Der Büroimmobilienmarkt 2015
Nach den aktuelle Veröffentlichungen der Maklerhäuser 8u. a. JLL) hat sich der Büroflächenumsatz in den ersten sechs Monaten 2015 in den sieben wichtigsten Standorten mit 1,57 Mio. m² etwa 11 % über dem Vorjahresniveau entwickelt. Die positive Entwicklung hält also an. Insbesondere in Stuttgart, Berlin und Hamburg war der Zuwachs am höchsten. Insbesondere in Berlin ist der Zuwachs an Bürobeschäftigten deutlich höher als der Zuwachs an Büroflächen.
Für das Gesamtjahr 2015 wird mit einem Büroflächenumsatz von nunmehr ca. 3,1 Mio. m² gerechnet, die Prognose ist daher gesteigert worden.
Die Neubautätigkeit in den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wird mit 984.000 m² erwartet. Eine deutliche Steigerung des Angebotes wird davon aber nicht ausgehen, da 3/4 bereits vorvermietet sind.
Der Büroflächenleerstand ist über alle Städte ist um weitere 0,2 % auf 7,3 % bzw. 6,54 Mio. m² gesunken.
Die Spitzenmieten sind in den ersten sechs Monaten 2015 im Durchschnitt um 1,2 % im Jahresvergleich gestiegen.
Das Transaktionsvolumen in den Top-7-Standorten ist mit 24 Mrd. EUR (+42 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum) deutlich höher ausgefallen. Mehr als die Hälfte der Transaktionen entfielen auf ausländische Investoren. Umsatzstärkster Einzelmarkt ist Berlin mit 3 Mrd. EUR (+158%). Mit einem Anteil von 38% waren Büroimmobilien die Nutzungsart mit dem zweithöchsten Anteil
Die Spitzenrendite im Bürosegment der Top-7-Städte sind nun erstmals unter 4% gefallen.
Was bedeutet dies: der Markt scheint noch zu funktionieren. Sowohl ausreichende Nachfrage als auch Angebot sind vorhanden und es scheint auch jeweils ausreichend „Nachschub“ zu geben. Ãœberhitzungen sind m. E. noch nicht zu erkennen. Die Preise sind bereits weit gelaufen – Anzeichen für einen baldigen Preisrückgang sind aber noch nicht zu erkennen. Insbesondere so lange die steigende Nachfrage nach Büroraum das Angebot übersteigt, die Spitzenmieten steigen und die Leerstände weiter sinken kann man von einer Preissteigerung auf Basis steigender laufender Einnahmen ausgehen. Die sinkenden Renditen sind im vergleich zu anderen Großstädten zumindest in Berlin noch unproblematisch. In anderen Städten wie London heißt es:
– die 3 ist die neue 5 (5-Rendite).
– und „core“ ist jetzt „hard core“
Davon sind wir noch etwas entfernt.