Das einzig Konstante im Universum ist die Veränderung.Heraklit
Ein kleiner Eindruck vom Diskussions-Panel zum Thema PropTech auf der diesjährigen EXPO REAl. Ich (Rechts, mit Mikro) fand die Diskussionen zu den Chancen und Risiken für Investoren durch PropTechs sehr interessant und informativ für die nähere Zukunft. Teilnehmer Dr. Michael Piontek (Polis), Sebastian Seehusen (WiredScore), Sebastian Abigail (VTS) and Nils Skornicka (Tishman Speyer).
Die Expo Real ist eine Immobilienmesse … für Investoren, Projektentwickler und Banken (u. v. m.). Aber eine andere Gruppe von Teilnehmern wächst rasant: Prop-Techs und Fin-Techs. War bisher die IT-Branche eher als Anbieter von ERP-Systemen und Datenraumanbietern vertreten, kommen jetzt die „jungen Wilden“ auch im Immobilienbereich an.
Digitale Anbieter (meist Brachenfremd) kommen mit neuen Ideen aber auch oft mit digitalen Angeboten, die einfach die bisherigen Umsetzungswege der „Old economy“ disruptiv angreifen. Die „Neuen“ denken streng vom Nutzen für den Nutzer her – und übertragen das Wissen und den Erfolg aus anderen Braqnchen in unsere. Eigentlich simpel…
Prop-Tech ist ein Sammelbegriff von Smart-Building über digitale Assetmanagementsysteme bis zu neuen, digital gestützten Vermietungssystemen (die den Immobilieneigentümern Teile der gewohnten Macht nehmen). Die neuen, frechen und dynamischen Marktteilnehmer, die täglich aus den Inkubatoren kommen werden sicher häufig scheitern – aber viele sind gut finanziert und decken ganz neue Felder ab. Andere greifen sehr aktiv in die Beziehungen zwischen Eigentümer und Mieter ein – und können später das Verhältnis mit der Kontrolle der Daten kontrollieren. In zehn Jahren hat der heutige Eigentümer gar keinen direkten Kontakt mehr zum Endnutzer… Das machen dann wenige große Servicer, die die Flächen ausbauen, möblieren und digitalisieren. Dre Eigentümer stellt ggf. nur noch die Rohbauflächen zum Schnäppchenpreis.
Der Trend ist klar: Von digitalen Zugangskontrollen und umfassender Sensorik in den Gebäuden (wer heute den Einbau verschläft, wird später nicht mehr nachrüsten können), über neue kurzfristigere und flexiblere Nutzungskonzepte bis zum künftig entscheidenden Vermietungs- und wertbildenden Faktor:
Wie digital ist Dein Gebäude? Wie digital ist Deine Firma? Und wie gut ist beides verknüpft?
Doch wer wird den Ertrag generieren?
Der Anteil der IT-Unternehmen an der Messe wird wachsen und die ergänzenden Dienstleistungen sowie die ersetzenden Angebote werden einen immer grösseren Anteilen an Markt und vor allem an den Messen erreichen. Es wird spannend 😉
Viele Immobilienunternehmen stehen heute mit breiter Brust da, in der aktuellen Marktsituation können sie vor Kraft kaum laufen. Daher schaut man sich die neuen Entwicklungen und Marktteilnehmer gern an – aber man nimmt diese nicht wirklich als Konkurrenz oder Gefahr ernst. „Das haben wir immer so gemacht“ … „Das ist nur eine Modeerscheinung“ etc.
Das Immobiliengeschäft wird in fünf Jahren deutlich anders aussehen. Die Leistungen werden fragmentierter sein – es wird mehr Marktteilnehmer geben. Es wird auch in der Immobilienbranchen arbeitsteiliger gearbeitet. Der kluge Kaufmann bereitet sich heute – in guten Zeiten und mit vollen Taschen – auf die Herausforderungen für die Zeit vor, wenn der Markt vielleicht nicht mehr so bullish ist und dann wettbewerbsfähig zu sein.
Professionelle Kunden haben im Gegensatz zu Privatkunden nicht unbedingt bessere Anlagemöglichkeiten. Die Banken scheuen bei Privatkunden (auch aufgrund des geringeren Anlagekapitals) derzeit noch weitgehend vor Negativzinsen zurück. Bei professionellen Kunden ist dies anders. Hier werden zumindest ab einem Schwellenwert (von z. B. EUR 1 Mio.) als Verwahrgebühren getarnte Negativzinsen fällig. Zudem haben professionelle zusätzliche Risiken zu beachten:
Die Bonitätseinschätzungen der Banken lassen sich am besten an den CDS-Spreads (Credit Default Swaps) ablesen. Die klassischen Ratings der Ratingagenturen verändern sich zu langsam und dokumentieren erst bereits eingetretene Schäden. Die täglich am Markt festgesetzten CDS-Spreads berücksichtigen neben den IST-Werten auch gewisse Markterwartungen. Hier gab es bei Großbanken erhebliche Schwankungen in 2016 und zu 2017. Heute liegen die CDS-Spreads wieder etwas „freundlicher“.
Dennoch müssen nicht nur die klassischen Geldanlagen auf verschiedene Banken verteilt werden – sie müssen ach auf verschiedene Bankengruppe verteilt werden, um die verschiedenen Einlagensicherungssysteme nutzen zu können. Nur so lassen sich die Risiken minimieren.
Um dem Bonitätsrisiko der Banken zu „entkommen“ bleibt natürlich auf der Weg in andere Anlagen. Bei kurzfristigen Geldanlagen also kurzlaufende Wertpapiere (Staatspapiere, Industrieanleihen) oder Geldmarktfonds. hier ist das das Risiko des Emittenten bzw. die Qualität der im Fonds befindlichen Wertpapiere zu analysieren.
Hier lohnt sich ein Blick in die jeweilige Risikoklasse des Investments, die die Bank offenlegen muss:
Risikoklasse 1 ist sicherheitsorientiert! Infrage kommen beispielsweise einlagengesicherte Anlagen wie Tages-, Termin-, Festgeld, Sparbuch, -brief, -pläne, Bausparverträge oder Pfandbriefe und europäische Geldmarktfonds
Risikoklasse 2 ist konservativ! Hierzu passen festverzinsliche Wertpapiere, Anleihen mit guter Bonität, Rentenfonds Europa und geldmarktnahe Fonds
Risikoklasse 3 ist ertragsorientiert! Produkte wie beispielsweise Aktien, Aktienfonds mit europäischen Standardwerten, internationale Renten-, Aktien- und Mischfonds kommen hierzu in Betracht
Risikoklasse 4 ist spekulativ! Aktien und Aktienfonds mit europäischen und außereuropäischen Standardwerten, Zertifikate, Währungsanleihen mit mittlerer Bonität
Risikoklasse 5 ist sehr spekulativ! Hochspekulative Anleihen, ausländische Aktien-Nebenwerte, Optionsscheine, Futures, Optionen. Produkte der Risikoklassen 5 eignen sich nur für extrem Risikofreudige, die auch den Verlust des eingesetzten Kapitals verkraften können.
In den Risikoklassen 1 und 2 kämpft gegen die Null- bzw. Negativzinsen. Insbesondere Geldmarktfonds versuchen zumindest die eigenen Kosten einzuspielen um dann noch eine geringe Rendite auszuweisen.
In Klassen 3 gibt Fonds, die 2-5% versprechen, in Klasse 4 bis zu 8% (Fidelity).
In Risikoklasse 5 ist dann alles möglich – auch der Totalverlust, was daher nicht für den konservativen Anleger geeignet ist.
Ich gebe hier ausdrücklich keine Anlagetipps! Steuerliche Themen sind auch individuell zu prüfen! Ich persönlich gehe aber davon aus, dass europäische Staatsanleihen recht sicher sind, da die EZB bewiesen hat die Staatsschuldenkrise um jeden Preis lösen zu wollen. Hier mag es noch die eine oder andere Staatsanleihe geben, die aktuelle höhere Renditen als deutsche Staatsanleihen aufweisen. Bitte dabei immer das zwischenzeitliche Kursrisiko bei möglichen Zinssteigerungen beachten – am besten die Kurzläufer bis zum Ende halten. Geldmarktfonds können interessant sein, man darf sich aber natürlich nicht von vergangenen Performance blenden lassen sondern die aktuelle Struktur einer Zukunftsanalyse nach den eigenen Erwartungen (stressen) unterziehen.
Komplexe strukturierte Produkte von Banken sehe ich kritisch., Hier ist der Gewinn der Bank schon bei Auflage gesichert und der Kunde benötigt Spekulationsgewinne und -Effekte, um seinen „Teil“ des Profits zu erlangen. Bei Anlagen in Fremdwährung ist das Währungsrisiko bzw. die -chance spannend, aber wie die kürzere Vergangenheit zeigt tatsächlich riskant. Ob der Euro jetzt noch mal fällt – zumal der EZB mittelfristig Zinserhöhen zugetraut werden – bleibt abzuwarten. Spannenderweise senkt der höhere Euro wieder die Inflation durch die günstigen Importe – und mindert den Zinserhöhungstrend.
Diskutieren Sie mit beim Prop-Tech Dialog auf der Expo Real 2017 … auch mit mir 🙂
Lesen Sie hier: …
https://cms.law/en/DEU/Events/International-PropTech-Dialogue
Die Inflation stieg wie angekündigt im Jahresverlauf von Mai bis August auf 1,8% (ggü. Vorjahresmonat). Haupttreiber waren wieder Energiekosten und Nahrungsmittel. Der Einfluss der Energiekosten wird sich aber bis zum Jahresende aber wohl umkehren: So lag der Ölpreis Brent zum Jahresende 2016 bei USD 57 – gegenüber USD 52 heute.
Wenn die Nahrungsmittelpreise diese „Lücke“ nicht schließen – liegt die ALDI-Butter heute doch auf einem 16-Jahreshoch – wird die Inflationsrate zum Jahresende deutlich sinken. Dies wird die Argumentation für eine straffere Zinspolitik schwächen.
Draghi hat nach meiner Meinung ohnehin kein gesteigertes Interesse an steigenden Zinsen. Die Staatsschuldenkrise ist noch nicht gelöst – aber die EZB kann aber nicht unbegrenzt weiter Staatsanleihen kaufen. Sie hält wohl 13% der italienischen und bis zu 30% der deutschen Staatsanleihen. Der Ankauf von Unternehmensanleihen ist wettbewerbsrechtlich auch schwierig, da nur einige, wenige Unternehmen in den Genuss der niedrigen Zinsen kommen.
Daher wird die EZB das Anleiheankaufsprogramm zwar verlängern, das Volumen aber sukzessive weiter reduzieren. Ausstieg ohne deutlichen Zinsanstieg wäre Herrn Draghi wohl am liebsten.
Zinsanhebungen verbieten sich derzeit aufgrund des hohen Eurokurses ohnehin. Ein weitere Aufwertung durch höhere Anlagezinsen würde die Exportwirtschaft der Eurozone treffen. Zumal Frau Yellen die Zinsen wohl doch nicht so schnell und konsequent erhöhen wird. Ich bin gespannt, ob 2017 überhaupt noch ein Zinsschritt der FED kommt.
Daher bleiben die kurzfristigen Zinsen wohl noch eine Weile niedrig. Die langfristigen Zinsen werden sich wohl marktgetrieben in den nächsten 18 Monaten leicht erhöhen – ohne deutlich an Dynamik zu gewinnen.
Digitalisierung, Big Data etc. wird viel diskutiert. Viele Vorträge werden von interessierten Dienstleistern und Anbietern feilgeboten. Niemand will zurückbleiben. Doch statt zu diskutieren sollte man umsetzen – zumindest in Schritten das was schon geht.
Dazu muss man das Unternehmen als Gesamtheit betrachten.
Buchhaltung lässt sich zum Teil (zumindest Kreditoren- und Debitorenbuchhaltung) im Rahmen von (Rechnungs-) Workflows automatisiert erledigen. Einnahmen werden automatisch über die Kontoauszüge eingelesen und gebucht. Teile der Finanzbuchhaltung lassen sich durch angelegte Dauerzahlungen und Zinsberechnungen ebenfalls autonom erledigen. Die restliche Finanzbuchhaltung und Abschlussbuchhaltung sind schon noch manuell zu buchen. Die automatisierten Buchungen führen dann auch direkt in den Zahlungsverkehr, wo nur noch Freigaben erforderlich sind.
Das digitale Management von Assets kennt man in allen Assetklassen – auch in der Immobilienwirtschaft.
Es beschreibt die digitale Verwaltung der Immobilien inkl. aller damit zusammenhängender Prozesse, derer gibt es viele. Neben der Bestandsverwaltung der Immobilien geht es jetzt aber auch um die „ganzheitliche“ Nutzung der Daten für Prozesse, Analysen und zusätzliche Nutzengenerierung.
Was kennen wir? Wir haben die Immobilien inzwischen in ERP-Systeme gebracht und meistens ein Planungssystem „angeflanscht“. Einige haben beide Systeme noch mit einem DMS verbunden. Damit haben wir die Daten der Immobilien schon mal in digitaler Form. Mit diesen internen Daten kann man KPI´s ermitteln und je nach Unternehmensgröße auch intern einen Benchmarkabgleich vornehmen. Spannender ist es natürlich, wenn in gleicher Form und Qualität auch Marktdaten zur Verfügung stünden, die dann eine deutlich bessere Vergleichbarkeit ergeben würden. Benchmarkvergleich und auch die Prognosequalität würden deutlich verbessert. Hier können ggf. externe Unternehmen helfen, die teilweise sogar planungssystemgenau Datensätze zuliefern können.
Die interne Verwaltung der Immobilien kann auch digital deutlich verbessert werden. So dienen elektronische Workflows z. B. in DMS-Systemen (z. B. beleglose Rechnungsprüfung und -freigabe, automatische Verbuchung) nicht nur der Effizienzsteigerung, sondern sichern auch die internene Prozesse qualitativ ab. Ohne die notwendigen Freigaben aller benötigten Stellen geht der Prozess dann einfach nicht weiter. Elektronisch lassen sich auch automatisch Kontroll-Workflows und z. B. Gewährleistungsverfolgungen starten. Automatisiertes Controlling ist bereits „state-of-the-art“. Kaufmännisch lässt sich so ziemlich jeder Prozess automatisieren – bis zur Finanzierung.
Auch technisch kann man Flachdächer und Fassaden mit Sensorik ausrüsten und Mängel- oder Servicemeldungen automatiach generieren. Mit dem richtigen DMS- und ERP-System können die erforderlichen Beauftragungen auch automatisch (unter Beachtung von gemachten Vorgaben) ausgelöst werden.
Vermietungsprozesse lassen sich genauso digitalisieren und sichern, damit auch die korrekte Mietvertragserstellung (Mustervertrtäge) und deren Umsetzung bis zur automatischen Übertragung ins im ERP-System.
Verkaufsprozesse ebenso. Hier werden derzeit vor allem statische Datenräume genutzt. Das ist natürlich nicht sinnhaft. Dynamische Datenräume mit Q+A-Tool, die sich direkt aus dem laufenden DMS befüllen lassen (Schnittstellen!), wären bereits jetzt machbar.
Das reine Asstemanagement startet bei den Daten der eigenen Immobilien und den Daten über den Marktzustand und dessen erwarteter Entwicklung. Dank BI-Lösungen wie Qlik-View können alle relevanten Daten jederzeit in der gewünschten Form zur Verfügung gestellt werden. Manuelle Zusammenstellungen sind überflüssig. Fehlerquellen werden weitgehend ausgeschlossen. Jetzt müssen auch die Marktdaten dazu kommen um die richtigen Strategien für die jeweilige Immobilie zu entwickeln. Das ist Grundvoraussetzung für das Arbeiten in der Zukunft. Jeder Mitarbeiter findet in seinem BI-Dashbord genau die Daten vor, die er laufend braucht. Das geht jetzt bereits. Der PM`ler, der seine Instandhaltungsprojekte und seine Mieter mit Rückständen gleich morgens angezeigt bekommt. Und seine Hochrechnungen ggf. gleich anpassen kann – was sich dann ins Planungssystem überspielt. Auch der Finanzer, der sofort die Kontostände und Liqui-planungen nebst Darlehen angezeigt bekommt. Daraus leiten sich dann die automatisierten Berichte für die Gremien ab.
Bald wird sicherlich das erste AM-System entstehen, dass die Immobilien schon mal im IST in die berühmte 4-Felder-Matrix bringt und laufend mittels BI fortschreibt – und dem Markt gegenüberstellt. Ich bin gespannt….
Schon seit langem wird darüber diskutiert, wo und wie wir in 5 oder 10 Jahren arbeiten. Und ich sitze immer noch am Schreibtisch in einer Büroetage. Vor 5 Jahren waren wir uns sicher, dass die Menschen heute mehr zu Hause arbeiten würden. Es würden weniger Büroflächen gebraucht. Vor 10 Jahren standen große Büroflächenbestände leer – auch in Berlin (heute unvorstellbar).
Doch bleibt deshalb alles so wie es war? Werden wir immer weiter so arbeiten? Und werden die Büroimmobilienunternehmen immer so weiter vermieten können?
Es hat sich einiges verändert. Es gibt auch bereits einige Branchen, die durch neue, disruptive Geschäftsmodelle sehr hart getroffen wurden. Im Immobilienbereich es häufig der wohnwirtschaftliche Bereich, in dem Veränderungen starten. Dort ist „Masse“ und Modelle können sich erproben. Dann ist zu prüfen, ob sich das Modell auch auf andere Bereiche (z. B. Büro etc.) übertragen lässt. Erprobungen starten zudem immer gern im kurfristigen Bereich. Geschäftsmodelle mit kurzer Laufzeit zeigen schneller einen möglichen Erfolg oder Mißerfolg als langfristige. Und der Kapitaleinsatz ist häufig auch geringer und schneller wieder abzubauen. Weiterlesen
Die Frage erscheint trivial – doch scheint in heutigen Zeiten vieles an den Zinsen zu hängen … Ist das auch wirklich so?
Zum Einen: Nur die langfristigen Zinsen steigen – die kurzfristigen bleiben derzeit noch stabil niedrig. Die Versteilung der Zinskurve freut die Banken – da kann wieder Geld mit Fristentransformation verdient werden.
Für den Immobilieninvestor bedeutet es natürlich, dass die langfristigen Kredite bzw. Zinssicherungen teurer werden. Freude hat der, der bereits im Juni seine großen Positionen eingedeckt hat.
Der langfristige Investor muss bei seinen Wirtschaftlichkeitsberechnungen nun höhere Zinslasten einpreisen. Geplante niedrige Anschlussfinanzierungen in der Zukunft werden ggf. teurer. Wenn er über die Eigenkapitalrendite investiert, wird dies zu geringeren Geboten führen.
Doch zurück zur Frage: Belastungen für die G+V werden durch die höheren langfristigen Zinsen nur sehr moderat entstehen. Die meisten Investoren haben einen höheren Anteile der Darlehen noch zinsgesichert. Die variablen Zinsen sind (noch) niedrig.
Kurzfristig werden die steigenden Zinsen sogar positive Effekte haben, da die Marktwerte der Swaps (so der Investor solche hat) steigen und einen positiven Beitrag zur G+V und / oder dem Eigenkapital bringen.
Bleibt die Frage nach den Immobilienwerten: Werden steigende Zinsen die Immobilienwerte nach unten drücken? Das glaube ich für die meisten Fälle nicht. Die Immobilienwerte sind stark Nachfragegetrieben. Höhere Fremdkapitalzinsen spielen vor dem Hintergrund des hohen Eigenkapitals im Markt nur eine untergeordnete Rolle. Anders liegt dies bei Alternativanlagen. Wenn Alternativanlagen höhere Renditen abwerfen, wird das Eigenkapital nicht mehr in die Immobiliennachfrage wandern. Auch ist der Effekte Nutzungsart und lagegetrieben. Wenn der Liegenschaftszins nur noch aus dem risikolosen Zins ohne wesentliche Objekt-, Lage- und Nutzungsaufschlägen besteht, dann wird der Anstieg des risikolosen Zinses den Wert ggf. mindern. Negative Bewertungsergebnisse können dann die G+V belasten.
Wenn Banken situativ sinkende Immobilienwerte bei Ihnen beklagen, dann verweisen sie diese doch auf die gesunkene negativen Marktwerte der Swaps – dadurch ist auch das Kreditrisiko der Bank gesunken und es sind Beleihungsspielräume freigeworden. Fragen sie doch mal nach dem LTV inkl. der Zinssicherungskreditlinien.
By the way: Ich hatte bereits mehrfach angekündigt, dass die Gefahr einer Zinserhöhung am langen Ende im zweiten Halbjahr 2017 vor dem Hintergrund eines möglichen Taperings 2018 deutlich steigt.
Die Immobilienzeitung berichtet – wie auch ich am 11.06. – in ihrer Ausgabe 26/2017 von heute über den erheblichen Druck auf die Finanzierungsmargen.
Zitat: „Seit Jahren befinden sich die Margen für gewerbliche Immobilienkredite in Deutschland im Sinkflug. Von im Schnitt 134 Basispunkten Nettobestandsmarge im Jahr 2013 sind drei Jahre später nur noch 108 Basispunkte übrig geblieben. Damit fiel die Marge im vergangenen Jahr sogar noch tiefer, als die Banken selbst ein Jahr zuvor an gleicher Stelle prognostiziert hatten (111 Basispunkte). „Bis Ende 2017 steuern wir auf die 100er-Marke zu“, ist Irebs-Geschäftsführer und Studienmitautor Markus Hesse überzeugt.“
Die Studie geht von weiter deutlich sinkenden Kreditmargen im Jahresverlauf aus, trotz der kommenden Belastungen der Banken aufgrund von Basel4 und weiterer Regulierung.
Es bleibt abzuwarten, wie weit die Margenkompression bei den Banken noch gehen kann. Der Wettbewerb um Marktstellung und im kommenden Ãœbernahmekarussel (siehe meinen letzten Beitrag) wird die Situation noch etwas anheizen. Wobei mit fortschreitender Margenreduzierung die Anzahl der mitbietenden Banken abnehmen wird. Erste „Ausfälle“ gibt es bereits jetzt. Daher ist es als Kunde wichtig die Banken zu kennen, die Wettbewerbstreiber sind.