Büroimmobilien: Auswirkungen von Corona?
Corona begleitet uns jetzt einige Monate. Nach dem ersten Schock im März / April, der auch von den Sofortmaßnahmen der Regierung für die Immobilieneigentümer durch die Stundungen auch gleich mehr oder weniger hohe Liquiditätsfolgen hatte, tritt derzeit eine Beruhigung ein. Aber wir sind noch lange nicht am Ende. Für die Immobilienwirtschaft sind vor allem Auswirkungen auf die Liquidität und die Bewertungen wichtig.
Liquidität:
Vermietungen sind in Coronazeiten zurückgegangen, teilweise deutlich. Teils weil Geschäftsmodelle und Mieterbonitäten hinterfragt werden, teils weil die Unsicherheit Entscheidungen verzögert. Letzteres könnte sich bei einer Beruhigung der Lage wieder legen.
Sollte eine zweite Coronawelle kommen, könnten neben den primär betroffenen Non-Food-Händlern auch sekundär deren Dienstleister und Vertragspartner aller Branchen betroffen sein. Dann gehen die primär Betroffenen in die Insolvenz und die sekundär Betroffenen durchleben den März/April/Mai 2020 der zuvor primär Betroffenen.
Planmäßig endet die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht Ende September. Das könnte / würde steigende Insolvenzanträge ab 01.10.2020 zur Folge haben. Auch wenn die Regierung die Fristen vielleicht verlängert wird dies keine Lösung sein. Wenn die Liquidität fehlt, kann das Geschäft nicht fortgesetzt werden. Außerdem erhöht sich das Risiko, dass noch gesunde Unternehmen durch Geschäfte mit eigentlich insolventen Unternehmen aktiv gefährdet werden. Daher entfällt mit der Insolvenzantragspflicht ein wichtiges Regulativ. Wenn die nicht mehr tragfähigen Geschäftsmodelle (und nicht alle werden nach Corona noch funktionieren) künstlich am Leben gehalten werden – nur um politisch kurzfristig gut dazustehen – kann dies weitere Unternehmen in größerem Umfang gefährden. Am Ende ist der Schaden dann deutlich größer als ein klarer, harter Schnitt. Es wird sich ein Misstrauen zwischen den Firmen entwickeln. Kreditlinien sollten kurz gehalten und Bonitäten der Vertragspartner genau geprüft werden.
Insolvenzen aus Liquiditätsgründen bedeuten für die Immobilienbesitzer neben Mietausfällen auch Mieterwechselkosten. Es bietet dann aber auch die Gelegenheit auf nicht so stark corona-gefährdete Branchen und Nutzungsarten zu wechseln. Für die Vermieter gilt: Gute und detaillieret Bonitätsprüfung, Gute Mietsicherheiten, geringe mieterspezifische Umbaukosten, krisensichere Branchen bevorzugen, Umnutzung und Reduzierung von Retailflächen.
Immobilienbewertung:
Mietausfälle und schwierigere Vermietung (insb. von Retailflächen) haben natürlich Auswirkungen auf die Bewertungen. Aber derzeit sind die Marktmieten noch nicht deutlich eingebrochen, die Leerstandsraten haben sich noch nicht wesentlich erhöht. Kapital sucht noch immer nach Anlagemöglichkeiten, die Zinsen und Renditen von Alternativanlagen sind weiterhin niedrig.
Die Unsicherheit hat im ersten Quartal zu leichten Abwertungen oder geringeren Aufwertungen geführt. Zum 30.06.2020 hat sich die Bewertungssituation bei einigen Unternehmen schon wieder verbessert. Solange keine zweite Welle zu massenhaften Insolenzen bei Büromietern führt, dürften sich die Bewertungen als relativ stabil erweisen. Wir werden nicht an die Rekorde der Vorjahre anknüpfen können – aber eine Abkühlung wurde ja bereits mehrere Jahre erwartet.
Ausblick:
Politisch wäre ein zweiter Shut-down nicht durchzuhalten und er wird daher m. E. nicht kommen. Bei ansteigenden Zahlen wird es einzelne Maßnahmen geben – ggf. bis hin zu einer Maskenpflicht ggf. auch im Außenbereich und im Büro. Damit wird die Zeit überbrückt bis ein Impfstoff verfügbar oder eine praktikable Heilung möglich ist. Denn ein Anstecken soll ja nicht per se vermeiden werden – es soll nur langsam passieren damit die Intensivbettenkapazitäten ausreichen. Diese Strategie könnte nur geändert werden, wenn sich bei einer großen Anzahl von Fällen sehr schwere Langfristschäden einer Corona-Erkrankung zeigen würden – dann müsste noch einmal viel härter reagiert werden.