Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.Heraklit
Die Banken klagen aktuell laufend und mit steigender Schärfe über die Niedrigzinsen. Da durch entgingen erhebliche Einkünfte, die Sparer würden enteignet und die Stabilität des Bankensektors würde geschwächt. Gleichzeitig belasten die steigende Regulierung, das „Bankentestament“, der selbst mitgestaltete Kreditmargenwettstreit und das grosse Filialnetz.
Doch eigentlich muss man die Bankensituation in grösserem Zusammenhang sehen.
Die EZB versucht – offiziell – seit Beginn der Maßnahmen zur Erhöhung der Geldmenge und niedrigen Zinsen die Inflation nahe aber knapp unter 2% zu halten.
Doch weder die niedrigen Zinsen noch die Anleihekäufe hatten wirklich Erfolg. Der Ankauf von Staatsanleihen aus Bankbestände erhöhte zwar die Liquidität der Banken, diese gaben das Geld aber nich wie gedacht als Zusätzliche Kredite an Unternehmen weiter. Insbesondere in den Krisenstaaten blieben die Banken „zugeknöpft“, die hatten anders zu tun. Die überschüssige Liquidität wurde stattdessen trotz Negativzinsen bei der EZB angelegt.
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Aus gegebenem Anlass eine kurzer Ausblick auf das, was kommen kann – und wohl auch kommen wird:
Derzeit haben wir eine scheinbare Transparenz über die Angebotsmieten durch die Onlineportale. Was wir schon weniger wissen sind die echten Abschlüsse, was wir eigentlich nicht umfassend kennen, sind die Bestandsmieten.
Doch das wird kommen: Bereits jetzt gibt es die Angebote von Onlinediensten, die eigene Miete auf Verträglichkeit mit der Mietpreisbremse untersuchen zu lassen. Natürlich kostenlos. Dabei werden die notwendigen – umfassenden – Daten erhoben und gespeichert. Ein wahrer Datenschatz entsteht. Denn was kann man nicht alles damit machen. Kennt man von vielen Mietern die Adresse,  Mieten, Ausstattungsmerkmale und ggf. Mietvertragslaufzeiten kann man zielgerichtet aus vorhandenen Onlineportalen Alternativwohnung anbieten die entweder günstiger oder bei gleichem Preis besser ausgestattet und angebunden sind. Natürlich gleich mit dem Umzugskomplettpaket bestehend aus Umzugsfirma, neuen Telefon-, Internet und Stromvertrag etc.
Kleiner Nebenverdienst: Wenn die Miete über dem Mietpreisspiegel liegt kann gleich ein juristisch fundiertes Anschreiben an den Vermieter heruntergeladen werden.
Das funktioniert genauso gut mit Betriebskistenabrechnungen. Da erhält das Onlineportal auch gleich noch die Daten zu den Versorgungsverträgen des Vermieters. Bei falschen Betriebskostenabrechnungen gibt es dann auch gleich wieder ein passendes „Anwaltsschrieben“ – auch hier gegen Gebühr versteht sich.
Und was bedeutet das für die Eigentümer und Vermieter? Wenn die Daten bei einer geeigneten Datenbank abgelegt sind, kann er seine Wohnungen nicht mehr über Marktmiete bzw. Vergleichsmiete vermieten. Mehrmieten muss er zurückzahlen, ggf. wird ihm das Objekt auch noch leergezogen.
Den Vermietern droht eine ähnliche Transparenz wir den Strom- und Gasanbietern. natürlich zieht der Deutsche nicht so schnell um wie der Gasanbieter wechselt. Aber ein Gasanbieter muss auch nicht Einnahmen über Marktniveau rückwirkend zurückzahlen. Vermieter schon.
Ob sich diese Transparenz wirklich vermeiden lässt ist fraglich. Die technische Entwicklung schreitet voran und erschließt diese Märkte. Aber vielleicht kann man diese Daten in Mietverträge gegen Pönale vertraulich machen.
Ignorieren sollte die Immobilienwirtschaft diese Entwicklung auf jeden Fall nicht. Hier müssen ggf. eigene Gegenmodelle entwickelt werden, die ein stärkere Mieterbindung und zusätzliche Dienstleistungen bieten.
Alle (auch ich) sprechen über das Zinsniveau. Wann wird die EZB handeln? Wird die FED-Zinserhöhung bei uns Wirkung zeigen? Was macht der Ölpreis?
Dabei sind noch andere Aspekte zu beachten.
– Gibt eine Bank negative Einstandsätze an seine Kreditkunden (nicht auf der Anlageseite) wieder? Das war vor wenigen Jahren noch kaum durchsetzbar. Heute kann dies weitgehend durchgesetzt werden.
– Welche Kreditmarge hat eine Bank früher zugesagt? Hier haben sich deutliche Bewegungen in den letzten Jahren vollzogen.
Daher gibt es neben dem aktuellen Zinsnievau und der eigenen Erwartung der zukünftigen Entwicklungen weitere Aspekte, die eine aktuelle Anpassung sinnhaft erscheinen lässt. Dies auch vor dem Hintergrund, dass Basel4 die Eigenkapitalkosten der Banken bei Finanzierungen weiter steigern wird. Daher werden die Verhandlungen bzw. Ausschreibungen zu Kreditmargen in den nächsten Jahren ggf. schwieriger.
Während die Kreditmargen im wohnwirtschaftlichen Bereich sich langsam den Werten früherer Kommunaldarlehen nähern, ist im Bereich der Büroimmobilienfinanzierung das ehemalige wohnwirtschaftliche Niveau erreicht. Die nächste Gruppe der Handels- und Logistikimmobilien durchbrechen ebenfalls die „1%-Grenze“ nach unten.
Heute sehen wir durchweg positive Rahmenbedingungen zur Anpassung von Finanzierungen, die auch sich in Bezug auf die Kreditmargen im nächsten Jahr ggf. verschlechtern werden.
Die EZB hat das Ziel ausgegeben, die Inflation bis knapp unter 2% zu erhöhen. Das sich jetzt die Inflation in 2017 allein aufgrund der Energiekosten (Ölpreis) erhöht hat ist genauso relevant wie, das in 2016 die Inflation aufgrund der historisch niedrigen Ölpreise so niedrig war. Die Kerninflation kommt nicht deutlich über 1% hinaus. Dazu müssten Löhne und Investitionen der öffentlichen Hand erst deutlich steigen. Selbst die deutlich gestiegenen Bau,- Immobilien- und Mietpreise haben keine Inflation beflügelt.
Was soll die EZB tun? Auch da die (ölpreisgetriebene) Inflation im Jahresverlauf wieder nachgeben wird, wird die EZB so schnell keine deutliche Anpassungen ihrer Politik vornehmen. Dabei ist auch zu beachten, dass ein ggf. in 2018 beginnendes Tapering der EZB dem Markt ja wieder Liquidität entziehen und damit die Inflation wieder absenken wird. Daher kann die EZB nach dieser Logik eigentlich erst agieren, wenn die Inflation eine eigene Dynamik und Stabilität aufweist. Jetzt kann man natürlich anmerken, dass die Geldschwemme der EZB ja auch kaum Inflationswirkung hatte – warum soll dann die Gegenmaßnahme die Inflation wieder senken? Das wird spannend werden – hier spielt wieder die Psychologie eine große Rolle.
Aber schauen wir auf das grossse Bild. Die EZB wird erst Zinserhöhungen angehen können, wenn die Staatsschuldenkrise der Eurostaaten überstanden ist (wie das auch immer aussehen wird). Dazu müssten tatsächlich massive Reformen in allen (!) Eurostaaten erfolgen. Auch bei uns. Eine Abgabe von Kompetenzen nach Brüssel, mehr statt weniger Europa. Das ist weder in den „starken“ Staaten, die derzeit mit nationalistischen Tendenzen kämpfen, umzusetzen noch in den „schwachen“ Staaten, deren Reformwillen von den niedrigen Zinsen gelähmt wird. Was nicht muss, wird nicht passieren.
Daher werden die Falken steigender Zinsen noch etwas warten müssen…
Wie von mir zuletzt am 04. April vorhergesagt, sinkt die Inflation nach dem Hoch im April im Mai wieder.  Die Rate ist von 2% im April auf 1,5% in Mai gesunken. Der Grund ist wie angekündigt der nicht weiter steigende Ölpreis. Während die Nahrungsmittelpreise stiegen, sind die Kosten für Dienstleistungen fast in gleichem Umfang gesunken.
Der Ölpreis läuft seit Dezember 2016 in einem stabilen seitwärtigen Korridor. Die letzten drei Monate mit einigen Ausschlägen nach unten, da die angekündigten Förderungsdrosselungen nicht wirklich am Markt sichtbar wurden. Diese Entwicklung wird sich durch die in den USA aus politischen Gründen wieder steigende Frackingproduktion eher noch verstärken. Der Iran wird sich auch politischen Gründen nicht dem Wunsch Saudi-Arabioens auf eine Drosselung der Produktion beugen. Da die Inflation eine reine year-to-year Betrachtung ist, wird der Effekt des Ölpreises ab Herbst daher voraussichtlich keine Rolle in der Inflation mehr spielen.
Auf dem Weg bis zum Herbst dahin wird es noch Ausschläge der Inflation nach oben geben – insbesondere bis Mitte August. Der Grund dafür ist, dass bis Mitte 2016 die Tiefststände des Ölpreises gesehen wurden.  Im Gesamtjahr erwarten ich einen Inflationswert von ca. 1,7% – ohne damit aber eine Tendenz für 2018 zu weisen.
Mittel- und langfristig wird die Inflation ohne die Unterstützung des Ölpreises nicht über 1,5% steigen, da der restliche Warenkorb (insb. Dienstleistungen) nicht stärker steigen wird. Der Effekt der Wohnunsgmieten treibt zwar in den Grossstädten, in den anderen Lagen Deutschlands allerdings nicht. Auch das BIP wird Deutschland in diesem Jahr wohl nur um 1,5% steigen.
Ich selbst glaube auch, dass wir aus demografischen Gründen (Fachkräftemangel) auch langfristig kaum BIP-Wachstumsraten über 2% sehen werden.
Seit längerem wird bereits eine Preis-Blasenbildung am Immobilienmarkt beklagt – bisher vor allem im Wohnimmobilienbereich.
Aber ist das auch so? Was passiert, wenn die Zinsen – wie von vielen angenommenm -steigen?
Die Kaufpreise von Eigetumswohnunge, Mehrfamilienhäusern und auch Einfamilienhäusern sind in den letzten 5 Jahren deutlich gestiegen. Aber ist der Preisanstieg bereits zu Ende? Sind 5.000 € / qm in der City-West für eine Eigentumswohnung zu hoch? Oder 10.000 € / qm für eine denkmalgeschützte Immobilie? Oder ist das 30- oder 35-fache der Jahresnettomiete für eine Wohnanlage in Berlin überteuert?
Es kommt wie immer auf verschiedene Faktoren an – und welche Ziele man verfolgt.
Bei der eigengenutzten Immobilie kommt es auf viel mehr Faktoren an, als bei Vermietungsobjekten. Das subjektive Wohlempfinden, die Nähe zu persönlich wichtigen Anlaufpunkten ist wichtiger als der harte qm-Preis.
Bei den Vermietungsobjekten kommt es natürlich auf die Mietrendite an. Und die Mieten steigen in Berlin. Aber dies ist je nach Lage unterschiedlich. Die Angebotsmieten für Neuvermietungen steigen sehr deutlich – die Bestandsmieten nicht so stark. Hier kommt es aufgrund der Presse auch zu subjektiven Fehleinschätzungen.
Die Kaufpreise haben sich aber stärker entwickelt als die Mieten. Während der Mietspiegel jetzt von 5,8 € / qm auf 6,4 €/qm gestiegen ist, haben sich die Kaufpreise deutlich stärker erhöht. In den letzten 3 Jahren allein um rd. 1.000 € / qm (= rd. 25%) (Quelle: Immowelt.de)
Doch wo geht es hin? Durch die Zuanderung aus dem Ausland aber vor allem aus dem Inland steigt die Einwohnerzahl in Berlin – und wird Druck auf die Mieten ausüben. Und das Mietniveau liegt in Berlin auch noch unter dem Vergleich anderer Hauptstädte. Allerdings muss man auch beachten, dass die Einwohner Berlins auch keine TOP-Mieten in großer Breite bezahlen können. Die Kaufkraft ist noch niedrig, die Arbeitslosigkeit noch hoch. Ein Mieter in München kann 2.000 € pro Monat für Wohen ausgeben – da bleibt noch genügend zum Leben. In Berlin wäre dann kein Geld mehr für Essen übrig. Deshalb ist die Preishöhe der Miete im Bereich der Nachfrage in der Breite Berlins (Top-Lagen, in denen dann die Verdrängung einsetzt, ausgenommen) faktisch begrenzt.
Das führt dazu, dass die Mietverfältiger im Kaufpreis deutlich gestiegen sind. Bei 7 € Miete / qm ergibt sich beim 35-fachen ein Kaufpreis von fast 3.000 € / qm. Und dies für grosse Wohnungspakete mit meistens sehr durchschnittlichem Zustand und ohne Möglichkeit der sinnhaften Aufteilung und Mieterprivatisierung (dies ist schon öfters in Berlin gescheitert). Der Nachfragedruck / Anlagedruck der Investoren treiben die Vervielfältiger weiter nach oben.
Doch was passiert, wenn die Zinsen steigen? Viele führen aus, dass der Anlagedruck weiter bestehen bleibt – unabhängig vom Zinsniveau. Die Fremdfinanzierung spielt tatsächlich eine deutlich geringere Rolle als früher.
Doch ist das so? Was ist, wenn die Anleger wieder zu höheren Zinssätze in Staatsanleihen oder andere Alternativanlagen inevstieren können? Bleibt dann der Druck auf dem Immobilienmarkt? Wohl kaum in gleicher Intensität.
Auch auf der Bewertungsseite droht ggf. Ungemach. Der Liegenschaftszins besteht aus dem risikolosen Anlagezins zzgl. objekt- und lagespezifischer Faktoren. bei TOP-Lagen bzw. sehr hohen vervielfältigern ist der Anteil des risikolosen Zinses im Liegenschaftszinses höher, da die objekt- und lagespezifischer Faktoren untergewichtet werden bzw. zurücktreten. Wenn dann der risikolose Zins im Rahmen einer allgemeinen Zinserhöhung steigt, wird dies diese Immobilien zuerst und am stärksten treffen.
Fazit: Der Kaufpreisanstieg für Wohnimmobilien hat zu einer deutlichen Erhöhung der Vervielfältiger geführt. Ein Teil liegt sicherlich in einer Nachholung bzw. Marktapassung geschuldet. Wenn wir aber in Richtung eines Faktors 40 laufen, ist sicherlich ein Blase zu sehen, da die Mieten hier in Berlin niemals nachkommen können. Eine Zinserhöhung würde die Blase dann sichtbar machen, da die Immobilienwerte zumindest leicht fallen würden. Es würde allerdings die Banken dieses mal nicht treffen, da dieser Bereich in den Finanzierugen mit Eigenkapital abgedeckt wurde.
Digitalisierung, FinTechs und PropTechs werden derzeit vor allem in Bezug auf innerbetriebliche Effizienzsteigerung und neue Geschäftsfelder – vor allem durch neue Marktteilnehmer aus dem IT-Bereich – gesehen und diskutiert.
Ein wichtiger Haupteffekt der Digitalisierung ist jedoch auch die innerbetriebliche Absicherung von Prozessen und Abläufen. Dies dient der Qualitätssicherung, Ablaufsicherung und dem Internen Kontrollsystem (IKS) jedes Unternehmens.
Ein elektronischer Rechnungsworkflow schafft nicht nur Effizienzgewinne durch die beschleunigte Abwicklungen und Transparenz der verwendeten Unterlagen in einem Dokumentenmanagementsystem, sondern stellt auch den Prozess im Sinne des Unternehmens sicher und vermeidet Fehler. Weiterlesen
Derzeit bieten viele Prop-Techs Unterstützungen, ergänzende Dienstleistungen und Drittverwertungen der Big Data-Informationen.
Doch was ist die nächste Ebene? Wann wird eine Kapitalsammelstelle das Geld einsammeln, um das komplette Bewirtschaftungsgeschäft eines Immobilieneigentümers zu übernehmen? Nicht nur als Assetmanager wie ein Betreiber auf Rechnung des Eigentümers, sondern auf eigene Rechnung ohne jedes Risiko für den Eigentümer. Weiterlesen