote zum Mieter und der E-Concierge bedient und bucht auch individuelle Wünsche. Aktuelle Veranstaltungen bis zur After-Work-Party extern oder im Haus können hier eingestellt und beworben werden. Mieter im Haus (und ggf. Nachbarn) können Dienstleistungen und Produkte im Intranet bewerben.
Alles das kann nur zur Steigerung der Mieterzufriedenheit und Mieterbindung erfolgen.
Man kann mit dem Intranet natürlich auch Erträge durch die Werbung bzw. Interessentenweiterleitung generieren. Man könnte auch gezielte, subventionierte Angebote an die Mieter über das Intranet als Incentive leiten.
Man kann / muss vielleicht auch verhindern, dass fremde Dritte durch solche Angebote zu direkten Kontakt zu unseren Mieter erhalten und dann die Bindung an den Vermieter „lösen“ und ggf. dann später auch Mietangebote unterbreiten. Jeder, der den Kontakt zu unseren Mietern beeinflussen oder kontrollieren könnte, muss kritisch beobachtet werden.
Das Thema wird sicherlich wichtiger, zudem man die Mieter im bekannten Medium der Sozialen Medien abholen kann. Durch App-basierte Lösungen können die Mieter und deren Mitarbeiter die Angebote auch mobil nutzen.
Michael Piontek
07.08.2018
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Blockchain bedeutet, dass relevante Infomationen parallel auf allen teilnehmenden Computern gespeichert und durch Prüfziffern abgesichert werden. Damit soll die Nachvollziehbarkeit der Transaktion gewährleistet und eine Manipulation unmöglich gemacht werden. Doch welche konkreten Anwendungen können hiermit umgesetzt werden? Aktuell werden Beispiele eines Vertragsabschlusses, z. B. auch einer Darlehensaufnahme oder eines Immobilienverkaufes angeführt. Doch wie passt das zu den rechtlichen Vorgaben und Erfordernissen oder dem dazu erforderlichen Gesamtprozess? Wo besteht ein echter Bedarf an der neuen Technologie?
Bei einer klassischen Bankfinanzierung sehe ich keinen echten Bedarf. Die Kreditverträge werden erst nach Vorlage umfangreicher Unterlagen zu Bonität und Objekten und deren Auswertung / Beurteilung abgeschlossen. So lange diese Verträge nicht weiter syndiziert werden, erscheint ein Nutzen durch die Blockchain nicht gegeben. Manipulationsgefahr der Verträge im Nachgang besteht nicht.
Bei Kapitalmarktfinanzierungen (z. B. Schuldscheindarlehen) könnte eine Abwicklung über Blockchain im Vertrieb an mehrere Zeichner hilfreich sein, wenn die Abtretung der Schuldscheinteile dadurch auch rechtlich abgesichert werden kann. Schließlich müssen die Zeichner der Schuldscheine die digitale Abwicklung akzeptieren und allein durch die digitale Abwicklung sicher ihre Forderungen aufbauen können. Gleiches gilt für eventuelle Besicherungen (ggf. grundbuchlich). Durch eine vereinfachte, direkte Abwicklung könnte natürlich ggf. die Investmentbank „sparen“ – Roadshow und die Bereitstellung von Informaionen und Unterlagen wären dennoch erforderlich. Wenn zusätzlich schriftliche Vereinbarungen oder umfangreiche (kostenintensive) rechtliche Beratung erforderlich sind, wäre die Blockchain gar nicht erforderlich.
Bei Verkäufen sehe ich die Blockchain in Deutschland nicht, da Verkäufe notariell zu beurkunden sind und die Eigentümerstellung allein durch die Eintragung ins Grundbuch gesichert werden kann.
Bei Vermietungen ab einem Jahr ist das deutsche Schriftformerfordernis zu beachten. Hier wären zuerst umfassende rechtliche Änderungen erforderlich.
Der Abschluss von Bauverträgen könnte digital erfolgen, ob dies aber eine echte Vereinfachung ist bliebe abzuwarten, da es i. d. R. nur einen Vertrag mit einer konkreten Baufirma nach umfassenden Verhandlungen und „offline“ Besichtigungen gibt – und der Vertrag wird auch nicht weitergereicht.
Insgesamt scheint die Blockchain vor allem auf den Abschluss und den Handel mit Verträgen einsetzbar zu sein. Hier sind Einsetzungsmöglichkeiten in der sehr stark objektlastigen Immobilienwirtschaft erst einmal zu prüfen – und ob eine echte Ersparnis und die rechtliche Umsetzungsmöglichkeit Wirklich eintritt. Was mit noch unklar ist, ob es wie bei den Kryptowährungen zu Engpässen bei den Rechnerkapazitäten und entsprechenden Kosten kommen könnte. Außerdem bleibt ein Restrisiko, dass alle technischen Absicherungen auch durchbrochen werden könnten.
Michael Piontek
02.06.2018
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Es wird viel darüber spekuliert, ob, wie und wie stark die zu erwartenden steigenden Zinsen auf die in den letzten Jahren der Niedrigzinsphase stark gestiegenen Immobilienpreise wirken.
Es ist wohl klar, dass die Einflüsse über die Fremdkapitalzinsen begrenzt sein sollten. Zu hoch ist das aktuell eingesetzte Eigenkapital. Die Fremdfinanzierung hat deutlich an Bedeutung verloren. Vermehrt wird auch nur aus Eigenkapital gekauft.
Der Einfluss sollte über eine Veränderung des Einsatzes des derzeit hohen Eigenkapitals bei steigenden Zinsen für Alternativanlagen kommen. Wenn Staatsanleihen oder andere Rentenpapiere in der Rendite steigen (vor allem, weil die EZB nicht mehr kauft), dann müssen auch risikoreichere Immobilienanlagen höhere Renditen bieten. Die Assetmanger reagieren sensibel auf Marktveränderungen mit Veränderungen der Kapitalallokation. So die „Logik“. Die höheren Renditen führen dann ggf. auf breiter Front zu niedrigeren Immobilienpreisen.
Doch stimmt das? Ein Blick in die USA lässt zweifeln. Während die US-Staatsanleihen bei über 3% notieren, werden Büroimmobilien auch in größeren INVESTMENTS noch immer zu 4% Renditen (Bruttoanfangsrendite) angeboten. Das Delta ist sehr gering – wenn überhaupt noch vorhanden, nach Kosten. Wie kann das sein? Es scheint so viel Eigenkapital im Markt Anlage zu suchen, dass in den USA steigende Zinsen für Alternativanlagen nicht zu einem Entzug von Anlagekapital im Immobilienbereich führt. Vielleicht reagiert der Markt auch mit Verzögerungen, aber dieser Zustand hält schon länger an.
Jetzt bleibt es abzuwarten, wie der Markt in Europa auf die Veränderungen der EZB-Politik reagiert. Die alte „Logik“ scheint nicht zwingend, so lange so viel Kapital Anlage sucht. Zumindest in vermeintlich risikofreieren Top-Lagen könnte der Effekt sogar ausbleiben. Ein Turn-down am Immobilienmarkt könnte also länger auf sich warten lassen.
Michael Piontek
04.05.2018
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Viele Marktteilnehmer fragen sich, wie sich die Immobilienwerte verändern, wenn sich das Zinsniveau ändert.
1. Wird sich ein steigendes Zinsniveau über den Weg der Verteuerung der Finanzierungen und damit einer Belastung der Rendite mindernd auf die Immobilienwerte auswirken? Oder spielen die Finanzierungskosten in Zeiten des hohen Eigenkapitaleinsatzes nur noch eine untergeordnete Rolle?
2. Oder wird eine gestiegene Rendite alternativer Anlagen das Eigenkapital in andere Anlageformen lotsen – und damit die Nachfrage am Immobilienmarkt und damit auch die Preise drücken?
Sind die Risiken nach den letztjährigen massiven Werterhöhungen gestiegen?
Da lohnt sich vielleicht ein Blick in die Risikoeinschätzung der IFRS-bilanzierenden Unternehmen selbst. Im Anhang werden die Sensitivitäten bei Veränderungen verschiedener Einflussfaktoren dargestellt.
Dabei ist zu beachten, dass eine Zinserhöhung sich nicht automatisch gleichhoch in einer Veränderung des Kapitalisierungszinssatzes niederschlagen muss und wird. Hier spielen auch weitere Kriterien eine wesentliche Rolle. Im Liegenschaftszins einer Bewertung ist jedoch immer der „risikolose Zins“ für Anlagen (z. B. Bundeswertpapiere) die Ausgangsbasis. Bei einem steigenden Zinsniveau würde dieser Zinssatz und damit der Einflussfaktor auf den Liegenschaftszins steigen. Sinkende weitere Bestandteile des Liegenschaftszinssatzes und damit des Kapitalisierungszinssatzes können dies kompensieren – wenn der Markt (sinkende Renditeerwartungen der Anleger in Immobilien) oder objektspezifische Parameter sich positiv entwickeln. Dies ist aber nicht garantiert bzw. bei der Marktentwicklung eher aufgrund den attraktiveren Alternativverzinsungen eher unwahrscheinlich. Daher ist durchaus realistisch, dass steigende Zinsen eine zumindest indirekte Auswirkung auf die Kapitalisierungszinssätze der Immobilienwerte haben. Bei Immobilien in Toplagen, die bereits jetzt Renditen von unter 3% erbringen, besteht der Kapitalisierungszinssatz zu einem größeren und wesentlicheren Teil aus dem risikolosen Zins als bei Immobilien in 1B oder 2A-Lagen.
Das Hauptrisiko sehe ich daher nicht in der Verteuerung der Kreditkosten durch steigende Zinsen, da die Fremdfinanzierung eine deutlich geringere Bedeutung für Immobilieninvestitionen hat als früher. Wenn aber Alternativanlagen in der Rendite steigen, wird dies auch Einfluss auf die Anlageentscheidungen der Investoren haben. Hierbei ist zu beachten, dass aktuell rd. 50% der Transaktionen mit ausländischem Kapital erfolgen. Dieses Kapital reagiert global sensibel auf Zinsen- bzw. Renditeentwicklungen. Diese Alternativanlagen können auch Produkte mit einem anderen (auch geringerem) Risiko sein. Zinserhöhungen werden sich daher nicht 1:1, aber doch mit einem gewissen Anteil auch im Liegenschaftszins / Kapitalisierungsfaktor (zumindest mittelfristig) niederschlagen.
Bei der TLG wird im Geschäftsbericht 2017 (Seite 118) eine Erhöhung des Diskontierungszinssatzes um 0,5% mit einer Wertminderung von rd. 4% angegeben. Bei der Alstria Office (Geschäftsbericht 2017, Seite 94) wird eine Erhöhung der Kapitalisierungsraten von 0,25% mit einer Abwertung von rd. 5% verbunden (was faktisch einen doppelt so hohen Effekt bedeutet). Andere Unternehmen liegen ebenfalls bei rd. 2% Wertveränderung bei 0,25% Veränderung des Kapitalisierungsfaktors.
Was wäre die Folge? Ein Zinsanstieg von 0,5% ist nicht unrealistisch, Prognosen gehen bis zu 1% bis Ende 2019. Sollte sich diese Zinserhöhung von 1% zur Hälfte im Diskontierungszins niederschlagen, müssten wir von 4% Wertverlust bei eine Veränderung des Kapitalisierungszinssatzes von 0,5% ausgehen. Dabei würden wohl noch keine Covenants etc. gerissen werden. Aber bei einer fortschreitenden Zinsentwicklung würde eine weitere deutliche Abwertungen auslösen. Dann stellt sich Frage ob steigenden Büromieten die sinkenden Kapitalisierungszinssätze auffangen können. Weitere Wertsteigerungen wären dann aber sehr unwahrscheinlich. Daher würden steigende Zinsen die aktuelle Ralley der Aufwertungen wohl zumindest zum deutlich einbremsen und ggf. zum Stoppen bringen.
Michael Piontek
25.03.2018
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Die Digitalisierung ist das aktuelle Thema … in den Betrieben und nahezu aller Kongresse – dort wird das Thema sehr unterschiedlich angegangen und umgesetzt. Dabei ist wichtig von einer „Reaktion“ zu einer Einstellung der „Aktion“ zu wechseln. In welchen Bereichen und Tätigkeiten sind digitale Lösungen für die Mehrzahl der Unternehmen sinnhaft und bezahlbar umsetzbar? Viele Unternehmen stehen noch am Anfang und beginnen derzeit erst mit der Einführung von digitalen Buchungsworkflows, im technischen Bereich sind häufig Insellösungen implementiert.
Der automatische Import cashpool-aggregierter Konten und deren Umsetzung in einen Forecast, ist sicherlich Standard. Der automatische Abgleich zwischen Plan- und Ist-Werten zur Unterstützung des Controlling ist schon ein Schritt weiter. Die on-time-Darstellung in einer BI-Lösung als Management-Informations-System sollte inzwischen implementiert sein. Interne Prozesse in Bereich Steuern und Recht sowie Personal (inkl. on- und off-Boarding) stehen oft noch am Anfang. Hier arbeiten viele noch am papierlosen Büro durch DMS – unbedingte Voraussetzung für digitale Prozesse.
Bei den operativen Prozessen stockt häufig noch die digitale Umsetzung und Prozessabsicherung:
– digitale Vermietungsprozesse, bei denen erst ein dem Mustermietvertrag entsprechender Mietvertrag gedruckt werden kann, wenn digital alle Beteiligten (auch Recht, Steuern) und Kompetenzträger eine Freigabe erteilt haben, sind eher selten.
– Handwerkerkoppelungen und digitales Instandhaltungsmanagement sind Standard. Hier muss vielfach noch die Dokumentation nachgezogen werden.
– Bei Verkäufen wird zumindest mit einem Datenraum, manchmal auch mit Q+A-Modul gearbeitet. Die weiteren Prozessschritte dokumentiert allenfalls der Makler.
– Das Internet der Dinge durch die Verbindung von Sensorik mit den internen Beauftragungs- und Billingsystemen ist noch in der Entwicklung.
– Finanzierungsausschreibungen erfolgen zwar per Mail, das ist aber noch lange kein digitaler Prozess. Ausschreibungsdatenräume, dokumentierte Kommunikation und strukturierte Prozessschritte sind eigentlich Vorbedingung von professionellen und Corporate-Governance tauglichen Abläufen. Erst eine revisionssichere Dokumentation des Prozessablaufs, seiner Umsetzung im Einzelfall, ermöglicht die Umsetzung des Internen Kontrollsystems und Risikomanagements entsprechend gesetzlicher Vorgaben, die auch für Wirtschaftsprüfer kapitalmarktnaher Unternehmen ausreichend sein könnten. Zusätzlich sollte jeder Vorstand seine persönliche Haftung bei der Vergabe von Finanzierungen, die einen der wirtschaftlich wesentlichsten Vorgänge im Unternehmen darstellen, im Blick haben. Wenn es hier zu Problemen oder Unregelmässigkeiten oder such nur Beschwerden kommen sollte, wird dem Vorstand sofort mangelnde Organisation und vor allem Kontrolle vorgeworfen werden – der Einzelfall ist dann der Beleg des Problems. Hier sollte der Vorstand dann auf jeden Fall eine nicht manipulierbare Dokumentation zur Hand haben – schon aus Selbstschutz.
Hier stehen sicherlich weitere digitale „Evolutionsschritte“ an. Es ist schon beachtlich, wie wenig transparent manche wesentliche Prozesse in Unternehmen ablaufen. Diese weiteren Schritte müssen auch zwingend gegangen werden, da im Zweifel Gerichte im Falle von Klagen Haftungen von Handelnden und Vorständen immer auch nach dem Stand der möglichen Kontrollen und Techniken entschieden werden. Daher dient Digitalisierung neben der Effizienzsteigerung (und ggf. Personaleinsparung) mehr der Absicherung der vorgabenentsprechenden Umsetzung und Dokumentation von Prozessen – von wesentlichen bis zu weniger bedeutenden Prozessen.
Michael Piontek
21.08.2017
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Digitalisierung, Big Data etc. wird viel diskutiert. Viele Vorträge werden von interessierten Dienstleistern und Anbietern feilgeboten. Niemand will zurückbleiben. Doch statt zu diskutieren sollte man umsetzen – zumindest in Schritten das was schon geht.
Dazu muss man das Unternehmen als Gesamtheit betrachten.
Buchhaltung lässt sich zum Teil (zumindest Kreditoren- und Debitorenbuchhaltung) im Rahmen von (Rechnungs-) Workflows automatisiert erledigen. Einnahmen werden automatisch über die Kontoauszüge eingelesen und gebucht. Teile der Finanzbuchhaltung lassen sich durch angelegte Dauerzahlungen und Zinsberechnungen ebenfalls autonom erledigen. Die restliche Finanzbuchhaltung und Abschlussbuchhaltung sind schon noch manuell zu buchen. Die automatisierten Buchungen führen dann auch direkt in den Zahlungsverkehr, wo nur noch Freigaben erforderlich sind.
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Michael Piontek
20.07.2017
Allgemein,Real Estate Keine Kommentare
Schon seit langem wird darüber diskutiert, wo und wie wir in 5 oder 10 Jahren arbeiten. Und ich sitze immer noch am Schreibtisch in einer Büroetage. Vor 5 Jahren waren wir uns sicher, dass die Menschen heute mehr zu Hause arbeiten würden. Es würden weniger Büroflächen gebraucht. Vor 10 Jahren standen große Büroflächenbestände leer – auch in Berlin (heute unvorstellbar).
Doch bleibt deshalb alles so wie es war? Werden wir immer weiter so arbeiten? Und werden die Büroimmobilienunternehmen immer so weiter vermieten können?
Es hat sich einiges verändert. Es gibt auch bereits einige Branchen, die durch neue, disruptive Geschäftsmodelle sehr hart getroffen wurden. Im Immobilienbereich es häufig der wohnwirtschaftliche Bereich, in dem Veränderungen starten. Dort ist „Masse“ und Modelle können sich erproben. Dann ist zu prüfen, ob sich das Modell auch auf andere Bereiche (z. B. Büro etc.) übertragen lässt. Erprobungen starten zudem immer gern im kurfristigen Bereich. Geschäftsmodelle mit kurzer Laufzeit zeigen schneller einen möglichen Erfolg oder Mißerfolg als langfristige. Und der Kapitaleinsatz ist häufig auch geringer und schneller wieder abzubauen. Weiterlesen
Michael Piontek
29.04.2017
Allgemein,Real Estate Keine Kommentare
Es wird viel über Innovationen in der Immobilienbranche gesprochen – dabei ist die Branche selbst oft noch sehr analog. Dazu hatte ich bereits mehrfach berichtet.
Hat die Branche daher überhaupt die notwendige Innovationskraft? Oder wird die Immobilienbranche am Ende doch überrascht und überrollt – und muss dann um sein Geschäftsmodell kämpfen wie zuvor die Zeitungen, Hotels und Versandhäuser?
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