Anlageentscheidungen in Zeiten hoher Immobilienpreise … welche Prioritäten kann man setzen?
Die Immobilienpreise haben ein hohes Niveau erreicht. Wenn man jetzt kauft, sollte man daher bei seiner Ankaufsentscheidung nicht auf die Erwartung weiterer Preissteigerungen setzen.
Der Total-return setzt sich aus Wertänderungs- udn Cashflow-Rendite zusammen. Die Wertänderungsrendite ist derzeit hoch unsicher zu prognostizieren. Im Worst-case kann diese Rendite auch negativ werden. Es ist nicht einmal sicher, dass man die Transaktionskosten über die Werterhöhung verdient.
Jetzt muss man, auch wenn die Renditen gesunken sind, auf eine klare Cashflow-Rendite setzen. Es sollte darauf geachtet werden, dass die zu erwartende Cashflow-Rendite tatsächlich auch laufend in Cash ankommt. Als „Finanzer“ ist Cash für mich ohenhin deutlich werthaltiger als Wertveränderungen, die sich erst bei einem – ggf. weit in der Zukunft liegendem – Verkauf realisieren lassen. Ob zu diesem Zeitpunkt von der jetzigen Werterhöhung noch etwas übrig bleibt, bleibt abzuwarten.
Cashflow sichert die Bedienung des Kapitaldienstes und der Kosten. Wenn die Immobilienwerte einmal einbrechen und ggf. LTV-Covenants gefährden – was in der heutigen Situation ein nicht unwahrscheinliches Risiko ist – ist die Bedienung des Kapitaldienstes und der Kosten entscheidend um einen Default zu vermeiden. Ggf. können weitere Überschüsse zur Ansparung von Rücklagen genutzt werden und die Fremdkapitalgeber ruhig stellen.
Daher sollte in Zeiten bereits sehr hoher Immobilienpreise darauf geachtet werden, dass die erzielbare Rendite im Wesentlichen aus der Cashflow-Rendite besteht – auch um Risiken zu vermeiden. Eine Ankaufsentscheidung auf zusätzliche Wersteigerung zu begründen ist auf jeden Fall zu unsicher.