Die aktuelle Zinsentwicklung bildet „leider“ das befürchtete Niedrigzinsszenario ab:
Seit Oktober sind die Zinsen deutlich gefallen, anstatt sich nach dem Auslaufen der laufenden Anleiheankäufe zu „normalisieren“.
Was ist der Grund? Zum einen rechnet der Markt aufgrund der Abschwächung der Wirtschaftswachstumsprognosen mit einer Zinserhöhung der EZB frühestens 2020 – einige auch erst später. Zum anderen erwarten Marktteilnehmer , dass sich das Zinsniveau im Euroraum in absehbarer Zeit gar nicht wesentlich erhöhen wird / kann, da die schwachen Eurostaaten, insbesondere Italien, die höheren Zinsen gar nicht bedienen könnten. Durch Zinsanstiege würde die wirtschaftliche Erholung torpediert.
Der Handelskrieg mit den USA ist noch lange nicht ausgestanden. Da bedeutet, wie auch die Unsicherheiten zum Brexit, eine Verunsicherung des Marktes. Verunsicherung führt immer zu einer Flucht in Staatsanleihen etc. und damit niedrigeren Renditen und Zinsen. Ein harter Brexit kann das Wirtschaftswachstum in der Eurozone um 0,5 – 1,0 % mindern.
Die Eurozone komme von der Droge des billigen Geldes nicht los. Die Politiker wollen nicht selbst handeln und ihren Bürgern Strukturänderungen zumuten – nein die EZB soll dies alles mit billigem Geld „zudecken“ und abfedern.Â
Ich halte das für ein sehr gefährliches Szenario. Gerade um ggf. kommenden Krisen wirksam entgegentreten zu können, braucht die EZB das Instrument der Zinssenkung auch in der Zukunft. Daher muss zuvor in aktuell noch gesundem wirtschaftlichem Umfeld das Zinsniveau gesteigert werden. Und es ist zu betonen: Wir haben noch Prognosen mit Wirtschaftswachstum – wenn auch geringer als früher. Es droht aktuell keine Rezession.     Â
Außerdem sind die fragilen Sonder-Situationen sehr anfällig gegen unerwartete Einflüsse. So könnte z. B. ein stark steigender Ölpreis ggf. die Inflation auch über den Zielwert von nahezu 2% treiben. Neue Steuern (Co2-Steuer) könnten die Fiskalinflation anfachen. In der Folge könnte Löhne und Gehälter stärker angepasst werden, was in einer Aufwärtsspirale der Inflation enden könnte. Es könnte dann wieder das Schreckgespenst der „Ketchup-Inflation“ aufkommen. Dies bedeutet, dass auf einmal alle bisher ausgebliebenen Inflationseffekte auf einmal „aus der Flache kommen“. Ob die EZB dann schnell die Zinsen anheben kann (trotz Staatsschuldenkrise) – auch wenn die Inflationserhöhungen in den Einzelstaaten der EZB deutlich unterschiedlich ausfallen würden?Â
Es bleibt zu hoffen, dass der Handelskrieg mit den USA glimpflich ausgeht und der Brexit endlich kommt, um dann „verdaut“ zu werden. Wenn diese beiden Faktoren klar sind, wird die Unsicherheit aus dem Zinsmarkt verschwinden und die Zinsen können sich etwas normalisieren. Das würde dann die EZB auch wieder in einen handlungsfähigeren Zustand versetzen. Hierzu ist aber auch erforderlich, dass die Einzelstaaten, die so gern auf ihre nationalen Unabhängigkeiten Wert legen, endlich auch ihre Hausaufgaben in Form von Reformen angehen und umsetzen – und nicht nur auf die EU / EZB schimpfen ohne selbst Lösungen herbeizuführen.Â
Im Ergebnis sollten sich die Zinsen im Jahresverlauf nach Klärung der weiteren Entwicklung Handelskrieg und Brexit etwas normalisieren. Starke Anstiege sind allerdings vorerst doch nicht zu erwarten.Â
Es gibt bereits Angebote zur digitalen Erfassung von Bauteilen und Technik, und deren Ãœberwachung / Verwaltung. Leider sind diese oft auf nur eine technische Ausrüstung ausgerichtet. Gern mit eigener APP-Lösung und PC-Anwendung als Dashboard. So gut manche Lösungen sind: Wie viele Anwendungen und APPs soll ein Nutzer / ein Unternehmen denn gleichzeitig „im Auge behalten“? Hier gibt es Grenzen auf der Seite der Immobilieneigentümer, bei denen alle Bauteile und technischen Einrichtungen zu überwachen sind, die die Anbieter der Insellösungen aus ihrer eigenen Sicht nicht so recht sehen.
Wo sind die Lösungen, die mehrere technische Einrichtungen (Aufzüge, Klimatisierungen, Brandschutz) und auch Bauteile (Türen, Fenster, Fassaden, Beschattungsanlagen) nicht nur erfassen sondern wirklich in Echtzeit überwachen und Störungen melden? Und dies in einer Anwendungen / APP darstellen? Und eine Möglichkeit der Echtzeitbetrachtung durch Kameras ermöglichen? Mit Schnittstellen zum Instandhaltungsverwaltungs- oder ERP-System zur Erfassung der Mängel und Beauftragung der Behebung (inkl. Handwerkerkopplung) und Einspeisung der Rechnung in den Rechnungsworkflow?Â
Wo sind die einheitlichen Daten- und Kommunikationsstandards, so dass mehrere technische Lösungen von verschiedenen Anbietern miteinander kommunizieren können? Das Heizungen und Klimaanlagen allein und intelligent auf Wetter, auf offene Fenster, an- oder abwesende Nutzer etc. und in Outlook geplante Termine reagieren können?
Ziel muss es sein, dass sich die Technik in einem Gebäude zum größten Teil selbst überwacht und ggf. korrigiert. Wenn eine Fassade einen definierten Verschmutzungsgrad meldet kann dieses Signal in einem Wartungsworkflow mittels Handwerkerkoppelung direkt und ohne menschliches Zutun die Fassadenreinigung beauftragen. Dabei kann auch technisch abgeprüft werden, wann die letzte Rechnung bezahlt wurde und ob eine zuvor definierter Zeitraum auch verstrichen ist.      Â
Ein weiteres Ziel muss es sein, dass die Mitarbeiter diese Prozesse nur überwachen und dies bitte nur in einer Anwendung. Dort muss der Mitarbeiter alle technischen Einrichtungen / Bauteile sehen – für jedes betreutes Haus. Ãœber Kameras müssen auch Bauteile betrachtet werden können und ggf. Fehlermeldungen etwas genauer prüfbar sein.
Die stark steigenden Mieten in Berlin werden für die Immobilienbranche langsam von einer Chance / Gewinn zu einem Risiko. Der überhitze Markt hat die Grundstückspreise derart steigen lassen, dass unabhängig von den zusätzlich gestiegenen Baukosten eine Wirtschaftlichkeit in der Vermietung (und Verkaufbarkeit) nur bei sehr hohen Mieten gegeben ist. auch bestehende Immobilien werden zu Preisen bzw. Vervielfältigern auf die Ist-Miete gehandelt, die eine Wirtschaftlichkeit erst nach zwei bis drei erwarteten, maximal rechtlich möglichen, Mietanpassungen erwarten lassen.     Â
Die überbordende Nachfrage gegenüber dem begrenzten Angebot führt zu diesen Effekten. Soweit sind sich alle Marktteilnehmer und die Politik einig.
Doch fördert die Berliner Politik den Neubau nur halbherzig. Zwar sollen die Wohnungsbaugesellschaften 20.000 Wohnungen bauen – doch der sehr viel stärkere private Wohnungsbau wird nicht gefördert. Vorhandene Baugrundstücke sollen bevorzugt an öffentliche Gesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften gehen. Die öffentlichen Gesellschaften sind aber auch wegen Vergabe- und Ausschreibungsverpflichtungen langsamer als Bestandshalter auch nicht auf massiven Neubau ausgerichtet. Die Wohnungsbaugesellschaften können auch nur begrenzt Volumen bauen und nicht kostendeckend zu 7,5 EUR / qm vermieten – in naher Zukunft ist dann das Eigenkapital aufgebraucht. Dann muss der Staat neues Eigenkapital einbringen.
Aus eher ideologischen Gründen werden von der Politik große bebaubare Flächen (u. a. Elisabethaue, Randbebauung Tempelhofer Feld oder aktuell die Brache am Westkreuz) nicht für die Wohnbebauung freigegeben. Stattdessen sollen dort ökologische Landwirtschaft oder gar eine landeseigenen Cannabis Produktion (aktueller Vorschlag der Grünen für die S-Bahn Brache) entstehen.
Um die Mieten zu begrenzen denkt die Politik eher in Verboten als Angeboten, auch um vermeintlich schnelle Wirkungen zu erzielen. Die Mietpreisbremse hat sich hierbei nicht bewährt, daher wird über die Ausweitung von Milieuschutzgebieten innerhalb des S-Bahnrings, über Enteignungen von Eigentümern ab 3.000 Wohneinheiten (u. a. auch ein evangelisches Hilfswerk steht auf der Liste) und einen Mietendeckel (siehe Tagesspiegel von gestern) nachgedacht.  Â
Verschreckt eine Enteignung bereits die großen Investoren – damit wird der private Wohnungsbau in benötigten, größerem Volumen weitgehend eliminiert – wird ein Mietendeckel alle Investoren schwer treffen.
Was ist ein Mietendeckel? Eine Obergrenze für die Vermietung aller Wohnflächen in Berlin. Und zwar auch, wenn die aktuelle Miete bereits höher liegt. Auch (energetische) Modernisierungsumlagen oder andere Sonderfaktoren berechtigen nicht, den Mietendeckel zu überschreiten. Käme der Mietendeckel mit den öfters erwähnten 7,5 EUR/ qm, wären die Folgen katastrophal und beträfe alle Vermieter, von denen in Berlin 70% Privatpersonen sind. Warum?
 Neubau würde sich wirtschaftlich nicht mehr rechnen. Auch wenn in der Folge die Grundstückpreise fielen – die verbleibenden Gesamtkosten sind mit 7,5 EUR / qm nicht zu refinanzieren. Zumal die Zinsen nicht auf Dauer so niedrig bleiben werden.
 Alle bestehenden Investitionen in Eigentumswohnungen und Mietshäuser, die aufgrund der bereits bezahlten Preise / Kosten und ggf. auch höheren Zinslasten mehr als 7,5 EUR / qm Miete benötigen, würden unwirtschaftlich und ggf. insolvent.
 Die Werte der Immobilien würden deutlich fallen und die Banken müssten von den Eigentümern Sondertilgungen und Zinsaufschläge (auch aus regulatorischen Gründen) verlangen. Im Zweifel müssen die Banken dann die Kredite kündigen und die Immobilien würde versteigert. Anleger und Investoren würden ggf. in die Privatinsolvenz geraten.
Die Altersvorsorge vieler Berliner und Bürger anderer Bundesländer würde untergraben bzw. torpediert. Zum anderen haben viele Menschen in die Immobilien-AGs investiert, die entweder enteignet oder durch den Mietendeckel deutlich beschädigt würden.Â
Der private Wohnungsimmobilienmarkt wäre zielgerichtet ausgehebelt – nur noch kommunale Vermieter würden investieren (mit Steuergeld) und vermieten. Für gehobenere (private) Wohnungen würde dann wieder „Handgeld“ für die Wohnungsübernahme gezahlt.
Mein Fazit: Währen die Enteignungen meines Erachtens nicht kommen werden, da zum einen die Berliner Verfassung dies gar nicht kennt und zum anderen das Grundgesetz hier hohe Hürden vorgibt (und das Land Berlin eben nicht alle Möglichkeiten des Neubaus zuvor ausschöpft – siehe Elisabethaue, Tempelhofer Feld und S-Bahn-Brachen) ist der Mietendeckel eine echte Gefahr. Er würde den privaten Immobilienmarkt massiv und nachhaltig beschädigen, das Vertrauen zerstören und das Vermögen oder gar die wirtschaftliche Existenz einer Vielzahl von Privatpersonen gefährden. Ãœbrigens betrifft dies zu einem großen Teil auch Wähler der Regierungskoalition der SPD, Grünen und der Linkspartei. Â
Das Jahr 2018 wird allseits als neues Rekordjahr im gewerblichen Immobiliengeschäft gefeiert. Transaktionsrekorde, Spitzenrenditen sinken auf Tiefstwerte …
Doch, es gibt erste Eintrübungen. In den Städten Berlin und Hamburg sind die Renditen nicht mehr gefallen – hier scheint sich ein Boden gebildet zu haben. Bleibt abzuwarten ob dies so bleibt, wenn sich die Zinserhöhungen weiter in 2020 verschieben. Oder ob sich eine erste Stagnation oder gar Trendumkehr abzeichnen wird?
Im Markt der Handelsimmobilien hat diese in 2018 bereits stattgefunden. Erste Anstiege von Spitzenrenditen waren dort zu verzeichnen. Zusätzlich sind die Einzelhandelsmieten teilweise gesunken. Beides zusammen führt zu einem negativen Bewertungsergebnis (siehe Beispiel Deutsche Euroshop AG). Und dies in einem Umfeld deutliche Werterhöhungen bei anderen Assetklassen.
Dabei ist der Anstieg der Spitzenrenditen nicht auf eine Veränderung des Zinsniveaus zurückzuführen sondern eher mit einem erhöhten, eingepreisten Risikoansatz für die Assetklasse. Auch die Mieten und  zukünftigen Mieterwartungen mussten zurückgenommen werden. Ein Anstieg von Zinssätzen würden den Abwertungsdruck noch verstärken.Â
Doch diese Effekte werden interessanterweise kaum diskutiert. Dabei betreffen diese Effekte doch alle Immobilieneigentümer, die Handelsimmobilien im Bestand halten. Und es mag eine kleine Vorschau sein, was sich in Teilen auch im Büromarkt ereignen könnte, wenn durch eine Wirtschaftseintrübung die Büromieten nicht weiter steigen, sondern stagnieren oder gar in einigen Lagen zurückgehen würden. Natürlich werden die noch an das aktuell erreichte Mietniveau anzupassenden deutlichen Underrents im Bürobestand in den nächsten Jahren mieterhöhend und damit wertunterstützend wirken. Aber ein Absinken des Mietniveaus aufgrund einer evtl. Rezession löst „automatisch“ auch steigende Renditeerwartungen der Investoren aus. Beides senkt den Immobilienwert. Dies könnte noch durch steigende Zinsen für Alternativanlagen verstärkt werden.
Und wie wappnet man sich als Immobilieneigentümer von Handelsimmobilien? Vielleicht weniger preissensible Discounter als Mieter? Vielleicht mehr Spezialhändler oder Nicht-Händler (Krankenklassen) in die EG-Flächen nehmen…?Â
Digitalisierung ist in aller Munde. Doch es braucht die richtigen Use Cases um nicht nur ein „nice-to-have“ ohne echten Nutzen sondern ein Produkt mit Mehrwert für den Kunden zu haben. Daher hier ein weiterer Anwendungsansatz:
Die Gebäudeversicherung im professionellen, gewerblichen Bereich wird direkt oder mittels eines Assekuranzmaklers europaweit oder gar weltweit ausgeschrieben. Hierdurch erhält man das „beste“ Angebot, zumindest das günstigste. Die Leistungen können etwas variieren, aber die Kunden geben die Anforderungen einheitlich vor – ggf. haben Assekuranzmakler noch etwas bessere Wordings mit den Versicherungen vereinbart.
Jetzt könnte man eine Ausschreibungsplattform für Versicherungen aufsetzen und darüber die Ausschreibung digital laufen lassen. Dabei könnten Gebäudedaten, Versicherungswerte etc. aus den ERP-Systemen übernommen und die erzielten Versicherungsprämien wieder in die Systeme zurückgespielt werden. Nett und digital – aber von begrenztem Wert.
Es kommt auf die Vereinfachung der Abwicklung von Schadensfällen an. Wenn festgestellte Mängel und Schäden aus den Arbeitssystemen (Instandhaltungsverwaltungssoftware wie Immo Office, ERP-Systeme etc.) direkt mit einem „Klick“ auf Versicherung „gebucht“ werden könnten, könnten die Schadensmeldungen vollständig automatisiert mittels Schnittstelle an die Versicherung oder den Assekuranzmakler gehen. Versicherungsobjekt, Schadenszeitpunkt und Schadensart könnten automatisch aus den Systemen mitgegeben werden. Gleichzeitig könnte der Schaden vollautomatisch als Forderung gegen Versicherung ins ERP-System gebucht werden. Damit ist auch die Nachverfolgung des OP sowie die Verbuchung des Zahlungseingangs in den normalen Workflow integriert.
Es geht also nicht nur um digitale Kommunikation sondern um vollständige Erledigung und Minimierung manueller Arbeit. Wichtig ist, dass hier die neue Lösung direkt und ohne manuellen Eingriff direkt in die ERP-Systeme bucht.
Wer kann so etwas anbieten? Zum Einen die ERP-Systeme oder die Instandhaltungsverwaltungssoftware selbst. Oder eine Versicherung oder ein Assekuranzmakler (ab einer gewissen Größe und IT-Affinität) könnte so etwas aufsetzen. Und natürlich auch ein neues Start-Up, dass mit dieser Abwicklung den bestehenden Assekuranzmakler die Kunden „abjagt“ und am Ende auch noch an den vermittelten Versicherungsverträgen verdient. Erfolg durch disruptiven Ansatz.
2019 beginnt mit wieder sehr niedrigen Zinsen und weiterhin niedrigen Spitzenrenditen bei gewerblichen Investments. Eigentlich sind wir davon ausgegangen, dass die Beendigung des Ankaufs zusätzlicher Staatsanleihevolumina und die „Inaussichtstellung“ einer ersten Zinserhöhung im Jahr 2019 die Zinswende einläuten würde. Dies würde dann aufgrund eines allgemein leicht steigenden Zinsniveaus auch die Spitzenrendite unter Druck nach oben setzen, da Alternativanlagen besser verzinsen.
Nun nährt die niedrige Inflation (aufgrund gesunkener Ölpreise) die Annahme, dass die EZB doch erst später, nämlich in 2020, agieren könnte. Zudem belasten die Unsicherheiten aufgrund des Handelsstreits zwischen den USA und China sowie der Bexit die Wirtschaftserwartungen in der Eurozone (und nicht nur dort). Der drohende wirtschaftliche Abschwung droht auch die Steuerreinnahmen zu mindern – und die Staatsschuldenkrise insbesondere in Bezug auf Italien neu zu „beleben“. Dort steigen die Risiken jetzt auch schon, obwohl das Zinsniveau in der Eurozone so niedrig ist. Die durch die gesunkenen Zinsaufwendungen für Staatsschulden entstandenen Spielräume wurden gar nicht zur Konsolidierung sondern nur zum Konsum genutzt. Im Ergebnis ein weiteres Indiz für eher gewollt niedrige Zinsen.
Nun hat die EZB, anders als die USA, sehr lange an den niedrigen Zinsen festgehalten und keine Zinserhöhungen in den letzten zwei Jahren durchgeführt. Dadurch verfügt sie jetzt nicht mehr über die klassischen Instrumente einem wirtschaftlichen Abschwung oder einer Staatsschuldenkrise zu begegnen. Bleiben nur alternative Instrumente, die jedoch nicht so erprobt sind und ggf. nicht ausreichend wirken. Die EZB wird nun neue Langfristtender ausreichen, um die Liquidität zu sichern. Was bleibt dann noch? Die Anleihenankäufe wieder auszuweiten käme einem Gesichtsverlust gleich. Gleich Aktien kaufen um Liquidität in den Markt zu bringen um die Zinsen niedrig zu halten? Alles sehr gewagt und nicht erprobt. Wäre eventuell sogar weitere Zinssenkungen möglich? Dann bekämen die Banken wieder Probleme Geld zu verdienen und gerieten in Schwierigkeiten.
Durch das zu lange Festhalten an den niedrigen Zinsen fehlt der EZB jetzt das Instrumentarium wirksam gegen einen Wirtschaftsabschwung vorzugehen. Das stellt dann nicht nur ein Risiko für die Wirtschaft dar – auch für die Staaten wie Italien sind weitere Unterstützungen im inzwischen herkömmlichen Wege nicht mehr möglich. Bei der aktuellen Regierung im „Schwergewicht“ Italien dann auch ein Risiko für die Eurozone insgesamt.
Was bedeutet dies für die Immobilienwirtschaft? Ja, es wäre möglich, dass die Phase der niedrigen Zinsen in die Verlängerung geht. Dies würde auch ein Anhalten des freundlichen Klimas für die Immobilienwirtschaft in 2019 bedeuten. Dabei dürften die Spitzenrenditen in den TOP 7 Städten nicht mehr wesentlich weiter sinken. Hier wird sich die Situation stabilisieren. In den B-Städten und dem Umland der A Städte werden sich die Renditen in 2019 aber leicht weiter absenken. Â
Es ist aber wichtig, dass das Zinsniveau mittelfristig wieder „normalisiert“ wird – sonst kommen wir irgendwann ins „Elfmeterschiessen“ und bei einer Niederlage fliegt der Euro aus dem Wettbewerb.
Zu wünschen wären Entspannungen bei den Themen Brexit (durch einen Deal oder ein Remain), bei handelsstreit China-USA und bei den drohenden Zöllen für die europäische Automobilindustrie in den USA. Dann könnten sich Wirtschaftsentwicklung und Zinspolitik auch schnell wieder – zum Besseren – ändern.
Die kurzfristigen Zinsen (zum Beispiel der 3-Monats-Euribor) sind seit dem mit – 0,308 % seit Monaten nahezu stabil geblieben.
Die langfristigen Zinsen (z. B. der 10-Jahresswap gegen den 3-Monats-Euribor) sind hingegen mit 0,586 % seit Anfang Oktober 2018 (damals über 1,0%) deutlich gefallen. Die langfristigen Zinsen hatten sich nach der klaren EZB-Ankündigung letztes Jahr zunächst auf niedrigerem Level um bzw. unter 0,8 % (10 Jahres-Swap gegen den 3-Monats-Euribor) stabilisiert. Die Unsicherheiten sind jedoch aufgrund des Handelskrieges zwischen den USA und China sowie des unklaren Brexits in dem Markt zurückgekehrt.
Die Eintrübung des weltweiten Wachtsums durch den aktuellen Handelskrieg in China schlägt sich nun auch in der Eurozone nieder. Auch sind Sanktionen gegen europäische Autohersteller noch nicht abgewendet. All diese Unsicherheiten führen dazu, dass die ursprünglich für dieses Jahr (zum Ausscheiden Draghis) erwartete erste Zinsanhebung der EZB nun erst für das Frühjahr 2020 erwartet wird. Auch die Zinserhöhungen in den USA könnten sich verzögern.
Ich erwarte bei kurzfristigen Zinsen eher stabile Zinssätze; bei den langfristigen Zinsen ist die Wahrscheinlichkeit eines Zinsanstiegs nach diesem unerwarteten Absinken inzwischen aber höher als die weiter nachhaltig sinkender Zinsen. Die EZB sichert derzeit die zinsgünstige Liquidität der Marktteilnehmer durch langfristige Tender längerfristig ab. Â
Die aktuelle Schwäche der langfristigen Zinsen ist im Wesentlichen zwei Auslösern (Brexit, Handelskrieg) geschuldet. Grundsätzlich sehe ich weiterhin ein Wirtschaftswachstum in der Eurozone und insbesondere in Deutschland (und keine Rezession). Das Wirtschaftswachstum wurde durch die Unsicherheiten lediglich belastet und damit verlangsamt.
Sollte sich das Brexit-Chaos kurzfristig lösen lassen, entweder durch einen Deal oder NO-Brexit – oder sich bis Jahresende 2019 zeigen, dass ein No-Deal gut verkraftet wurde und sich das Handelskriegsthema entspannen (Annährung USA-China und keine zusätzlichen Strafzölle gegen Europa), dann könnten sich die Wirtschaftsaussichten und das Zinsniveau relativ schnell wieder „erholen“.
Es bleibt zu beachten, dass die EZB nicht wieder in einen dauerhaften Kurs der niedrigen Zinsen einschwenken kann. Auch um im Falle einer eventuellen, zukünftigen Rezession noch Handlungsoptionen zu haben, muss zuvor das Zinsniveau angehoben werden.
Die Spitzenrenditen in Berlin und Hamburg sind 2018 stabil geblieben, was aufgrund des erreichten Niveaus auch nicht wirklich überrascht. Die stärkste Reduzierung hat es in Stuttgart gegeben – dort gab es noch Nachholpotential. Die Spitzenrenditen scheinen sich also tendenziell zu stabilisieren. Ein mehr oder weniger wahrscheinlicher Anstieg der Verzinsung von Alternativanlagen wird diese Plateaubildung unterstützen. Vor diesem Hintergrund könnten dann wieder mehr Produkte auf den Markt kommen, die zu den erreichten Spitzenrenditen verkauft werden sollen. Dass könnte den Spitzenrenditen dann ggf. etwas Auftrieb geben.  Â
Allerdings muss man die Mieten im Auge behalten. Wie bereits zuvor ausgeführt sind z. B. in Berlin rd. 80% der Mietflächen noch nicht auf die nunmehr erreichten hohen Marktmieten angepasst worden. Dieser Effekt wird die Immobilienwerte die nächsten Jahre noch unterstützen – auch wenn keine positiven Effekte mehr über die Spitzenrenditen kommen werden. Selbst bei einer wirtschaftliche Eintrübung werden die Marktmieten nicht wieder auf das Niveau von vor 5 Jahren fallen.
Also bei den Immobilienwerten sicherlich eine Plateaubildung, aber nicht mit dem Weg über den Rand dann direkt nach unten sondern eher seitwärts und ggf. sogar eher eine Abflachung und Verlangsamung der Wertsteigerungen für einige Jahre. Dann kann es aber auch wieder abwärts gehen. Denn:
Die Zinsen werden perspektivisch zumindest ein wenig steigen. Das wird die Renditen ein wenig mitziehen.
Auch bei den Banken ist eine Plateaubildung bei den Kreditmargen eingetreten. Die Dynamik ist kaum noch da – und die Regulatorik und die wirtschaftliche Situation der Banken werden mit der Macht des faktischen hier für tendenziell stabile bzw. leicht höhere Margen sorgen. Das betrifft wohl weniger die professionellen Investoren – aber die Privatverbrauchen und Immobilienkäufer.  Eine Dämpfung auf dem Wohnimmobilienmarkt (aufgrund gestiegener Kreditzinsen für Endverbaucher) wird sich mittelfristig auch in anderen Immobilienmärkten zeigen (Grundstückswerte, Baupreise, Baukapazitäten).
Bei Wohnimmobilienmarkt muss man auch die eventuellen politischen Eingriffe berücksichtigen: Das Baukindergeld wirkt nicht wirklich, Favorisierung von Rekomunalisierung statt Neubau in Berlin, hohe Grunderwerbsteuersätze). Irgendwann wird eine Sättigung auf der Nachfrageseite eintreten, da die Mehrheit der Bevölkerung hohe Miet- und Kaufpreise in den Großstädten nicht bezahlen kann.    Â
Wenn Bevölkerung aus Raumnot nicht mehr wachsen kann, wird auch das Dienstleistungsangebot nicht mehr steigen. Dann werden keine zusätzlichen Büroarbeitsplätze entstehen – und keine zusätzlichen Büroflächen mehr gebraucht. Der Effekte wird zuerst bei den Besserverdienern eintreten, die keine Spitzengehälter beziehen und daher aus den überteuerten Städten abwandern. Dies ist aber der größte Teil der Büroarbeitnehmer.
In den sieben TOP-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Köln und München) wurden in 2018 Neubau-Büroflächen im Umfang von 0,93 Mio. m² fertigstellt. Der Weg lag über dem Volumen des Vorjahres, aber weit unter dem benötigen Umfang. Für 2019 wird mit 1,6 Mio. m² ein deutlich höheres Fertigstellungsvolumen erwartet, dieses ist aber auch bereits zu 71% vorvermietet. Eine wesentliche Reduzierung des Nachfrageüberhanges ist daher hieraus nicht zu erwarten.
Auch das für 2019 absehbare Volumen hat sich gegenüber früheren Prognosen aufgrund von Engpässen bei Baukapazitäten, steigenden Baukosten und langen Genehmigungsfristen bereist reduziert.
Der Büroflächenleerstand in den sieben Spitzenstädten hat sich sehr stark um rd. 25% auf 3,6 % reduziert. In Berlin beträgt der Leerstand sogar nur noch unglaubliche 2%, in einigen TOP-Teilmärkten sogar unter 1%. Der Leerstand ist so gravierend, das erhebliche Beeinträchtigungen bei der wirtschaftlichen Entwicklung eintreten. Firmen können sich nicht erweitern und werden durch enorm steigende Mieten belastet. Für 2019 wird nur noch ein leichtes Absinken des Leerstandes erwartet.
Die Spitzenmieten haben sich 2018 erneute deutlich um 6,4 % erhöht, am stärksten erneut in Berlin (+13,3 %, Vorjahr + 11%), gefolgt von Köln. Die Spitzenmieten liegen nun in Frankfurt bei 40 EUR/qm, in München bei 39 EUR/qm und Berlin bei 34 EUR /qm. In 2019 könnte München Frankfurt vom Spitzenplatz verdrängen. Diese Entwicklung lag deutlich über den für 2018 erwarteten Anstiegswerten. Für 2019 wird ein weiterer Anstieg um 3,5 % erwartet.Â
Der Büroflächenumsatz 2018 lag bei rd. 4 Mio. qm und damit 6,5% unter dem Vorjahreswert. Da die Nettoabsorption von Büroflächen bei 1,2 Mio. qm lag ist plausibel, dass der Rückgang seine Ursache im Flächenmangel und nicht in einer nachlassenden Nachfrage hat. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich fortsetzen, wobei in 2019 auch konjunkturelle Eintrübungen als Ursachen hinzukommen könnten.
Die Verkäufe im Gewerbeimmobiliensektor sind im Jahr 2018 auf EUR 60,3 Mrd. gestiegen. Davon machten die Büroobjekte 48 % bzw. 29 Mrd. EUR aus. Vom Gesamtvolumen entfielen 76% auf die TOP 7 Städte, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Köln und München. Damit haben diese Standorte gegenüber dem Vorjahr wieder an Bedeutung gewonnen. Im vergangenen Jahr hatten sich Transaktionen von den TOP 7 Städten zu Gunsten der anderen Standorte verlagert.
Frankfurt (11,6 Mrd. EUR) konnte sich dank einiger Großtransaktionen an die Spitze der Immobilienmärkte setzen, knapp gefolgt vom letztjährigen Champion Berlin (10,8 Mrd. EUR), bei dem Produktknappheit für eine Reduktion von 8% sorgte.
Es ist auffällig, dass die Spitzenrenditen nur noch moderat sinken, in Berlin (2,9%) und Hamburg (3,05%) sind die Renditen in 2018 sogar stabil geblieben. Aufgeholt hat Stuttgart (3,05%), wo die Rendite am stärksten gesunken ist und auch das höchste Umsatzwachstum zu verzeichnen war. Die nachlassende Dynamik bei der Renditekompression zeigt sich auch im niedrigeren Wachstum der Immobilienwerte (+12%) trotz steigender Mieten, nach +14% im Vorjahr. In 2019 werden sogar nur +4% erwartet.
Quelle: Savills Investmentmarktbericht Q4/2018
