Welche Auswirkungen hat Corona auf die Immobilienwirtschaft?
Die aktuelle Krise ist beispiellos. Alle bisherigen Lösungsmodelle sind daher nicht anwendbar. Die Auswirkungen auf die verschiedenen Wirtschaftszweige sind folglich derzeit nicht absehbar – sie werden maßgeblich von der Dauer der Krise bestimmt. Dennoch muss man versuchen sich möglichen Konsequenzen anzunähern:
Es werden sich Auswirkungen in allen Wirtschaftszweigen zeigen. Zuerst direkte, dann aber auch erhebliche indirekte (sekundäre) Konsequenzen.
Es wird deutliche Unterschiede entlang der Nutzungsarten bei den kurzfristigen Auswirkungen geben: Der Einzelhandel (außer Lebensmittel) wird am härtesten getroffen werden. Die Verlagerung zum Onlinehandel wird nun deutlich verstärkt und beschleunigt. Das wird auch nachhaltig sein. Einzelhandelsmieten werden perspektivisch sinken. In der Folge werden auch einzelhandelslastige Immobilienbestandshalter verschärft Bewertungen korrigieren müssen. Im Büromarkt wird es Mietstundungen und -ausfälle geben. Die Mieterschaft wird sich sicherlich verändern. Die jetzt strukturrelevanten Betriebe aller Branchen werden gewinnen. Generell werden die finanz- und liquiditätsschwache Firmen leiden und ggf. verschwinden. Start-ups werden verstärkt scheitern, da sie ohne die Partner aus der klassischen Industrie nicht vorankommen – und diese haben jetzt andere Probleme. Wohnen wird nur leicht leiden. Spitzenmieten werden vielleicht etwas zurückgehen. In der Breite sind die Mieten aber nicht überhöht – daher kein großes Korrekturpotential. Auch Mieterzahlungsunfähigkeiten werden eher untergeordnete Effekte haben.
Was wir jetzt schon beobachten können ist ein deutlicher Rückgang des Transaktionsmarktes. Die Marktteilnehmer warten ab und werden ggf. später investieren. Es mag also zu Nachholeffekte kommen – aber ggf. zu anderen Konditionen. Es kann sein, dass die mehr als 10-jährige Sonderkonjunktur hier an ihr Ende kommt. Geld sucht immer noch Anlage – aber die Preise werden nicht mehr in dem bisherigen Maße steigen. Die Renditen sollten sich erst einmal seitwärts bewegen. Es wird mehr auf die Mieterstruktur und die -bonität geachtet werden.
Der Vermietungsmarkt wird deutlich schwieriger. Aktuell werden viele Mieter abwarten und ihren Bedarf neu analysieren. Es mögen sich auch situative Leerzüge ergeben. Co-Working wird überproportional leiden. Da das Flächenangebot immer noch knapp ist, sollten die Marktmieten auf breiter Front nicht zu deutlich sinken. Vermietungsdauern werden sich aber verlängern.
Projektentwickler werden daher Probleme bekommen ihre gewerblichen Projekte zu veräußern oder zu vermieten.
Alles in allem keine gute Zeiten für Makler und Projektentwickler. Bestandshalter sorgen sich um die Bestände, sind aber nur je nach Anteil gefährdeter Branchen im Mietermix betroffen. Wer viele staatliche Mieter, große Konzerne (die schennelr gerettet werden) oder krisenunabhängige Mieter hat kann sich freuen.
In dert Gesamtschau ist aber auch noch beachten, dass es in vielen Büroobjekten noch einen hohen Teil an Under-Rent-Vermietungen gibt. Selbst wenn die Marktmieten leicht sinken sollten, stehen in den nächsten Jahren viele Mietverträge zur Anpassung an, die derzeit noch viele niederigen Mieten aufweisen. Der Cashflow der Bestandsobjekte wird also dennoch steigen – wenn auch nicht so stark wie vielleicht „gestern“ erwartet. Im DCF-Verfahren fallen analog Under-Rent-Jahre weg. Das dürfte die Immobilienwerte stützen.
Spannend bleibt die Entwicklung von Alternativanlagen und deren Verzinsung. Sollten die Zinsen in der Folge der Krise (wg. Vernichtung von Liquidität, Kapital, Werte und steigenden Risiken) steigen, müssten auch die Immobilienrenditen steigen. Sollten die Zinsen in Folge der EZB-Maßnahmen sinken, könnte dies ebenfalls die Immobilienwerte unterstützen.