Warum die Kreditaufnahme in Zeiten steigender Immobilienwerte schwieriger wird…
Die Immobilienwerte steigen und steigen – von einem Rekord zum nächsten. Die Spitzenrenditen für Büro- und Wohnimmobilien fallen auf historische Niedrigstände.
Eigentlich gute Zeiten für Immobilienbesitzer und Käufer? Die nächste Wertsteigerung ist vorprogrammiert? So war es in den letzten Jahren tatsächlich. Daher stiegen die Angebotspreise auch immer weiter, da der Verkäufer gleich einen Teil der zukünftigen Wertentwicklung und des weiteren Potentials mitnehmen wollte und konnte.
Doch wie ist die Entwicklung auf der Kreditseite? Nicht alle Käufer kaufen aus Eigenmitteln. Viele wollen und müssen auch zur Steigerung der Rendite des Eigenkapitals zinsgünstige Finanzierungen anteilig als „Turbo“ einsetzen.
Die Banken gehen diese dynamischen Preisentwicklungen aber nicht in gleichem Maße mit Erhöhungen der Kreditsummen mit. Nicht nur aus Risikogründen und der Angst, dass steigende Werte vor allem auch das Rückschlagpotential (zum Beispiel in Zeiten steigender Zinsen) erhöhen.
Die Beleihungswertermittlung führt zu einem „nachhaltigen“ Wert, der leider deutlich unter den aktuellen Verkehrswerten und Marktwerten liegt. Dies begrenzt für vielen Banken die betragliche Möglichkeit Kredite auszureichen. Andererseits führen die höheren Blankoanteile (nicht durch den Beleihungswert gedeckte Darlehensteile) zu deutlich höheren Risikokosten und damit Margenanforderungen.
Beleihungswert und Marktwert liegen inzwischen weit auseinander.
Glaubte die Branche häufig, die Finanzierung von nur 60% der Kaufpreises bei einem Eigenkapitalanteil von 40% plus Nebenkosten würde nahezu analog einen Beleihungsauslauf von 60 – 70% bedeuten, so liegt der Beleihungswertauslauf für die Bank hierbei oft schon bei 100% oder mehr. Während der Kunde sich also eher im „Super-Senior“-Bereich der 60% Beleihungswertauslauf wähnt und auf besonders günstige Konditionen eines voll deckungsstockfähigen Geschäftes hofft, kämpft die Bank damit in einem ohnehin hoch kompetitiven Markt nicht auch noch Blanko-Zinsaufschläge einpreisen zu müssen.
Als Daumenwert kann gelten, dass der Beleihungswert bei Büroimmobilien inzwischen bei rd. 60% der Marktwerte liegt – im Wohnbereich ggf. eher bei 50%. Je besser die Lage desto – überraschenderweise – höher die Abweichungen, da die Marktwertübertreibungen nicht vom Beleihungswert „geteilt“ werden.
Dies betrifft zum einen die Investoren, die gern bei Neuankäufen Fremdkapital einsetzen wollen. Hier wird tendenziell in der Zukunft mit deutlich höherem Eigenkapital zu rechnen sein, wenn man zinsgünstige Margen erreichen möchte.
Aber auch Bestandsfinanzierer müssen dies im Auge behalten und werden feststellen, dass ein LTV von deutlich unter 60% noch einmal Margenpotential eröffnet. Einen höheren Ziel-LTV auf Portfolioebene zu erreichen wird bei steigenden Marktwerten schwieriger – und teurer!