Pre-Hedges: Sinnvoll oder Modeerscheinung?
Der Immobilienmarkt spekuliert seit längerer Zeit darüber, wann die Zinsen steigen und ob dann auch die Immobilienpreise sinken.
Das Zinsniveau hat sicherlich Einfluss auf den Immobilienmarkt – aber wie groß ist der Einfluss auf den Preis?
Steigende Zinsen verteuern den Leverage – in Zeiten überbordenden Eigenkapitals ist das aber nur ein nachrangiger „Preisbeeinflusser“.
Wenn Alternativanlagen aufgrund steigender Zinsen attraktiver werden, kann dies zu einer Verlagerung von Anlagekapital hin zu anderen Produkten führen. Das könnte dazu führen, dass die Immobilien mehr Rendite bieten müssen und Immobilienpreise steigen. Das wäre analog den langlaufenden Anleihen, die bei steigenden Zinsen im Kurs nachgeben um die aktuelle Marktrendite abzubilden.
Hierbei sind aber auch andere Immobilienparameter zu berücksichtigen: Lage, Objektqualität, Mieterstruktur, etc. Auch sehen wir derzeit in den USA nur bedingt nachgebende Immobilienpreise bei gleichzeitig deutlich steigenden Zinsen. Der Effekte scheint – wenn er eintritt – nur langsam einzutreten. Oder es ist derzeit noch „Geld für alle da“.
Wenn aber die Preise nachgeben stellt sich Frage: kann ich das Risiko hedgen?
Ein langlaufender Zinsswap würde bei steigenden Zinsen einen positiven Marktwert entwickeln. Dazu gibt es ein einfaches Produkt: Den Pre-Hedge.
Dies ist nichts anderes als ein 10-Jahres-Swap mit 10 Jahren Forward-Laufzeit. Es wird bereits bei Abschluss festgelegt, dass der SWAP zum Ende der Forward-Laufzeit (also nach 10 Jahren) aufgelöst und die Marktwerte ausgeglichen werden. Der Swap kommt also nie in den Zustand echter laufender Zinszahlungen.
Wo liegt der Effekt: Der 20 Jahres-Swap notiert heute bei rd. 1,44%, der gleiche Swap mit 10 zusätzlichem Forward rd. 0,6% darüber. Wenn der 20 Jahres-Swap zu irgendeinem Zeitpunkt innerhalb der nächsten 10 Jahren also um mehr als 0,6% steigt, ist der Swap „im Geld“ und man erhält der positiven Marktwert ausgezahlt.
Somit könnte man – je nach abgeschlossenem Swap-Volumen – bei steigendem Zinsen die sinkenden Immobilienwerte zumindest zum Teil durch positive Swapmarktwerte ausgleichen. Da der SWAP auch bei Ablauf nach 10 Jahren Forward-Laufzeit noch eine 20 jährigen Restlaufzeit aufweist, sinkt der Marktwert am Ende des Kontraktes nicht auf null. Es gibt auch jeden fall einen auszugleichenden Marktwert.
Man muss sich aber auch bewusst machen, dass auch ein negativer Marktwert entstehen kann. Und je nach Volumen kann bei dieser langen Laufzeit (aufgrund des hohen Basispunktwertes) nicht nur ein hoher positiver sondern auch ein hoher negativer Marktwert entstehen. Zudem muss man sich über die Besicherung der Handelslinien Gedanken machen.
Bleibt die Frage: Macht das Sinn? Wenn man an steigende Zinsen und den Zusammenhang von Immobilienwerten und Zinsniveau glaubt, dann wohl ja. Man muss dabei die Kosten (SWAP-Marge) berücksichtigen und die zwischenzeitliche nicht unerhebliche bilanziellen Auswirkungen, da die Marktwertänderungen bei Makrohedges (in erheblichem Umfang) durch die G+V gebucht werden. Man kann ggf. natürlich auch eine noch 10 Jahre zinsgesicherte Objektfinanzierung damit „anschlusssichern“ und ggf. eine Effektivität (oder Bewertungseinheit) hinbekommen – und damit die G+V-Relevanz ausschließen / mindern.
Die Risiken negativer Marktwerte muss man aber sehenden Auges eingehen – und das sollte auch mit dem Kerngeschäft des Unternehmens verträglich sein.