Seit mehreren Jahren sind die teils disruptiven neuen Angebote, Ansätze und Geschäftsideen in aller Munde. Doch nach den Präsentationen auf tollen PropTech-Messen kommen doch viele neue Ideen nicht in der Breite zur Anwendung. Das hat mehrere Gründe, die auf beiden Seiten (PropTechs und Bestandshalter) liegen:
Die Bestandshalter verfügen alle schon über eine „digitale Welt“ im Unternehmen. ERP- und DMS-Systeme sowie Planungssoftware sind bereits nahezu überall im Einsatz. Auch verfügen viele Unternehmen bereits über BI-Software. Je besser ein Unternehmen bereits aufgestellt ist, desto schwerer sind neue Lösungen zu integrieren. Auch ist der Mehrwert gegenüber den vorhandenen Systemen in der Folge immer kleiner und schwerer zu bestimmen und zu quantifizieren – vor allem wenn umfangreiche Implementierungsmaßnahmen erforderlich sind um den vorhandenen Datenbestand zu migrieren. Hinzu kommt die Ausbildung der Mitarbeiter an den neuen Systemen. Je weiter die Digitalisierung eines Unternehmens fortgeschritten ist, desto schwerer wird die Weiterentwicklung im Kernbereich. Es können ergänzende Systeme angefügt werden – dabei behindern aber oft Schnittstellen und eine dominante Ausgestaltung neuer Software die Integration. Hier trifft Idee auf Realität.
Die neuen Systeme der PropTechs bieten nur eine Teillösung – häufig auch nur ein Single-Use an. Start-ups wollen ihre Produkte antürlich schnell marktreif und vermarktungsfähig bekommen. Daher wird oft nur eine echte Lösung angeboten, die Weiterentwicklung in Tiefe und Breite soll dann später erfolgen. Für Bestandshalter mit großen Beständen an Immobilien und noch größeren Datenbeständen ist die eine Lösung dann oft verlockend, aber: Wird es das Unternehmen / den Datenstandard dauerhaft geben? Lohnt sich Umstellungsaufwand oder lande ich in eienr Sackgasse? Macht es Sinn diese Einzellösung aufwendig zu intergrieren? Macht es Sinn die Mitarbeiter auf diese (und damit später auf viele) Einzellösungen zu schulen? Ist der Anstieg der Komplexität – auch für die Mitarbeiter – zumutbar oder wird die Akzeptanz der Digitalisierung ggf. sogar gefährdet?
Auch gößere Plattformanbieter sehe sich mit ihren Angeboten – auch Life-Cycle-Datenräumen – umfassend aufgestellt. Sie denken, dass sie alles abdecken. Doch weit gefehlt. Aus Sicht des Bestandshalters müssen diese Plattformen dann noch mit vielen anderen Systemen interagieren, Daten und Prozesse austauschen. Das sind bereits heute neben ERP-Systemen auch Systeme zur interaktiven Bearbeitung der gehaltenen Daten und Pläne. Hinzu kommen die Systeme zur Prozessabwicklung (z. B. Jahresabschluss, Geschäftsberichte, Mietvertragsabschluss etc.) – künftig vor allem Systeme zum technischen Gebäudemanagement mit Sensorik.
Wirtschaftlichkeitsgrenzen: Nicht alle Systeem sind für jeden Bestandshalter wirtschaftlich. Das hängt vom Geschäftsumfang aber auch von der genauen Ausprägung und Umsetzung des laufenden Geschäftes ab. Was sind „musts“ und was sind „nice-to-haves“. Was rechnet sich von den „Nice-to-haves“ wirklich nachhaltig?
Apropspos Nachhaltigkeit: Welche neuen Systeme sind gegenüber dem Ist-Zustand auch wirklich nachhaltig? Ist der Mehraufwand der Umsetzung und Implementierung auch ökologsich nachhaltig? Gibt es andere geschäftspolitische Vorgaben und Prioritäten (ESG), die beachtet werden müssten?
DIe Proptrechs starten – und das ist natürlich richtig – mit ihren Ideen erst einmal auf einem „weissen Blatt Papier“ und denken Lösungen und Prozesse neu. Doch treffen Sie dann nicht auf Unternehmen, die noch nie etwas von Digitalisierung gehört oder umgesetzt haben. Vielleicht wäre es sinnhaft gleich Add-ins für vorhandene Systeme zu entwickeln statt eine Komplettumstellung „einzufordern“? Zudem müssen nicht nur die Unternehmen sondern auch die Mitarbeiter der Unternehmen bei der Entwicklung mit „bedacht“ werden. Die Mitarbeiterschaft ist heterogen in Bezug auf IT-Affinität, Alter und Akzeptanz von neuen Lösungen. Das unterschätzen die vornehmlich jungen PropTech-Starter immer. Neben dem Implementierungsaufwand (der häufig zu einer gemeinsamen Arbeitsgruppe mit „Selbsthilfe-Touch“ wird) ist die Akzeptanz bei den Mitarbeiter unter den Ãœberschriften „easy-to-learn“ und „easy-to-use“ zu prüfen. Jede neue Lösung sollte einfacher und nicht komplizierter sein – auch wenn komplexe Sachverhalte abgearbeitet werden.
Ich hatte bereits ausgeführt, dass ich die Unsicherheiten in Bezug auf den Brexit und die Handelskonflikte der USA für maßgebliche Einflussfaktoren auf die märkte und die langfristigen Zinsen halte.
Da sich nun eine Annäherung der USA und Chinas zu ergeben scheint, zudem der neue amerikanische Handelsvertrag steht und der Brexit geklärt ist, stabilisieren sich nun die 10 Jahres- Zinsen über 0%. Dabei scheint es unerheblich zu sein, ob ein Brexit mit oder ohne Vertrag zu Stande kommt – der Markt ist schon zufrieden, dass der 31.01.2020 steht.
Zinsentwicklung 2019 (10 Jahres-Swap gegen 3-Monats-Euribor)
Zusätzlich erwarte ich im Januar 2020 die Bekanntgabe einer deutlich gestiegenen Inflation im Monat Dezember 2019 gegenüber Dezember 2018. Mal sehen wie die neue EZB-Präsidentin drauf reagiert. Die Wiederaufnahme des Anleiheankaufprogrammes scheint keine Wirkung mehr zu entfalten – und wird auch gar nicht mehr in der Fachpresse thematisiert. Wenn Sie wieder Einfluss nehmen will, müsste sie ggf. weitere, härtere Maßnahmen angehen?
Ab 2020 werden auch die letzten standhaften Banken Verwahrentgelte („Negativzinsen“) auf Geldanlagen erheben. Das stellt das Treasury vor neue Herausforderungen, hat man bisher zumindest noch eine Nullverzinsung realisieren können. Entgangene Zinserträge tun erfahrungsgemäß nicht ganz so weh wie vermeidbare Zinsaufwendungen und Kosten.
Was tun? Der bekannte Dreiklang ist noch enger zu beachten und umzusetzen:
1. Liquidität vermeiden: Durch enge Liquiditätsplanung kann die vorzuhaltende Liquidität deutlich gesenkt werden. Damit reduziert sich dass (negativ) zu verzinsende Guthaben. Hier ist das Treasury aber sehr stark auf die operativen Bereiche angewiesen. Wie genau ist der Forecast? Wie sichert sich das Unternehmen gegen unerwartet Kosten ab? Wo kann man ggf. Reserven kurzfristig aktivieren? Wenn Liquidität neben Mieteinnahmen vor allem über Immobilienbelastungen generiert wird, muss man hier längere Beschaffungszeiten (6-8 Wochen) beachten. Je länger der Beschaffungszeitraum desto höher muss die vorgehaltene Liquidität sein. Kredite sollten auch nicht gleich vollständig abgerufen werden. Wenn möglich sollten längere, Bereitstellungszinsfreie, Abrufzeiten vereinbart werden. Dann kann die Liquidität bei Bedarf ohne Anlageprobleme abgerufen und eingesetzt werden – sozusagen eine Zwischenanlage zu Nullzins.  Â
2. Liquidität strukturieren: Wie viel Geld wird wirklich täglich verfügbar gebraucht? Was kann ggf. 30 Tage oder länger festliegen? Neben Tagesgeld können auch Kündigungsgelder oder kurzlaufende Wertpapiere interessant sein. Hier ist das Risiko zu beachten: In Zeiten ggf. steigender Zinsen sind Kursabschläge vorprogrammiert. Daher eher kurze Laufzeiten bei guten Bonitäten. Neben Wertpapieren kommen auch Geldmarktfonds in Betracht, die den Markt aber nur durch Kursrisiken und Bodensatztheorie schlagen können. Bitte auch beachten, wie viel Geld ggf. kfr. aus dem Fonds gezogen werden kann – hier hilft dann die Größe eines Geldmarktfonds.
3. Liquidität auf mehrere Banken und Produkte verteilen: Häufig gewährt eine Bank eine kleine Freigrenze, bevor Negativzinsen zu leisten sind. Diese Freigrenzen können bei mehreren Banken „eingesammelt“ werden um ein höheres Volumen zinsfrei zu parken. Auch ist das Thema Einlagensicherung jetzt wieder akut: Die Absicherungsgrenzen sind in den letzten Jahren nahezu unbemerkt deutlich abgesenkt worden. Bitte die Absicherungssumme je Kreditinstitut immer aktuell abfragen und nachhalten. Daher auch Anlage auf mehrere Institute und Institutsgruppen, um im Ernstfall möglichst mehrere Sicherungssysteme in Anspruch nehmen zu können. Als Kunde ist auch die Risikobereitschaft zu prüfen: Welche Produkte kommen in Betracht? Welches Schwankungsrisiko ist man zu tragen bereit? Ggf. muss die Anlage dann doch länger durchgehalten werden um Kursrisiken zu vermeiden. Daher ist eine Diversifikation der Anlagen erforderlich um ggf,. aus mehreren Analgen die auszuwählen, aus der der Geldabzug noch am Günstigsten ist.
Der Markt ist vielfältig und nicht unbedingt übersichtlich. Es ist schwer auch mehrere Banken und Angebote gut zu „handeln“.  Hierzu gibt es aber schon Softwareunterstützung.
Derzeit sind Büroflächen in den grossen Städten heiß begehrt und in der Regel vermietet. Leerstand sucht man oft vergeblich. Gleichzeitig hören wir von demografischem Wandel, der auch Anzahl der Büroangestellten verringern wird. Zeitgleich nimmt die Digitalisierung Fahrt auf unverändert nicht nur die Arbeit (in Umfang, Umsetzung und Workload) sondern auch die Art der Arbeit und die Zusammenarbeit der Kollegen.
Dabei wird die Reduzierung der Büroangestellten mehrheitlich durch Effizienzsteigerungen durch die Digitalisierung Theoretisch insgesamt aufzufangen sein – aber es kommt wieder auf den Einzelfall an. So werden die eher einfachen und manuellen Arbeiten zuerst durch den Ausbau der Standardsoftware, dann durchnehme Systeme und zuletzt durch Robotics ersetzt. Es werden also einfache Tätigkeiten von eher einfach ausgebildeten Arbeitnehmern entfallen. Die komplexeren Aufgaben (Bewertung der Informationen und Ableitung von Handlungsmöglichkeiten, Führungs- und strategische Tätigkeiten, komplexerer Vertrieb) werden vorerst manuell und personengebunden bleiben. Das setzt aber voraus, dass die Mitarbeiter entsprechend so qualifiziert sind, dass sie diese höherwertigen Tätigkeiten auch ausführen können. Da hapert es in der Praxis bei den Schul- und Universitätsabsolventen leider – hier müssen die Betriebe durch höherwertige eigene Ausbildung, duale Studiengänge und berufsbegleitende Fortbildungen die Qualitäten steigern und den Bedürfnissen anpassen. DieZahl der Mitarbeiter wird tendenziell sinken – die Mitarbeiter aber qualifiziere Tätigkeiten ausführen.
Was bedeutet das für den Büroimmobilienmarkt? Der oben skizzierte Transformationsprozess wird einige Zeit dauern. In dieser Zeit wird es ggf. Die Entwicklung geben, dass sich die höherwertigen und einfacheren Tätigkeiten separieren. Die einfacheren Tätigkeiten werden sich eher in ausgelagerten „Werkbänken“ in Nebenlagen wiederfinden – die höherwertigen Tätigkeiten eher weiterhin in den Top-Lagen. Dort werden die Flächennachfragen je Unternehmen in der Folge dann aber geringer ausfallen, da weniger Mitarbeiter dort tätig sind.
Die Grossflächen in Top-Lagen werden eher abnehmen. In den Nebenlagen werden zuerst die ausgelagerten Werkbänke entstehen, die sich dann im Rahmen der Digitalisierung reduzieren und eher zu Rechenzentren und Datenbankfarmen mutieren werden. Die dort tätigen Mitarbeiter werden automatisch distanzierter und unternehmensunabhängiger. Der Dorfstraße sinkende Bedarf an Manpower wird auch dazu führen, dass Mitarbeiter für mehrere Unternehmen arbeiten können und werden. Auch Teilzeit wird hier stark zunehmen.
Grundsätzlich wird die Bedeutung langfristiger Beschäftigungsverhältnisse mit einem Arbeitgeber eher zurückgehen und die Mitarbeiter sich eher dem Modell des Freelancers annähern. Umso wichtiger wird es für Unternehmen, Key-Mitarbeier langfristig an das Unternehmen zu binden. Dies gelingt nicht mehr (und immer weniger) über Gehalt sondern über Altersvorsorge, attraktive Arbeitsplätze und -bedingungen und gute Unternehmenskultur.
In der Folge werden daher in den Toplagen eher kleinere Unternehmenseinheiten Agieren und mittlere Flächen nachfragen. Großflächen in Toplagen werden eher zurückgehen. In gut erschlossenen Nebenlagen werden zuerst immer größere Flächen nachgefragt, die sich dann sukzessive Und langfristig wieder reduzieren werden.
Die letzten Jahren waren wirtschaftlich stark von der Unsicherheit über den Brexit sowie die möglichen (und dann auch eintretenden) Einflüsse des Handelsströme zwischen den USA und China geprägt. Die Unsicherheit hat zu wirtschaftliche Bremsspuren geführt und in der Folge auch dafür gesorgt, dass die Zinspolitik der Zentralbanken weiter auf niedrige Zinsen setzen.
Die Zentralbanken steuern die kurzfristigen Zinsen durch Leitzinsen und Liquiditätsmaßnahmen. Die langfristigen Zinsen können durch Anleihekäufe beeinflusst werden – sind aber mehr dem Marktgeschehen unterworfen. Auch die langfristigen Zinsen waren zuletzt sehr deutlich auf neue Tiefststände gefallen: Ein Ausdruck dafür, dass man auch langfristig mit niedrigen Zinsen rechnete – im Umkehrschluss auch mit einer schwachen (ggf. rezessiven) Wirtschaft.
Nun lässt sich erkennen, dass seitdem sich der Handelsstreit USA-China zu entspannen scheint und Boris Johnson als britischer Premier Ende August bei Bundeskanzlerin Merkel in Verhandlungen einstieg – Also die Unsicherheiten bei den beiden großen wirtschaftlichen Themen geringer wurden – die langfristigen Zinsen nicht nur ihrem Verfall stoppten sondern auch wieder moderat anstiegen.
Wie ich bereits mehrfach ausführte belasten Unsicherheit die Wirtschaft mehr als tatsächlich feststehende – auch negative – Entwicklungen. So würde auch ein No-Deal-Brexit tendenziell positiv wirken, da er die Unsicherheit beendet und sich alle Teilnehmer an der Wirtschaft darauf einstellen könnten.
Nun bleibt abzuwarten, ob wir im Dezember (Vor Inkrafttreten weiterer Zölle der USA) eine weitere Einigung im Handelsstreit bekommen. Und wie die Wahl in UK ausgeht: Wird UK die EU Ende Januar zuverlässig verlassen? Oder gibt es gar ein neues Referendum? Durch die letzte Abstimmungserfolge Johnsons scheint aber der Markt das Zutrauen zu haben, dass trotz der aktuellen Verschiebung des Austrittsdatums eine Beendigung des schwebenden Zustands bald erfolgen wird, ggf. sogar mitweinen Deal – aber zur Not auch ohne.
Natürlich beeinflussen auch andere Themen die Wirtschaft und Zinslandschaft – aber die Themen Brexit und Handelsstreit scheinen einen erhöhten Einfluss auszuüben.
Die skizzierte Beruhigung könnte dazu führen, dass die langfristigen Zinsen stabiler werden. Auch bleibt abzuwarten wie die neue EZB-Präsidentin reagiert. Wartet sie erst einmal ab bevor sie die neuen Anleihenankäufe startet? Die Inflation wird im Oktober / November noch schwach sein – auch weil der Ölpreis heute Mit rd. 60 USD / Barrel deutlich unter dem Vorjahreswert von fast 75 USD liegt. Das führt zu deutlichen inflationssenkenden Effekten. Der Effekt wird sich aber im Dezember voraussichtlich umkehren. Dann würde ein Preis von 60 USD / Barrel deutlich über dem Vorjahreswert von 53 USD am 28.12.2018 liegen. Dies würde dann zu einem deutlich höheren Inflationsausweis führen. Es bleibt abzuwarten, wie Frau Lagarde dann mit dieser Information umgeht.
Ein Mietendeckel ist die Kapitualtion der Berliner Politik. Ein Eingeständnis der Unfähigkeit der handelnden Politiker. Sie haben mit 6 (!) städtischen Wohnungsbaugesellschaften in den letzten Jahren trotz klarer Bevölkerungswachstumsprognosen nicht ausreichend Wohnungen geschaffen und zusätzlich Sozialwohnungen im großen Stil abgeschafft. Im Gegenteil wurden Baugebiete für Wohnen wie Elisabethaue, Pankow V und Tempelhofer Feld vorsätzlich nicht bebaut und der Wohnungsmangel dadurch sehenden Auges deutlich verschärft.
Dem teilweise durch Untätigkeit, ideologischen und wahltaktischen Gründen selbst von der Politik (lange absehbar) herbeigeführte Problem rasant steigender Neuvermietungsmieten (hohe Nachfrage, kein ausreichender Neubau) soll jetzt mit einem untauglichen Mietendeckel begegnet werden, der die Probleme noch verschärfen wird und Mieter wie Vermieter in rechtliche Unsicherheit stößt. Ein Pflaster das kurz für einige schick aussieht, unter dem das Problem sich aber noch schneller verschlimmert. Natürlich wird der private Neubau zurückgehen und damit das Angebot noch geringer werden. Die Wohnungsbaugesellschaften können das gar nicht auffangen. Natürlich werden Investitionen in den Bestand gestrichen oder zumindest deutlich reduziert. Auch die laufende Instandhaltung wird nur noch mit ganz spitzem Bleistift erfolgen. Der Betsand wird leiden – das werden wir in 5 Jahren sehen. Natürlich werden Baufirmen erhebliche Aufträge verlieren und Mitarbeiter entlassen müssen. Ein größerer Teil der von der Politik erwarteten Einsparungen für Mieter von 2,2 Mrd. EUR werden als Bauaufträge bei den Baufirmen, insbesondere den lokalen Firmen in Berlin, fehlen.
Und jetzt feiert man sich dafür? Das man versagt hat und zum Mietendeckel greifen muss.
Weder die privaten Kleinvermieter (40% des Berliner Wohnungsbestandes) noch Deutsche Wohnen etc. (auch 40% des Berliner Wohnungsbestandes) sind am Wohnungsmangel, Zuzug und damit den mietpreiserhöhenden Nachfrageüberhang Schuld. Letztere sind übrigens keine abstrakten superreichen Privatinvestoren oder „böse Kapitalisten“ sondern Immobilien-AGs, diese gehören wiederum zu 70% Kleinaktionären (Deutsche Wohnen) und der Rest i. W. Versicherungen und Pensionskassen, die wiederum das Geld von Kleinanlegern verwalten. Das werden ggf. einige Riestersparer (auch Mieter, Linken- und Grünenwähler) schmerzlich spüren.
Jetzt werden wir sehen ob die aktuelle Landesregierung entweder
mit einem ambitionierten Wohnungsbauprogramm den Mangel beherzt selbst bekämpfen wird (z. B. 100.000 Wohnungen auf einem Drittel des Tempelhofer Feldes) und dann die Eingriffe in den Markt wieder zurücknehmen kann oder
sich zurücklehnt um links Wählerstimmen zu kultivieren, den Mangel weiter eskalieren lässt und dann vor dem Hintergrund der sich weiter verschlechternden Situation mit weiteren, sozialistischen Eingriffen einen Gesellschaftsumbau nach Links weiter voranzutreiben.
Wenn Ideologie vor wirtschaftlicher Vernunft rangiert, wird diese nur durch steigende Staatsschulden zu finanzieren sein. Die Wohnungsbaugesellschaften werden schnell neues Eigenkapital brauchen um die Senatsträume zu finanzieren. Die Arbeitslosigkeit wird steigen. Sozialismus auf Pump wird wegen der Neuverschuldungsbremse des Landes und sinkender Zuweisungen aus dem Länderfinanzausgleich nicht funktionieren. Berlin ist schon das „Griechenland“ Deutschlands, dass sich mehr Sozialleistungen leistet als die in den Länderfinanzausgleich einzahlenden Bayern, sich dies also von den Bayern finanzieren lässt. Als Berliner daher an dieser Stelle mal ein herzliches Dankeschön an die Bayern!!!
Ich hatte das Vergnügen mit den führenden Vertretern der Proptech-Community die aktuelle Situation der Digitalisierung in Bezug auf die existierenden Plattformen zu diskutieren. Ich war konnte als Moderator dabei auch die Position der Eigentümer und Investoren einbringen.
Es kristallisierte sich schnell heraus, dass die Zusammenarbeit oder gar Integration der Plattformen vor allem am fehlenden, einheitlichen Datenstandard liegt. Hier laufen Bemühungen der Branche, einen Datenstandard zu definieren und zu etablieren. Dabei muss aber beachtet werden, dass mehrere Gruppen daran arbeiten – nicht das parallel mehrere entstehen. Hinzu kommt natürlich, dass die Daten bereits in Standards der aktuellen, lokal gehosteten IT-Systemen bei den Kunden liegen.
Neben Datenstandards muss aber auch die Komplexität für den Anwender / Kunden / Mitarbeiter reduziert werden. Entweder durcheinander vorgeschaltete Oberfläche oder der Voranstellend einer Plattform, über die dann (für den Nutzer unsichtbar) die anderen Lösung mitgesteuert und genutzt werden können. Hier bleibt abzuwarten, wer die Führung übernehmen kann.
Wenn die aktuellen Plattformen die Harmonisierung in Datenstandards und Bedienung nicht hinbekommen droht ggf. die Dominanz eines TechKonzerns, der dann den markt übernimmt und seinen Standards und Lösungen „durchdrückt“. Das könnte die aktuellen Plattformen dann disruptive bedrohen. Hier beobachte ich mitInteresse das Projekt „Building Minds“ von Schindler, der immerhin 150 Mio. EUR in das Thema investiert und mit Microsoft einen sehr starken Technik-Partner gewinnen konnte.
Die Abstimmung der Gäste und Zuschauer brachte ein uneinheitliches Ergebnis. Rund die Hälfte glaubt daran, dass die Plattformen die Entwicklung kooperationsfähiger Standards in 2-3 Jahren schaffen. Die andere Hälfte sah dies nicht – da dort dann weiter die Fragmentierung.
Ich bedanke mich ausdrücklich bei den Teilnehmern des Panels Heike Gündling von Eucon, Nessim Djerboua von EverReal, Maurice Grassau von Architrave, Jens Kramer von Promos und Sander van de Rijdt von PlanRadar.
Wir werden die weitere Entwicklung mit Interesse beobachten und spätestens in 2-3 Jahren die Erfolge sehen – oder einen dominanten TechKonzern.
Auch dieses Jahr bin ich die ganzen drei Tage auf der Expo Real in München. Ich freue mich auf die Gespräche. Dieses Jahr habe ich auch die Ehre ein Panel zum Thema „All in One – umfassende Digital-Plattformen für die Immobilienwirtschaft“ in Halle A3, Raum 31 moderieren zu dürfen. Ich freue mich auf die Diskussionsteilnehmer Frau Gündling (EUKON), Herr Grassau (Architrave), Herr Kramer (Promos), Herr van de Rijdt (PlanRadar) und Herr Djerboua (EverReal) und die Interaktion mit dem Publikum.
Sie können mich auch am Berlin-Stand in Halle B2 Stand 420 besuchen. Ich freue mich!
Die Zinsen kennen derzeit nur eine Richtung: Abwärts. die Zinsswaps gegen den 3-MonatsEuribor sind über 20 Jahre Laufzeit negativ. Die Pfandbriefeinstände für 10 Jahre bei -0,27%, 5 Jahre sogar bei -0,50%. Der 3-Monats-Euribor liegt bei – 0,428%.
Diese Werte führen und jetzt bei Kreditmargen um die 0,5-0,6% an die Grenze, dass der Kundengesamtzinssatz (Einstand plus Kreditmarge) negativ werden kann. Viele Banken haben dies bei variablen Darlehen in den Kreditbedingungen ausgeschlossen. Dabei wurde auf rechtliche Bedenken hingewiesen. Ob diese wirklich tragen bleibt fraglich, aber bei den negativen Guthabenzinsen war man ja auch kreativ und diese als Verwahrentgelt tituliert. Warum keine negativen Zinssätze als „Tilgungsverzicht“ einführen? Bei Förderkrediten ist dies bereits gelebte Praxis.Â
Es wird tatsächlich schwierig für Kunden, wenn durch den Floor bei „0“ für den Gesamtzins, wenn sich Kredit und Zinssicherung (Swap) nicht mehr gleich verhalten. Dadurch wird die Effektivität des Hedgings gefährdet und die negativen Marktwertänderungen müssen in der G+V statt im Eigenkapital (nach IFRS) ausgewiesen werden. Auch nach der für Dividendenzahlungen maßgeblichen Rechnungslegungsstandard nach HGB ergeben sich dadurch die Belastungen der G+V, da es dann keine Bewertungseinheit mehr geben könnte.
Aber auch bei Festzinsdarlehen könnte jetzt ein Punkt erreicht sein, bei dem zumindest die 5 Jahresverträge einen negativen Kundenzins ausweisen müssten. Die Banken melden vereinzelt die Platzierung von Pfandbriefen mit negativen Renditen unter -0,5%.Â
Es ist auch nicht nachzuvollziehen, warum die Banken die Einstandsverbesserung einseitig für sich behalten sollte. Die stellt eine einseitige Ausweitung der Kreditmarge zu eigenen Gunsten dar. Rechtlich sind (ggf. über Umwege) negativen Gesamtzinssätze für Kunden möglich.
Wenn die Zinsentwicklung nach unten weitergeht, werden erste Kunden mit variablen Finanzierungen den Druck auf die Banken erhöhen, eine Effektivität der Zinsswaps durch Aufgabe des Floors abzusichern. Die Bank, die zuerst negative Kreditzinssätze ermöglicht wird sicherlich einen großen Teil des Neugeschäftskuchens für sich sichern können.
