Kategorie: Management
Michael Piontek
21.08.2018
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Facebook für die Büroimmobilie? Ist das sinnvoll?
In einer Gewerbeimmobilie, z. B. einer Büroimmobilie arbeiten viele Menschen mit vielen Bedürfnissen. Diese Menschen fahren zur Arbeit und zurück – und erledigen von dort auch manche private Besorgung. Mittages wird gern etwas gegessen. Privat oder auch mit Geschäftspartnern. Manchmal müssen auf dem Heimweg auch noch Lebensmittel gekauft werden. Die Fahrt wird bei gutem Wetter gern mal mit Fahrrad oder Roller am Stau vorbei gemacht. Dies sind alles nur Beispiele für Ansätze weiterer Dienstleistungsangebote, die zur Mieterzufriedenheit oder auch einem Geschäftsmodell führen können.
Ein Intranet oder ein Facebook des Gebäudes ermöglicht dem Vermieter alle Mieter über Störungen im Gebäude, geplante Veranstaltungen und bauliche Maßnahmen zu informieren. Zusätzlich können dort die Speisekarten der umliegenden Restaurants eingestellt werden um das Mittagessen oder Geschäftsessen besser planen zu können. Kleidungsstück-Reinigungsdienste wie Jonny Fresh oder Zipjet könnten dort gebucht werden. Mobilitätsdienste wie carsharing oder Emmy- oder Coup-Roller können für den Heimweg verlinkt werden. Die Einkäufe können über ein Rewe-Portal geordert und entweder ins Büro (gekühlte Annahmeboxen im EG) oder nach Haus geliefert werden. Über „Corporate Benefites“ kommen vergünstigte Angebote zum Mieter und der E-Concierge bedient und bucht auch individuelle Wünsche. Aktuelle Veranstaltungen bis zur After-Work-Party extern oder im Haus können hier eingestellt und beworben werden. Mieter im Haus (und ggf. Nachbarn) können Dienstleistungen und Produkte im Intranet bewerben.
Alles das kann nur zur Steigerung der Mieterzufriedenheit und Mieterbindung erfolgen.
Man kann mit dem Intranet natürlich auch Erträge durch die Werbung bzw. Interessentenweiterleitung generieren. Man könnte auch gezielte, subventionierte Angebote an die Mieter über das Intranet als Incentive leiten.
Man kann / muss vielleicht auch verhindern, dass fremde Dritte durch solche Angebote zu direkten Kontakt zu unseren Mieter erhalten und dann die Bindung an den Vermieter „lösen“ und ggf. dann später auch Mietangebote unterbreiten. Jeder, der den Kontakt zu unseren Mietern beeinflussen oder kontrollieren könnte, muss kritisch beobachtet werden.
Das Thema wird sicherlich wichtiger, zudem man die Mieter im bekannten Medium der Sozialen Medien abholen kann. Durch App-basierte Lösungen können die Mieter und deren Mitarbeiter die Angebote auch mobil nutzen.
Michael Piontek
06.09.2017
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Diskutieren Sie mit beim Prop-Tech Dialog auf der Expo Real 2017 … auch mit mir 🙂
Lesen Sie hier: …
https://cms.law/en/DEU/Events/International-PropTech-Dialogue
Michael Piontek
30.05.2017
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Wie von mir zuletzt am 04. April vorhergesagt, sinkt die Inflation nach dem Hoch im April im Mai wieder. Die Rate ist von 2% im April auf 1,5% in Mai gesunken. Der Grund ist wie angekündigt der nicht weiter steigende Ölpreis. Während die Nahrungsmittelpreise stiegen, sind die Kosten für Dienstleistungen fast in gleichem Umfang gesunken.
Der Ölpreis läuft seit Dezember 2016 in einem stabilen seitwärtigen Korridor. Die letzten drei Monate mit einigen Ausschlägen nach unten, da die angekündigten Förderungsdrosselungen nicht wirklich am Markt sichtbar wurden. Diese Entwicklung wird sich durch die in den USA aus politischen Gründen wieder steigende Frackingproduktion eher noch verstärken. Der Iran wird sich auch politischen Gründen nicht dem Wunsch Saudi-Arabioens auf eine Drosselung der Produktion beugen. Da die Inflation eine reine year-to-year Betrachtung ist, wird der Effekt des Ölpreises ab Herbst daher voraussichtlich keine Rolle in der Inflation mehr spielen.
Auf dem Weg bis zum Herbst dahin wird es noch Ausschläge der Inflation nach oben geben – insbesondere bis Mitte August. Der Grund dafür ist, dass bis Mitte 2016 die Tiefststände des Ölpreises gesehen wurden. Im Gesamtjahr erwarten ich einen Inflationswert von ca. 1,7% – ohne damit aber eine Tendenz für 2018 zu weisen.
Mittel- und langfristig wird die Inflation ohne die Unterstützung des Ölpreises nicht über 1,5% steigen, da der restliche Warenkorb (insb. Dienstleistungen) nicht stärker steigen wird. Der Effekt der Wohnunsgmieten treibt zwar in den Grossstädten, in den anderen Lagen Deutschlands allerdings nicht. Auch das BIP wird Deutschland in diesem Jahr wohl nur um 1,5% steigen.
Ich selbst glaube auch, dass wir aus demografischen Gründen (Fachkräftemangel) auch langfristig kaum BIP-Wachstumsraten über 2% sehen werden.
Michael Piontek
13.05.2017
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Digitalisierung, FinTechs und PropTechs werden derzeit vor allem in Bezug auf innerbetriebliche Effizienzsteigerung und neue Geschäftsfelder – vor allem durch neue Marktteilnehmer aus dem IT-Bereich – gesehen und diskutiert.
Ein wichtiger Haupteffekt der Digitalisierung ist jedoch auch die innerbetriebliche Absicherung von Prozessen und Abläufen. Dies dient der Qualitätssicherung, Ablaufsicherung und dem Internen Kontrollsystem (IKS) jedes Unternehmens.
Ein elektronischer Rechnungsworkflow schafft nicht nur Effizienzgewinne durch die beschleunigte Abwicklungen und Transparenz der verwendeten Unterlagen in einem Dokumentenmanagementsystem, sondern stellt auch den Prozess im Sinne des Unternehmens sicher und vermeidet Fehler. Weiterlesen
Michael Piontek
21.10.2016
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Es gibt viele Ideen zur digitalen Entwicklung der Immobilienwirtschaft – auch für die Büroimmobilien. Was es in unseren Branche aber noch mehr gibt sich Fragezeichen und ein zu langsames Adaptieren der Entwicklung.
Es lohnt sich ein Blick auf den Wohnungsmarkt – was kam da Neues auf den Markt? Was könnte auch auf den Büromarkt anwendbar sein?
Dort gibt es Vermittlungsplattformen für Wohnen – auch auf Zeit, auch für Co-Wohnen. Im Bürobereich kennen wir jetzt inzwischen auch Co-Working-Spaces, Kurzanmietungen von möblierten Büros (in verschiedenen Qualitätsabstufungen). Dies wird aber i. d. R. nicht vom Immobilieneigentümer angeboten – sondern von einem Unternehmen, dass als Mieter der Gesamtfläche auftritt und dann ausstattet und Arbeitsplatzweise oder „Zimmerweise“ untervermietet.
Doch was ist mit den klassischen Büroanmietungen auf mittlere bis längere Zeit? Gern vereinbaren die Immobilieneigentümer langlaufende Mietverträge, bauen dem Mieter dafür die Fläche auch gern individuell zurecht. Früher waren die großen Single-Tenants bei Investoren und Banken besonders beliebt – heute hat man erkannt, dass Muli-Tenant zwar aufwändiger aber im Zweifel sicherer ist. Aber was sagt der Kunde / Mieter in heutigen Zeiten dazu? Nicht selten ist für den Mieter die lange Laufzeit von 5 oder 10 Jahren gar nicht zu übersehen. Hat er in der Zeit Mehrbedarf oder weniger?
Wäre ein Mieter nicht eher bereit eine standard- (mit hoher Drittverwendungsfähigkeit) ausgestattete Fläche anzumieten, wenn er dafür nur kurze Festlaufzeiten oder Kündigungsmöglichkeiten hätte? Er könnte dann seinen Platzbedarf flexibel gestalten – und die Kosten damit optimieren. Insbesondere bei den neuen, wachsenden Unternehmen ist das sicherlich eine Möglichkeit ggf. möblierte Büros auch auf einen längeren Zeitraum zu vermieten. Das höhere Risiko des Eigentümers auf Leerstand (teilweise) und Nachvermietung (schneller) muss natürlich durch einen höheren Mietzins ausgeglichen werden. Dies erscheint aber möglich, da auch aus anderen Gründen die größeren Mieter ihre Mietverpflichtungen kritisch betrachten werden. Nach IFRS müssen solche langläufigen Verbindlichkeiten nach bestimmten Regeln ab 2017 passiviert werden. Das kann die Attraktivität von kurzlaufenden Mietverträgen deutlich erhöhen.
Es wird die erste Plattform, das erste Unternehmen kommen, das als Zwischenmieter diesen Mehrertrag abschöpft. Warum sollte der Immobilieneigentümer dieses Geschäft abgeben? Er könnte die Fläche teurer anbieten und auch Marktmietentwicklungen viel schneller antizipieren als mit einem Staffelmietvertrag bzw. einem indexierten Mietvertrag (vor allem in heutigen, inflationsarmen Zeiten)
Diese Plattformen werden dann natürlich weitere Dienstleistungen anbieten oder vermitteln. Von Reinigungsservice, Getränkelieferungen bis zum Wachschutz. Was kann man noch liefern / anbieten? Internetzugang (Glasfaser), Serverkapazitäten und Empfang/Telefonservice. Kurz gesagt alles, was der Mieter nicht selbst in seinem Kerngeschäft erbringt.
Was sind noch für Geschäftsmodelle im Immobilienbereich denkbar?
- Bessere und schnellere (Online-) Informationen über Geschäftspartner (Bonitäten, Branchen etc.) um schnell auf mögliche Risiken (aber auch Chancen) reagieren zu können.
- Bessere und laufende Bereitstellung von Informationen im Umfeld der eigenen Immobilien (Maklerunabhängig) über Mietentwicklung und einzelne Deals.
- Allgemein zugängliche Handwerkerkopplungen, die sich auch online an die eigene IT-System anschließen lassen.
Mittelfristig werden Immobilieneigentümer nicht mehr um die Gründung einer eigenen Service-GmbH herumkommen – sonst verliert er nicht nur Ertrag sondern über die externen Dienstleister am Ende auch seine Mieter.
Michael Piontek
29.08.2016
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Der 3-Monats-Euribor ist nicht nur ein Zinssatz – er stellt auf der Aktivseite der Banken den bei vielen großen Finanzierungen den Bankeneinstandssatz dar und beeinflusst damit neben der Kreditmarge maßgeblich den Kreditzins. Des Weiteren spielt der Zins eine wesentliche Rolle bei der Konditionierung von derivativen Zinssicherungsinstrumenten. Auch auf der Passivseite orientieren sich Zinssätze am 3-Monats-Euribor.
Nun ist beachtlich, dass der Zinssatz seit Anfang Juli ziemlich „fest gemauert“ steht, trotz neuer Ankündigungen der EZB um der ungebrochenen Fortsetzung der Ankaufsprogramme. Im August eigentlich betrug der Zinssatz eigentlich stetig nur – 0,2998% und – 0,2999%. Unglaublich stabil in heutigen Zeiten. Doch wie kommt der Zinssatz zustande? 21 Europäische Banken setzen den Zinssatz multilateral fest. Von deutscher Seite sind nur Deutsche Bank und DZ Bank vertreten. Was stutzig macht ist, dass die Banken den Zinssatz stetig über der „magischen“ Grenze von – 0,3% halten, als wenn bei einem Druchbrechen dieser Grenze weiterer Abwärtsdruck entstehen würden (durch Computerverkäufe?).
Und eines wollen insbesondere deutsche Banken am allerwenigsten: Noch niedrigere Zinsen. Zuletzt hat auch bereits Herr Cryan (DEUTSCHE BANK!) de Niedrigzinspolitik der EZB kritisiert. Die Einnahmeausfälle sind groß, die Banken müssen bereits Gebühren anheben – was im Wettbewerb mit anderen Banken (insbesondere Online-Banken) schadet. „Puffern“ hier die Banken vielleicht bei den Zinssätzen gegen die Politik und das gewünschte Ziel der EZB?
Man würde gern sagen: Das kann nicht sein. Aber leider hat es bereits in jüngster Vergangenheit Verfahren gegen Banken (auch die Deutsche Bank AG) gegeben – auch wegen der Manipulation von genauso solche Zinssätzen.
Aus Risikogründen sollte daher jeder Geschäftsleiter dieses Thema im Auge behalten. Denn wenn es eine „Pufferung“ geben sollte, dann kostet die derzeit jedes auf dieser Basis refinanzierende Unternehmen sehr viel Geld. Das wäre dann ggf. später geltend zu machen.
Michael Piontek
23.08.2016
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Wir hören viel von Digitalisierung – und nutzen sie doch immer zu wenig. Häufig wird die Implementierungsaufwand überschätzt – oder die Gremienentscheidungen sind schwierig herbeizuführen. Dabei gibt es viele kleine Maßnahmen, die insgesamt die Abläufe vereinfachen und Kosten sparen können. Dazu muss man sich nur die manuellen Arbeiten in mittleren und kleinen Unternehmen ansehen um Ansatzpunkte zu finden …
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Michael Piontek
30.05.2016
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Die Digitalisierung bietet erhebliche Effizienzpotentiale für die Immobilienwirtschaft, aber auch ganz neue Chancen und Geschäftsfelder. Weiterlesen
Michael Piontek
18.05.2016
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Das Informationsaustauschverfahren mit den USA (FATCA) hat für viele Unternehmen einige Themen gebracht, neben einer Selbstklassifizierung auch ggf. die Notwendigkeit die Eigenkapital- und Fremdkapitalgeber auf US-Bezug hin zu untersuchen.
Nun greift seit dem 01.01.2016 auch die entsprechende Informationsvereinbarung zwischen den OECD-Staaten, genannt AEOI.
Dies führt dazu, dass alle nicht steuerlich deutschen Anteilseigner, die mehr als 25% des Kapitals halten oder mehr als 25% der Stimmrechte kontrollieren.
Daher wird jedem Unternehmen entsprechende Selbstauskünfte von den Banken zugeleitet werden.
Sofern ein Unternehmen sich bei der Selbstklassifizierung als Finanzinstitut (FFI) eingeordnet hat, trifft nun eine umfassende Meldepflicht. Börsennotierte Unternehmen sind befreit – auch Gesellschaften, die sich HOLDING als Aktive FFE einstufen.
Michael Piontek
23.03.2016
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Die Mietpreisanpassungen von Gewerbemietverträgen nach der VPI-Preisentwicklung ist derzeit nicht „vergnügungssteuerpflichtig“. Im Januar ist der VPI-Index sogar um 0,8% gefallen. Dies bedeutet, dass die Miete entgegen der Marktentwicklung gesenkt werden müssen. In Zeiten steigenden Marktmieten (z. B. ist in Berlin die Spitzenmiete in 2015 um 2 €/qm gestiegen) laufen damit die Vertragsmieten und Marktmietmeieten auseinander.
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