Wie wirkt die EZB-Politik auf das Risiko von Blasenpreisbildungen?
Es wird viel über Blasenpreisbildung auf den Immobilienmärkte gesprochen. Die Immobilienwerte / Kaufpreise steigen stärker als die Mieten – insbesondere im Wohnbereich. Der Vervielfältiger steigt. Ein Teil der Werterhöhung und der damit einhergehenden Renditereduzierung ist sicherlich ein Nachholeffekt aus der Vergangenheit sowie eine Anpassung an internationale Preisstandards. Ein Teil ist aber auch eine Reaktion auf das niedrige Zinsniveau für klassische Bankanalgen sowie niedrige Renditeniveau von Alternativanlagen.
Dieser letztgenannte Teil der Werterhöhung ist somit erst einmal grundsätzlich das Risikopotential für den Fall steigender Zinsen. Sofern im Wettbewerb die Immobilienanalgen dann auch steigende Rendite abwerfen müssen, würden die Immobilienwerte zwangsläufig sinken müssen. Aber ist das wirklich so?
Was ist das Szenario der EZB für steigende Zinsen? Ein steigende Inflation auf nahezu 2%. Ggf. würde die Inflation, sofern sie nachhaltig ins Laufen kommt, auch darüber hinausschießen. Eine steigende Inflation würde aber die Mieten in den Objekte tendenziell nominal ansteigen lassen. Dadurch würde der Vervielfältiger bei gleichem Immobilienwert tendenziell sinken – die Immobilienwerte würden durch höhere Mieten fundamental untermauert und damit stabilisiert. Eine steigende Inflation wird auch die Flucht in Sachwerte weiter anheizen. Damit werden auch wieder Immobilienanlagen gesucht und dies wird die Preise stabilisieren bzw. eher steigen lassen.
Im Ergebnis muss ein durch einen Kurswechsel der EZB steigendes Zinsniveau nicht zwangsläufig zu sinkenden Immobilienpreisen führen. Inflationsauswirkungen könnend ei Immobilienpreise stabilisieren und ggf. nachhaltig sichern. Dies gilt auch für die Preissteigerungen, die mit der letzten Renditekompression entstanden sind.