Zinsen rauf – Preise runter?
Was passiert, wenn die Zinsen jetzt nachhaltig steigen sollten? Fallen dann nach verbreitetem Verständnis die Immobilienpreise?
Viele Investoren erwarten, dass die aktuelle Entwicklung der Marktpreise noch 2-3 Jahre so weitergeht. Das war auch weit verbreitete Meinung auf der diesjährigen GRI in Frankfurt.
Doch was passiert, wenn die Zinsen jetzt aufgrund von Kapitalmarkt- oder politischen Einflüssen (Griechenland) steigen sollten?
Einen echten Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Zinsen konnte bisher nicht wissenschaftlich nachgewiesen werden. Eher sind psychologische Effekte in diesem Kontext zu beachten.
Natürlich wohnt jedem Liegenschaftszins ein risikoloser Anlagezins (Bundeswertpapiere) inne, der den Zinsmarkt in gewissem Maße wiedergibt. Dieser wird jedoch deutlich durch lage- und objektspezifische Anpassungsparameter objektkonkret verändert.
Derzeit spielt auch der hohe Anlagedruck auf Investorenseite eine Rolle, da er die Preise nach oben treibt. Dieser Effekt wird auch noch einige Zeit anhalten. Da diese Investoren im Wesentlichen Eigenkapitalgetrieben sind spielen die Fremdkapitalzinsen keine wesentliche Rolle in den Anlageentscheidungen. Erst wenn die Anlagezinsen deutlich steigen sollten und eine Alternative zu den Immobilienrenditen darstellen können, würde das Zinsniveau diesen Einflussparameter stark beeinflussen.
Daher werden steigende Fremdkapitalzinsen nicht kurzfristig und / oder zwangsläufig zu sinkenden Immobilienpreisen führen. Die anderen Parameter der Preisbildung und der anhaltende Anlagedruck der Investoren dominieren den Effekte des implizierten risikolosen Zinses. Ausgenommen wären psychologische Effekte, zu denen noch zu wenige wissenschaftliche Auswertungen dieses Themas vorliegen.
Nur bei sehr hochwertigen Core-Objekten (vulga „Hard-Core“), bei denen die lage- und objektspezifische Anpassungsparameter eigentlich wegen der TOP-Lage keine wesentliche Rolle mehr spielen, würde ein ansteigender Zins und /oder ein nachlassen des Anlagedrucks der Investoren die Werte beeinflussen.
Letzteres bedeutet wiederum, dass ein eventuell beginnender Preisverfall aus den vorgenannten Gründen bei den TOP-Objekte beginnen würde bzw. zuerst sichtbar wäre. Ggf. wäre dies ein geeigneter Frühindikator einer zinsgetriebenen Trendwende.