Zinsen und keine Ende? Wohin geht die Reise?

Michael Piontek 19.10.2018 Allgemein Keine Kommentare

Seit geraumer Zeit teile ich hier meine Erwartung, dass die Zinsen im Rahmen des Auslaufens der expansiven Geldpolitik steigen werden. Und ich habe ein vorheriges Einpreisen des Marktes bereits ab Mitte des Jahres erwartet.

Es ist etwas anders gekommen – aber die Richtung stimmt noch. Anfang 2018 gab es einen heftigen Ausschlag nach oben – eigentlich zu früh für das berühmte Einpreisen des Marktes, aber es hätte auch so sein können.

Jahresmitte war der Markt wieder ruhiger und gesunken, aber seit September gibt es wieder einen Aufwärtskorridor (wenn auch noch immer mit Rückschlagspotential).

Die Rahmendaten sprechen weiterhin für höhere Zinsen: Auch wenn die BIP-Prognose für die Eurozone und Deutschland etwas zurückgenommen wurden, wir sehen immer noch einen stabilen positiven Korridor. Die USA weisen ebenfalls derzeit stabile positive Wirtschaftsdaten auf – allen Handelsstreiten zum Trotz. Die Zinsen in den USA steigen, bei uns läuft das expansive Anleihenankaufsprogramm zum Jahresende aus.

Der steigende Ölpreis befeuert die Inflation, die dadurch ebenfalls in Bereichen des EZB-Zielwertes bleibt. Daher ist auch eine erste Zinsanhebung der EZB in 2019 noch realistisch. Dies alles sollte im Jahre 2019 noch einmal rd. 0,5% Zinsanstieg über das heutige Niveau hinaus auslösen.

Was sind die Risiken? Der Brexit könnte bzw. wird die europäische Wirtschaft schädigen – aber vielleicht um einen Rückgang des Wachstums von 0,5%. Das ist kompensierbar. Die aufflammende Staatsschuldenkrise in Italien wird ggf. den Euro belasten – dies ist im Auge zu belasten, könnte aber eher die Inflation antreiben.

Nur ein echter weltweiter Handelsstreit könnte auch unsere Wirtschaft von gewohnten Erfolgspfad abbringen. Dann wäre ggf. auch wieder EZB-Maßnahmen erforderlich die die Zinsen mindern könnten. Hier müssen wir ggf. die Amtszeit von Trump „aushalten“, dann kann es wieder aufwärts gehen.

Alles in allem rechne ich mit weiter steigenden Zinsen von rd. 0,5% jährlich in 2019 und in 2020.

Zum Tag der Deutschen Einheit – warum ich auch Europäer bin ….

Michael Piontek 03.10.2018 Allgemein Keine Kommentare

Die deutsche Einheit ist eine große Errungenschaft. Sie wurde friedlich erreicht. Es wurde damit nicht nur eine Nachkriegstrennung überwunden – nein, es wurden auch ideologische Grenzen des „Westens, hier der NATO“ und „Ostens, hier: des ehemaligen Warschauer Paktes“ überwunden. Ich bezweifele, dass dies heute mit Trump und Putin noch einmal möglich wäre.

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Wie könnten sich die Immobilienpreise weiterentwickeln – eine Idee…

Michael Piontek 27.09.2018 Allgemein 1 Kommetare

Viele Investoren treibt die Frage um, wie lange der Aufwärtstrend der Immobilienpreise noch so weitergeht. Viele Faktoren wirken auf die Preisbildung ein, transparente und weniger transparente Faktoren. Häufig werden u. a. Zinsniveau, Nachfrage, mangelndes Angebot und die wirtschaftliche Entwicklung genannt.

Daher habe ich mir die Mühe gemacht, die Einflussfaktoren der Aufwertungen der letzten Jahre etwas näher anzusehen. Bei meinem Beispiel ist rd. 1/3 der Aufwertungen durch echte Mieteinnahmenerhöhungen in den Immobilien entstanden. Die restlichen Aufwertungen mehrheitlich durch die Absenkung der Renditeanforderungen / Yield-Compression (max. 50%) und weitere Faktoren wie bauliche Maßnahmen, Aufwertungen und mietpreissteigerungsbedingte höherwertige Aus- und Umbauten (ca. 20%).

Was bedeutet das? Die Yield-Compression kann sicherlich in einem gewissen Zusammenhang mit dem Zinsniveau gesehen werden. Wenn das Zinsniveau steigt und Alternativanalgen höhere Zinsen bieten, wird sich Kapital auch wieder stärker in andere Anlageformen investieren. Daher werden dann auch Immobilien aufgrund rückgehender Nachfrage höhere Rendite bieten (müssen). Dieser Faktor kann und wird (ab einem gewissen Grad) bei steigenden Zinsen somit tendenziell die Immobilienwerte mindern.

Die Mietsteigerungen für Büroflächen werden durch die hohe Nachfrage in den TOP-Städten, dem niedrigen Leerstand und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung geprägt. Auch wenn sich die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland etwas eingetrübt hat (die BIP Prognosen etwas gesenkt wurden), sind wir noch immer in einem stabilen Wachstumskorridor. Da die aktuellen Projektentwicklungen den Nachfrageüberhang nicht abdecken können und die Leerstandsquote eher sinkt als steigt, gehe ich von einem weiteren Mietwachstum im Bürobereich aus. Wir sehen steigende Spitzenmieten (in Berlin auch bereits über 30 €) und Durchschnitts-Neuvermietungsmieten (in Berlin über 18 €). Aufgrund des Angebotsmangels werden aber nur kleinere Teile des Gesamtbüroflächenbestandes zu diesen Preisen neu vermietet. Aber die Bestandmieten im Bürobereich aus langjährigen Mietverträgen, die häufig zusätzlich mit mehreren Verlängerungsoptionen für die Mieter ausgestattet wurden, liegen noch deutlich darunter. 10 Jahre plus 3 mal 5 Jahre Option ergeben halt 25 Jahre, ohne dass der Vermieter einseitig die Miete anheben kann. Der VPI-Index hat in den letzten Jahren dabei auch nicht geholfen. Daher täuschen die hohen Spitzenmieten und Durchschnittsmieten über den Marktzustand und das Gesamtmietniveau. Im Ergebnis sehe ich daher (bewertungsrelevantes) Mietsteigerungspotential sowohl bei Neuflächen aber insbesondere auch noch hohe Nachholeffekte bei langfristigen Bestandsmietverträgen – die häufig aus Zeiten stammen, in denen ein sehr viel niedrigere Mietniveau herrschte. Hier ist außerdem zu beachten, dass auch das heutige Mietniveau in Berlin noch deutlich unter dem von Frankfurt und München liegt. Diese auch historisch begründete Situation wird sich m. E. irgendwann ändern. Berlin als Hauptstadt wird sich auch im Büromietbereich in absehbarere Zeit an die Spitzen setzen.

Sofern weiter hohe Mieten abgeschlossen werden können, werden diese Mieter aber auch höherwertige Ausbauten und Ausstattungen verlangen. Auch dies wird weiterhin die Bewertungen etwas befeuern.

Fazit:

Auch wenn durch langsam steigende Zinsen die Yield-Compression stagnieren oder sogar leicht zurückgehen sollte, betrifft dies maximal 50% des bisherigen Aufwertungspotentials. Die weiter steigenden Mieten (und daraus folgende Investitionen) werden (auch bei gleichen Vervielfältigern) die Bewertungen weiter treiben. Hier hat JLL eine sehr schöne Analyse gemacht: Danach stagnieren oder sinken die Mieten in Berlin erst, wenn sich der Leerstand im Bürobereich auf 7,4% erhöht. Davon sind wir heute mit rd. 2% und einem deutlichen Nachfrageüberhang weit entfernt.

Ab Jahresende steigenden Zinsen werden daher die Aufwertungen der Immobilienwerte mindern, aber nicht zur Stagnation oder gar deutlichen Abwertungen führen. Die Mietsteigerungen werden dem entgegenwirken, hier ist m. E. auch noch deutlich weiterer Spielraum nach oben.

Warum die Kreditaufnahme in Zeiten steigender Immobilienwerte schwieriger wird…

Michael Piontek 10.09.2018 Allgemein Keine Kommentare

Die Immobilienwerte steigen und steigen – von einem Rekord zum nächsten. Die Spitzenrenditen für Büro- und Wohnimmobilien fallen auf historische Niedrigstände.

Eigentlich gute Zeiten für Immobilienbesitzer und Käufer? Die nächste Wertsteigerung ist vorprogrammiert? So war es in den letzten Jahren tatsächlich. Daher stiegen die Angebotspreise auch immer weiter, da der Verkäufer gleich einen Teil der zukünftigen Wertentwicklung und des weiteren Potentials mitnehmen wollte und konnte.

Doch wie ist die Entwicklung auf der Kreditseite? Nicht alle Käufer kaufen aus Eigenmitteln. Viele wollen und müssen auch zur Steigerung der Rendite des Eigenkapitals zinsgünstige Finanzierungen anteilig als „Turbo“ einsetzen.

Die Banken gehen diese dynamischen Preisentwicklungen aber nicht in gleichem Maße mit Erhöhungen der Kreditsummen mit. Nicht nur aus Risikogründen und der Angst, dass steigende Werte vor allem auch das Rückschlagpotential (zum Beispiel in Zeiten steigender Zinsen) erhöhen.

Die Beleihungswertermittlung führt zu einem „nachhaltigen“ Wert, der leider deutlich unter den aktuellen Verkehrswerten und Marktwerten liegt. Dies begrenzt für vielen Banken die betragliche Möglichkeit Kredite auszureichen. Andererseits führen die höheren Blankoanteile (nicht durch den Beleihungswert gedeckte Darlehensteile) zu deutlich höheren Risikokosten und damit Margenanforderungen.

Beleihungswert und Marktwert liegen inzwischen weit auseinander.

Glaubte die Branche häufig, die Finanzierung von nur 60% der Kaufpreises bei einem Eigenkapitalanteil von 40% plus Nebenkosten würde nahezu analog einen Beleihungsauslauf von 60 – 70% bedeuten, so liegt der Beleihungswertauslauf für die Bank hierbei oft schon bei 100% oder mehr. Während der Kunde sich also eher im „Super-Senior“-Bereich der 60% Beleihungswertauslauf wähnt und auf besonders günstige Konditionen eines voll deckungsstockfähigen Geschäftes hofft, kämpft die Bank damit in einem ohnehin hoch kompetitiven Markt nicht auch noch Blanko-Zinsaufschläge einpreisen zu müssen.

Als Daumenwert kann gelten, dass der Beleihungswert bei Büroimmobilien inzwischen bei rd. 60% der Marktwerte liegt – im Wohnbereich ggf. eher bei 50%. Je besser die Lage desto – überraschenderweise – höher die Abweichungen, da die Marktwertübertreibungen nicht vom Beleihungswert „geteilt“ werden.

Dies betrifft zum einen die Investoren, die gern bei Neuankäufen Fremdkapital einsetzen wollen. Hier wird tendenziell in der Zukunft mit deutlich höherem Eigenkapital zu rechnen sein, wenn man zinsgünstige Margen erreichen möchte.

Aber auch Bestandsfinanzierer müssen dies im Auge behalten und werden feststellen, dass ein LTV von deutlich unter 60% noch einmal Margenpotential eröffnet. Einen höheren Ziel-LTV auf Portfolioebene zu erreichen wird bei steigenden Marktwerten schwieriger – und teurer!

Battle for Talents – um jeden Preis?

Michael Piontek 05.09.2018 Allgemein Keine Kommentare

Wir erleben in prosperierenden Zeiten auch im Immobilienbereich einen zunehmenden Mangel an Fachkräften. Dies zwingt uns nicht nur zu mehr Engagement bei der Akquisition von Mitarbeitern sondern auch zu besseren Auswahlverfahren, da die Bewerber-„schar“ heterogener wird. Neben den fachlichen Aspekten, notwendiger Erfahrung werden auch Teamfähigkeit und persönliche Aspekte immer wichtiger. Auch muss der Mitarbeiter ins Team und zum Vorgesetzten passen. Und nicht zuletzt muss sich auch die Firma für interessante Kandidaten und die vorhandenen Mitarbeiter als attraktiver Arbeitgeber aufstellen. Dabei geht es weniger um Gehalt sondern um Anerkennung, berufliche Freiräume, attraktive Arbeitsplätze und Arbeitszeitgestaltung. Bei Letzterem müssen natürlich auch die Arbeitserfordernisse der jeweilige Tätigkeit, die Führungsstrategie und Zusammenarbeit mit den anderen Abteilungen und Externen beachtet werden.

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Ruhe an der Zinsfront in Zeiten von Handelskrieg, geopolitischen Risiken und ggf. Währungskrieg?

Michael Piontek 03.09.2018 Allgemein Keine Kommentare

Die 10-jährigen EUR-SWAP-Sätze pendeln sich in 2018 nach dem heftigen Ausschlag am Jahresbeginn nun zwischen 0,8% und 0,9% ein. Und dies bei abnehmender Volatilität. Ist dies die neue Ruhe und „Nulllinie“ nach dem Ausschlag zum Jahresbeginn?

Zu Beginn 2018 setze sich nach den Ankündigungen der EZB die Erkenntnis am Markt durch, dass nun tatsächlich die Zeit des billigen Geldes mittelfristig auslaufen wird. Das Anleihenankaufsprogramm soll und wird zum Jahresende 2018 auslaufen. Die ersten Zinserhöhungen werden wohl nach dem Sommer 2019 (ggf. noch von Herrn Draghi) erfolgen.

Dies führte zu stark steigenden SWAP-Sätzen. Dann setze sich die Erkenntnis durch, dass damit die Ungewissheit aus dem Markt genommen wurde und Berechenbarkeit eingetreten ist. Dies beruhigte dann die Zinsebene wieder und führte zu den gesunkenen Zinssätzen. Diese Beruhigung dauert noch an und führt damit auch zu den geringeren Volatilitäten.

Da ist eine rein geldpolitischer Vorgang, der überraschenderweise gar nicht von den anderen Themen, die für Unruhe sorgen – beeinflusst wurde.

• Wo sind die Aufschläge für Unsicherheiten in Bezug auf gestiegene Risiken durch Zölle und „Handelskrieg“?
• Wo sind die Aufschläge aufgrund erheblicher Unsicherheiten wegen gestiegener geopolitischer Risiken und einem möglichen Währungskrieg?
• Warum ist das Gold als klassische Fluchtwährung so niedrig?
• Wenn wir von notwendigen geldpolitischen Maßnahmen in Bezug auf Brexit-Folgen oder einer Abkühlung des Wirtschaftswachstums ausgehen – warum sinken die Zinsen in Erwartung der Stützungsmaßnahmen nicht?

Scheinbar sind Geld- und Kapitalmarkt, Goldpreis und in gewissen Maße auch der DAX robuster und resistenter gegen diese Unsicherheiten als erwartet. Wir haben uns vielleicht inzwischen auch an Herrn Trump, Erdogan, Putin und Xi gewöhnt. Wenn sich diese Themen also nicht verschlimmern, könnte man von einer linearen Fortsetzung der Entwicklung der Zinssätze ausgehen. Der Markt hat bereits eine gewisse Zinserhöhung eingepreist – es wird aber eine leicht ansteigende lineare Entwicklung im Hinblick auf weitere zinssteigernde Maßnahmen geben. Die EZB wird sich bemühen, die Zinswende transparent und behutsam zu moderieren. Aber sie wird kommen.

Zusatzangebote an Gewerbemieter – überflüssig, sinnvoll oder zusätzlich Ertragschance?

Michael Piontek 21.08.2018 Allgemein,Management,Real Estate Keine Kommentare

Facebook für die Büroimmobilie? Ist das sinnvoll?

In einer Gewerbeimmobilie, z. B. einer Büroimmobilie arbeiten viele Menschen mit vielen Bedürfnissen. Diese Menschen fahren zur Arbeit und zurück – und erledigen von dort auch manche private Besorgung. Mittages wird gern etwas gegessen. Privat oder auch mit Geschäftspartnern. Manchmal müssen auf dem Heimweg auch noch Lebensmittel gekauft werden. Die Fahrt wird bei gutem Wetter gern mal mit Fahrrad oder Roller am Stau vorbei gemacht. Dies sind alles nur Beispiele für Ansätze weiterer Dienstleistungsangebote, die zur Mieterzufriedenheit oder auch einem Geschäftsmodell führen können.

Ein Intranet oder ein Facebook des Gebäudes ermöglicht dem Vermieter alle Mieter über Störungen im Gebäude, geplante Veranstaltungen und bauliche Maßnahmen zu informieren. Zusätzlich können dort die Speisekarten der umliegenden Restaurants eingestellt werden um das Mittagessen oder Geschäftsessen besser planen zu können. Kleidungsstück-Reinigungsdienste wie Jonny Fresh oder Zipjet könnten dort gebucht werden. Mobilitätsdienste wie carsharing oder Emmy- oder Coup-Roller können für den Heimweg verlinkt werden. Die Einkäufe können über ein Rewe-Portal geordert und entweder ins Büro (gekühlte Annahmeboxen im EG) oder nach Haus geliefert werden. Über „Corporate Benefites“ kommen vergünstigte Angebote zum Mieter und der E-Concierge bedient und bucht auch individuelle Wünsche. Aktuelle Veranstaltungen bis zur After-Work-Party extern oder im Haus können hier eingestellt und beworben werden. Mieter im Haus (und ggf. Nachbarn) können Dienstleistungen und Produkte im Intranet bewerben.

Alles das kann nur zur Steigerung der Mieterzufriedenheit und Mieterbindung erfolgen.

Man kann mit dem Intranet natürlich auch Erträge durch die Werbung bzw. Interessentenweiterleitung generieren. Man könnte auch gezielte, subventionierte Angebote an die Mieter über das Intranet als Incentive leiten.

Man kann / muss vielleicht auch verhindern, dass fremde Dritte durch solche Angebote zu direkten Kontakt zu unseren Mieter erhalten und dann die Bindung an den Vermieter „lösen“ und ggf. dann später auch Mietangebote unterbreiten. Jeder, der den Kontakt zu unseren Mietern beeinflussen oder kontrollieren könnte, muss kritisch beobachtet werden.

Das Thema wird sicherlich wichtiger, zudem man die Mieter im bekannten Medium der Sozialen Medien abholen kann. Durch App-basierte Lösungen können die Mieter und deren Mitarbeiter die Angebote auch mobil nutzen.

Digitalisierung in der betrieblichen Praxis … Prozessabsicherung als wichtige Funktion … auch für den Vorstand!

Michael Piontek 03.07.2018 Allgemein Keine Kommentare

Digitalisierung wird als weitläufiger Begriff verwendet. Bei betrieblichen Abläufen denken viele zuerst an Effizienzsteigerung, Reduzierung manueller Aufgaben und Kostenreduktion. Dazu werden bereits elektronische Rechnungsworkflows (teilweise mit automatischer Verbuchung) eingesetzt.

Ein ebenso wichtiger Effekt kann aber auch die Prozessabsicherung sein. So wird auch bei zuvor erwähnten Rechnungsworkflow digital sichergestellt, dass Rechnungen kompetenzgerecht freigegeben und Zahlung nur nach korrekter Authorisierung erfolgen.

Die Prozessabsicherung muss uns sehr wichtig sein – dass betrifft die Haftung der Vorstände persönlich. Fehlerhafte Anleitungen oder Kontrolle können persönliche Haftungen auslösen. Ein digitales System kann auch hier Haftungsreduzierend wirken und im Ernstfall immer als ernsthaft ergriffene Maßnahme zur Risikoreduzierung präsentiert werden.

Praxisbeispiel: Der Abschluss eines Mietvertrages

Im Rahmen eines digitalen Workflows können die endverhandelten Mietvertragsparameter dem Businessplanwert (mittels Schnittstelle) gegenübergestellt werden. Die Mietflächen und Mietvertrags-IST-Angaben können ebenfalls mittels Schnittstelle aus dem ERP-System übernommen werden. Zudem werden im Workflow bereits die Art des Mietvertrages und mietvertragliche Standard- und Sondervereinbarungen erfasst.

Die Steuerabteilung prüft und ergänzt eventuelle steuerliche Auswirkungen und zu beachtende Punkte – insbesondere evtl. gefährdete Verlustvorträge nach § 15 a UStG (digitale Freigabe).

Die Rechtsabteilung prüft, ob die Eingaben stimmig sind und ein vollständiger Mietvertrag erstellt werden kann (digitale Freigabe).

Anhand dieser Darstellung kann dann die kompetenzgerechte Entscheidung durch den Kompetenzträger erfolgen, da alle Informationen vorliegen (inkl. evtl. steuerlicher Fragen und rechtlicher Besonderheiten).

Nach Freigabe kann der Mietvertrag (entsprechend der gewählten Bausteine und Regelungen) unter Beachtung der aktuellen Mustertexte automatisch aus dem DMS zusammengeführt und erstellt werden. Ein Druck ist nur möglich, wenn der Vertrag kompetenzgerecht genehmigt wurde und Recht und Steuern freigegeben haben.

Dadurch wird sichergestellt, dass nur Mietverträge an Mieter versandt werden, die

• unter Vorlage aller Informationen und Vergleiche zu Businessplan,
• unter Einbindung der Bereiche Recht und Steuern,
• kompetenzgerecht (hinterlegte Berechtigungsrollen) und
• nach den aktuellsten Mustermietvertragsregelungen

erstellt wurden.

Bei diesem Prozess wird es auch zu Effizienzgewinnen gegenüber einem manuellem Umlauf der Unterlagen und Verträge kommen. Insbesondere ist aber die Prozessabsicherung und auch ggf. mobile Bearbeitung des Digitalen Workflows von erheblicher Bedeutung.

Die erfassten Daten und Unterlagen können dann auch in die anderen System zurückübertragen werden. Dadurch entfällt z. B. die manuelle Erfassung des neuen Mietvertrages im ERP-System. Dadurch werden auch manuelle Fehlerquellen reduziert.

An diesem Beispiel sieht man, dass sich immer mehr Prozesse digitalisieren lassen. Und das Digitalisierung neben Effizienzsteigerung auch wichtige Sicherheit bringen kann.

Die digitale Abwicklung kann auch in Zukunft noch weiter gehen. So können Mietangebote bereits digital über Plattformen eingehen und dann in den zuvor beschriebenen Workflow eingehen. Die steuerlichen Themen können mittels KI geprüft und genehmigt werden. Die kompetenzgerechte Genehmigung kann ebenfalls automatisch erfolgen – nebst Bonitätsprüfung der Mietinteressenten mittels Crefo und Geldwäscheprüfung mittel Bankkontenprüfung. Einmal digital aufgesetzt, lässt der Prozess entsprechend der technischen Entwicklung weiterentwickeln.

Wird die EZB-Politik berechenbarer? Was kommt nach Draghi?

Michael Piontek 19.06.2018 Allgemein Keine Kommentare

Die EZB hat sich deutlich geäußert – zumindest zum teil. Die Anleihenankaufprogramme sollen zum Jahresende auslaufen. Das ist eine klare Aussage. Klare Aussage sind grundsätzlich gut, da Unsicherheiten immer die Märkte belasten.

Zinserhöhungen sind auch im Sommer 2019 nicht zu erwarten. Ob nun „trugh“ oder „troughout the summer“ – nach dem Sommer ist damit eine Zinserhöhung möglich. Draghi könnte daher noch vor dem Ende seiner Amtszeit im Herbst den ersten Schritt setzen. Das könnte auch für ihn wichtig sein um nicht nur als EZB-Präsident der ultralockeren Politik in die Geschichtsbücher einzugehen, sondern auch als der Mann, der es „gerichtet“ hat und die Zinsen wieder anhob. So etwas ist für Präsidenten immer wichtig. Er würde damit auch den Druck der Zinswende von seinem Nachfolger nehmen.

Im Ergebnis bleibt es daher bei meiner Prognose, dass zum Jahresende mit dem Anleihenankaufprogramm „Schluss“ ist und Mitte nächsten Jahres die Zinsanhebungen kommen könnten. Sollt es zu einem Verfall de Euro aufgrund weltwirtschaftlicher Entwicklungen kommen, könnten Zinserhöhungen auch früher angezeigt sein.

Die Märkte werden die absehbar steigenden Zinsen bereits in der zweiten Jahreshälfte einpreisen. Dabei bleibe ich bei meiner Prognose, dass wir bis Ende 2019 keinen Zinsanstieg über 1% im 10-Jahresbereich erwarten dürfen.

Doch wie geht es weiter? Jens Weidmann wird immer wieder als möglicher Nachfolger Draghis gehandelt. Kaum vorzustellen, dass die Eurostaaten (insbesondere die Südländer) dem starken Deutschland auch diesen wichtigen Posten zubilligen. Allerdings hat Deutschland jetzt auch 20 Jahre seit EZB-Gründung gewartet und mit Draghi ist jetzt ein Vertreter der Südländer EZB-Präsident. Sollte sich Deutschland mit dem sicherlich hoch qualifizierten Weidmann durchsetzen, wäre sicherlich eine straffere Zinspolitik zu erwarten. Das würde auch zu den dann herrschenden Erfordernissen passen. Weidmann wäre sicherlich der richtige Mann, eine Zinswende auch um- und durchzusetzen. Deutschland könnte sich als größte Volkswirtschaft hier sicherlich durchsetzen.

Das Ganze gilt natürlich nur, wenn wir keinen nachhaltigen und durchschlagenden Handelskrieg bekommen und die Eurozone stabil bleibt. Davon gehe ich aber aus. Jetzt kann sich beweisen, ob freier Welthandel und dessen sicherlich mehrheitlich gegebenen wohlstandsfördernde Wirkung eine entsprechende (und notwendige) Stabilität und Widerstandskraft gegen Gefährdungen aufweist. Leider ist es wohl so, dass hoher Wohlstand, Frieden und Wachstum bzw. die Abwesenheit von Not und Krieg (und die wirkliche Erinnerung daran) eher Nationalismus, Populismus, Protektionismus und Krisen fördert. Wie auf der maslowschen Bedürfnispyramide sucht man, wenn alle Grundbedürfnisse erfüllt sind, weitere Ziele – die dann leider oft in der Befriedigung der eigene Eitelkeit, Ãœberheblichkeit und Ego liegen. Wir hoffen, das die Gegenbewegung nicht zu stark wird.

Wirken steigende Zinsen auf Immobilienrenditen und -Preise? Ein Blick in die USA?

Michael Piontek 02.06.2018 Allgemein,Real Estate Keine Kommentare

Es wird viel darüber spekuliert, ob, wie und wie stark die zu erwartenden steigenden Zinsen auf die in den letzten Jahren der Niedrigzinsphase stark gestiegenen Immobilienpreise wirken.

Es ist wohl klar, dass die Einflüsse über die Fremdkapitalzinsen begrenzt sein sollten. Zu hoch ist das aktuell eingesetzte Eigenkapital. Die Fremdfinanzierung hat deutlich an Bedeutung verloren. Vermehrt wird auch nur aus Eigenkapital gekauft.

Der Einfluss sollte über eine Veränderung des Einsatzes des derzeit hohen Eigenkapitals bei steigenden Zinsen für Alternativanlagen kommen. Wenn Staatsanleihen oder andere Rentenpapiere in der Rendite steigen (vor allem, weil die EZB nicht mehr kauft), dann müssen auch risikoreichere Immobilienanlagen höhere Renditen bieten. Die Assetmanger reagieren sensibel auf Marktveränderungen mit Veränderungen der Kapitalallokation. So die „Logik“. Die höheren Renditen führen dann ggf. auf breiter Front zu niedrigeren Immobilienpreisen.

Doch stimmt das? Ein Blick in die USA lässt zweifeln. Während die US-Staatsanleihen bei über 3% notieren, werden Büroimmobilien auch in größeren INVESTMENTS noch immer zu 4% Renditen (Bruttoanfangsrendite) angeboten. Das Delta ist sehr gering – wenn überhaupt noch vorhanden, nach Kosten. Wie kann das sein? Es scheint so viel Eigenkapital im Markt Anlage zu suchen, dass in den USA steigende Zinsen für Alternativanlagen nicht zu einem Entzug von Anlagekapital im Immobilienbereich führt. Vielleicht reagiert der Markt auch mit Verzögerungen, aber dieser Zustand hält schon länger an.

Jetzt bleibt es abzuwarten, wie der Markt in Europa auf die Veränderungen der EZB-Politik reagiert. Die alte „Logik“ scheint nicht zwingend, so lange so viel Kapital Anlage sucht.  Zumindest in vermeintlich risikofreieren Top-Lagen könnte der Effekt sogar ausbleiben. Ein Turn-down am Immobilienmarkt könnte also länger auf sich warten lassen.