Michael Piontek 21.10.2016 Real Estate Keine Kommentare

Der Umfang der Transaktionen in 2016 hat zu 30.09.2016 einen Wert von 32,7 Mrd. EUR erreicht. Das ist beeindruckend – liegt aber immer noch 14% unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Das Ergebnis ist überraschend sehen wir doch eine sehr große und nicht abnehmende Nachfrage nach Investitionen in Deutschland. Es zeigt aber, dass die Angebotsseite trotz des erreichten hohen Preisniveaus noch nicht nachzieht. Neben den fehlenden Alternativinvestments bedeutet dies auch, dass die Bestandshalter wohl noch von weiter steigenden Preisen ausgehen. Zum anderen werden Immobilieninvestments in Zeiten knapper Rendite auch etwas intensiver geprüft – dies führt zu Verzögerungen.

Erneut hatten großvolumige Verkäufe und Portfoliodeals wesentlichen Anteil an den erreichten Umsätzen. Ich gehe davon aus, dass dies auch im letzten Quartal – das bekanntlich immer besonders strak ist – der Fall sein wird. Der Anlagedruck zum Jahresende könnte dazu führen, dass sich die Transaktionsgeschwindigkeit erhöht und in der Folge der Umsatz noch deutlich anzieht – und damit auch noch die 50 Mrd. EUR marke in Reichweite gerät.

Wir fast immer in der Vergangenheit haben Büroimmobilien der größten Anteil am Transaktionsvolumen. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei rd. 40% – im vergangenen Jahr lag er zeitweise bei über 50%.

Das markt „heiß“ ist zeigt auch an den auf breiter Front weiter gefallenen Renditen. Alle Top-Städte weisen Spitzenrenditen von unter 4% auf. Das „3“ ist die neue „5“ aus dem vergangenen Jahr ist längst Realität.  Insbesondere institutionelle Anleger werden diese Entwicklung weiter vorantreiben – solange Alternativanlage weiter schlechter rentieren. Zum Jahresende werden wir dann wohl neue Tiefststände bei den Spitzenrenditen sehen – vielleicht sogar nahe 3,0% in München und Berlin.

Michael Piontek 12.10.2016 Allgemein,Finance Keine Kommentare

Wie bereits in früheren Beiträgen ausgeführt beeinflussen viele Faktoren die Zinsentwicklung im Euroland – einige halte ich aber für entscheidender als andere.

• Der Ölpreis sorgt für niedrige Inflationsraten die die EZB zu immer neuen zinssenkenden Maßnahmen verleiteten.
• Die FED-Zinserhöhungen sehe ich zuerst als ein Einfluss für den Wechselkurs EUR/USD und nicht als direkten Einfluss auf unser Zinsniveau.
• Psychologie hat einen hohen Einfluss auf das langfristige Zinsniveau.

Man muss auch klar zwischen den kurzfristigen Zinsen und den langfristigen Zinsen unterscheiden. In meinem Verständnis spiegeln sich in den langfristigen Zinsen (beeinflusst von weiteren Faktoren) u. a. die erwarteten kurzfristigen Zinsen der Zukunft wider.

Was bedeutet dies konkret?

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Michael Piontek 30.09.2016 Allgemein,Finance Keine Kommentare

Die OPEC hat sich überraschend auf eine Begrenzung bzw. leichte Absenkung der Ölproduktion geeinigt. Ziel ist es den Ölpreis zu stabilisieren. Da sich der Ölpreis (Brent) seit Anfang April zwischen 40 USD und leicht über 50 USD bewegt scheint eine Stabilisierung oberhalb von 50 USD das Ziel zu sein.

Die OPEC deckt derzeit leicht über 42% der weltweiten Ölproduktion ab. Dieser Wert soll bis 2035 auf über 50% steigen, da Iran, Irak und andere Staaten die Produktion weiter steigern werden. Dennoch müssen noch andere Staaten wie Russland erst noch „mitspielen“, wenn die Produktionsbeschränkung wirken soll. Da Russland bereits seit einiger Zeit versucht sich der OPEC zu nähern, könnte eine einvernehmliche Absprache möglich sein – auch wenn Russland die Einnahmen aus der Ölproduktion dringend benötigt.

Allerdings muss die überraschende Einigung der OPEC auch erst noch mit Leben gefüllt werden. Wer verzichtet innerhalb der OPEC auf wieviel Produktion und damit Mrd. an USD? Ob diese Frage die wackelige Einigkeit zwischen dem Iran und Saudi-Arabien übersteht bleibt abzuwarten. Vom bankrotten Venezuela brauchen wir gar nicht zu sprechen.

Außerdem sind weitere Player auf dem Markt: Z. B. USA, Kanada und China. Ob diese mitmachen oder in die Lücke stoßen bleibt abzuwarten. Besonders die USA sind zu beachten – schließlich gibt es dort noch die Fracking-Industrie. Bei steigenden Preise wird diese Produktion wieder interessant.

Was bedeuten steigende ÖL-Preise für uns – abseits der Benzin- und Heizölpreise?

Die geringen Ölpreise waren bisher wichtiger Einflussfaktor für die niedrige Inflation. Wird dies im Umkehrschluss bei steigendem Ölpreis ebenfalls ansteigen?

Nach dem logischen Modell könnte der Ölpreis die Inflation etwas antreiben. Diese steigende Inflation könnte wiederum von der EZB als Erfolg ihrer Niedrigzinspolitik fehlgedeutet werden. Dann könnte die EZB eine Kehrtwende moderat einleiten. Allerdings sind alle anderen Probleme der Eurozone (u. a. Staatsschuldenkrise) nicht gelöst. Bei der Staatsschuldenkrisen scheint die Annahme zu stimmen, dass die Sanierungs- bzw. Reformbemühungen in gleichem Maße erlahmen, wie sich die Haushaltslage durch niedrige Zinsen verbessert. Das spricht wiederum nicht für steigende Zinsen.

Es bleibt abzuwarten,

• ob sich alle Player wirklich auf Produktionseinschränkungen einigen und dies auch umsetzen,
• ob der Ölpreis dadurch wirklich nachhaltig steigt (heute wieder unter 50 USD; die nachfrage nach Öl sinkt global),
• ob sich dadurch die Inflation erhöht.

Die FED überraschte diese Woche mit der Ãœberlegung Unternehmensanleihen zu kaufen – also dem Beispiel der EZB zu folgen. Das spricht nicht für steigende Zinsen in den USA. Ãœberhaupt muss die FED bedenken, dass eine Zinserhöhung zu einer Aufwertung des USD führen würde und dann die Exporte der US-Wirtschaft erschweren würde. Ich gehe davon aus, dass aus diesem Grund die FED trotz angeblich positiver Arbeitsmarktdaten so zögerlich reagiert. Es scheint eine Ãœbereinstimmung zwischen FED, EZB und Bank of Japan über die einzusetzenden Instrumente zur Liquiditätsbereitstellung zu geben: Niedrige Zinssätze, Staatsanleihekäufe, Unternehmensanleihekäufe und zuletzt Aktienkäufe (BoJ).

Es scheint also noch recht unsicher, ob der Ölpreis tatsächlich steigen wird und der Ölpreis dann einen Einfluss auf die Zinsen heute oder in näherer Zukunft ausüben könnte. Dies alles bleibt abzuwarten. Für eine echte Zinswende müssen auch andere Probleme (insbesondere die Staatsschuldenkrise) signifikante Zeichen der Verbesserung zeigen.

Michael Piontek 26.09.2016 Allgemein,Finance Keine Kommentare

Die Bonität von Banken betrifft Kunden in mehreren Bereichen:

• Bei der Kreditkonditionierung im Bereich der Kreditmarge und Liquiditätskosten beim Einstand der Bank.  Ggf. muss eine Bank mit Problemen auch strengere Covenants vereinbaren.
• Bei der Kreditzusage: Banken in Schwierigkeiten fallen als Finanzierungspartner oder Mittler ggf. vollständig aus.
• Bei der Kreditabwicklung: Eine Bank im Default muss Kredite abbauen bzw. weiterreichen – was bedeutet dies für den einzelnen Kunden? Umstellungen bzw. Anpassungen laufender Verträge sind nicht möglich.
• Bei der Geldanlage: Schwierigkeiten in der Verfügbarkeit von Geldern bis zum Verlust von Einlagen sind je nach Größenordnung denkbar.

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Michael Piontek 22.09.2016 Allgemein Keine Kommentare

Die EZB versucht ihr Inflationsziel von nahezu 2% durch immer neue Ausweitungen der Geldmenge mittels Anleihekäufen zu erreichen. Bisher leidlich vergeblich.

Die Japaner haben zusätzlich auf Aktienkäufe durch die Zentralbank gesetzt (dies könnte die EZB auch), damit die Inflation auch nicht anfachen können. Im Ergebnis liegt in Japan auch der Zins für Staatsanleihen langfristig negativ.

Was hat die Bank of Japan jetzt beschlossen? Die Zentralbank möchte den 10 Jahreszins bei 0% halten, die kurzfristigen Zinsen liegen ähnlich wie bei uns bei ca. -0,3%. Die bedeutet, dass der Abwärtstrend der Zinskurve partiell gestoppt wird.  Wie das genau erreicht werden soll ist noch nicht bekannt.

Die kurzfristigen Zinsen können weiter absinken während die langfristigen bei 0% verankert sind. Dies könnte / sollte zu einer Versteilung der Zinskurve bis 10 Jahre führen, womit die derzeit klagenden Banken wieder Geschäfte mit der Fristentransformation machen könnten.

Spannend wird zu beobachten sein, wie sich das Laufzeitband über 10 Jahre verhält.

Kann das Ganze funktionieren? Es bleibt abzuwarten, welche Volumina auf 10 Jahre aufgenommen werden, wenn der kurzfristige Zins dauerhaft niedriger bleibt. Es mag aber genug sicherheitsorientierte Marktteilnehmer geben. Professionelle Immobilieninvestoren werden wohl vor allem auf die günstigen kurzfristigen Zinsen setzen.  Die Banken wird es freuen, denn die Versteilung der Zinskurve lindert die aktuellen Problemen der Einnahmenausfälle.

Wird die EZB das Modell übernehmen? Das könnte dauern. Derzeit ist man auf dem Pfad der Geldmengenausweitung zur Inflationserhöhung. Dies aufzugeben wird – trotz ausbleibender Erfolge – noch etwas brauchen. Man wird aber sicherlich die Auswirkungen und ggf. Erfolge In Japan genau verfolgen. Auch die Auswirkungen auf die Inflation sind noch unklar.

Fazit: Das Modell stoppt – bei Erfolg – den Fall der (langfristigen) Zinsen und begegnet daher der Angst der Zentralbanken vor einer Deflation. Ob es inflationäre Effekte hat bleibt abzuwarten.

Michael Piontek 07.09.2016 Allgemein Keine Kommentare

Die EZB will die Inflation auf nahe 2% erhöhen. Dazu hat sie nahezu unlimitiert Geld in den Markt gepumpt. Zuerst durch Staaatsanleihenkäufe, später wurde das Volumen aufgestockt. Dann werden seit diesem Juni auch private Anleihen gekauft – auch erfolglos.

Was kann bzw. wird die EZB jetzt noch tun? Eine Kehrtwendung und Änderung der Politik ist nicht zu erwarten. Es wird wohl zu einer Verlängerung des Ankaufsprogrammes kommen – eine Ausweitung erscheint aber sinnlos, da nicht genügend Volumen im Markt vorhanden ist. Die Renditeanforderungen werden wohl gesenkt – es wird dann alles gekauft was verfügbar ist.

Nachdem bereits Helikoptergeld diskutiert wurde ist ein neues Thema auf dem Markt: Die EZB könnte nach ihren Statuten auch Aktien kaufen um Liquidität in den Markt zu bringen. Ähnlich der japanischen Zentralbank, die bei vielen japanischen Unternehmen beteiligt ist.

Was wären die Folgen? Deutlich steigende Aktienkurse, mehr Eigenkapital in den Unternehmen –  aber auch eine schleichende Verstaatlichung auf europäischer Ebene. Wäre das mit den Marktbedingungen vereinbar? Mit den europäischen Regularien vielleicht –  mit internationalen Handelsverträgen könnte es Diskussionen ob der massiven Staatsbeihilfen geben.

Wir sind gespannt, wie es weitergeht. Zumindest wird eine anhaltende Niedrigzinspolitik die Aktienkurse weiter stützen. Ein Aktienkauf durch die EZB würde einen Turbo auslösen – kein kleines Risiko … der japanische Weg.

Michael Piontek 05.09.2016 Allgemein,Finance Keine Kommentare

Kaum habe ich es geschrieben und angemahnt – schon ist es passiert ;-). Am 02.09.2016 notiert der 3-MonatsEuribor bei – 0,301% – und damit auf einem Rekordtiefststand.

Die Banken erwarten trotz EZB-Schelte auf absehbare Zeit keinen Anstieg – es setzt sich die Erkenntnis durch, dass Herr Draghi die Zinsen vor dem Hintergrund der erneuten Probleme in mehreren Eurostaaten meiner „Rotweintruppe“, bestehend aus

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Michael Piontek 29.08.2016 Allgemein,Finance,Management Keine Kommentare

Der 3-Monats-Euribor ist nicht nur ein Zinssatz – er stellt auf der Aktivseite der Banken den bei vielen großen Finanzierungen den Bankeneinstandssatz dar und beeinflusst damit neben der Kreditmarge maßgeblich den Kreditzins. Des Weiteren spielt der Zins eine wesentliche Rolle bei der Konditionierung von derivativen Zinssicherungsinstrumenten. Auch auf der Passivseite orientieren sich Zinssätze am 3-Monats-Euribor.

Nun ist beachtlich, dass der Zinssatz seit Anfang Juli ziemlich „fest gemauert“ steht, trotz neuer Ankündigungen der EZB um der ungebrochenen Fortsetzung der Ankaufsprogramme. Im August eigentlich betrug der Zinssatz eigentlich stetig nur – 0,2998% und – 0,2999%. Unglaublich stabil in heutigen Zeiten. Doch wie kommt der Zinssatz zustande? 21 Europäische Banken setzen den Zinssatz multilateral fest. Von deutscher Seite sind nur Deutsche Bank und DZ Bank vertreten. Was stutzig macht ist, dass die Banken den Zinssatz stetig über der „magischen“ Grenze von – 0,3% halten, als wenn bei einem Druchbrechen dieser Grenze weiterer Abwärtsdruck entstehen würden (durch Computerverkäufe?).

Und eines wollen insbesondere deutsche Banken am allerwenigsten: Noch niedrigere Zinsen. Zuletzt hat auch bereits Herr Cryan (DEUTSCHE BANK!) de Niedrigzinspolitik der EZB kritisiert. Die Einnahmeausfälle sind groß, die Banken müssen bereits Gebühren anheben – was im Wettbewerb mit anderen Banken (insbesondere Online-Banken) schadet. „Puffern“ hier die Banken vielleicht bei den Zinssätzen gegen die Politik und das gewünschte Ziel der EZB?

Man würde gern sagen: Das kann nicht sein. Aber leider hat es bereits in jüngster Vergangenheit Verfahren gegen Banken (auch die Deutsche Bank AG) gegeben – auch wegen der Manipulation von genauso solche Zinssätzen.

Aus Risikogründen sollte daher jeder Geschäftsleiter dieses Thema im Auge behalten. Denn wenn es eine „Pufferung“ geben sollte, dann kostet die derzeit jedes auf dieser Basis refinanzierende Unternehmen sehr viel Geld. Das wäre dann ggf. später geltend zu machen.

Michael Piontek 29.08.2016 Allgemein,Finance,Real Estate Keine Kommentare

Es hört sich verlockend an: Hohe steuerliche Abschreibungen bei Denkmalschutzimmobilien sowohl bei Vermietung aber auch bei Selbstnutzung. Bei Eigennutzung der letzte verbliebene Hort steuerliche Vorteile. Und bei Steuerersparnis setzt bei vielen auch das rationale Denken gern mal ein wenig aus ;-), Das kennen wir noch aus Zeiten der Fördergebietsabschreibung. Aber wie sieht denn das Angebot heute in Berlin aus? Es gibt diverse Angebote in Berlin (West), Berlin (Ost) und Brandenburg. Die Preise sind natürlich unterschiedlich, haben aber eines gemeinsam: Die Kaufpreise sind so hoch, dass der Kunde seine Steuervorteile eigentlich beim Bauträger „abliefert“. Rechnerisch stellt sich das alles gut dar: Aber die Gesamtrechnung geht dennoch nicht besser auf als bei Anlage ohne Denkmalabschreibung.  Weiterlesen

Michael Piontek 25.08.2016 Allgemein Keine Kommentare

Es wird viel über Blasenpreisbildung auf den Immobilienmärkte gesprochen. Die Immobilienwerte / Kaufpreise steigen stärker als die Mieten – insbesondere im Wohnbereich. Der Vervielfältiger steigt. Ein Teil der Werterhöhung und der damit einhergehenden Renditereduzierung ist sicherlich ein Nachholeffekt aus der Vergangenheit sowie eine Anpassung an internationale Preisstandards. Ein Teil ist aber auch eine Reaktion auf das niedrige Zinsniveau für klassische Bankanalgen sowie niedrige Renditeniveau von Alternativanlagen.
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