Grundsteuerreform … Verdreifachung der Steuerlasten?
Nachdem das Bundesverfassungsgericht die bisherige berechnungsgrundlagegekippt hat, hat der Gesetzgeber Ende 2019 eine Neufassung verabschiedet. Diese beinhaltet neben dem „Bundesmodell“ aber eine Öffnungsklausel für eigene Regelungen der Bundesländer. Von dieser Öffnungsklausel haben / werden bisher sieben Bundesländer Gebrauch machen und eigene Berechnungsmodelle in Kraft setzen. Es gibt daher wertabhängige und flächenabhängige Modelle sowie Mischformen, jeweils mit unterschiedlichen Ausprägungen. Die Unterschiede sind teilweise auch nicht wirklich begründbar und nachvollziehbar. Dies führt für Immobilienbesitzer zu zwei Kernproblemen:
- Es gibt einen Flickenteppich der Regelungen für überregionale Eigentümer. Immobilienbesitzer müssen die verschiedenen Berechnungsmodelle anwenden und dafür auch unterschiedliche Daten und Informationen liefern. Veränderungen an den relevanten Berechnungsgrundlagen müsse je Modell überwacht und bei der nächsten Erklärung korrigiert werden. Eine deutliche Erhöhung der Komplexität und Bürokratieanforderungen.
- Die Grundsteuern werden steigen. Die Ankündigung, dass die Neuregelung auf Gesamtdeutschland bezogen aufkommensneutral ausfallen wird ist nach aktuellen Berechnungen nicht zu halten. Im Gegenteil: Die Steuern werden wohl deutlich höher ausfallen.
Derzeit haben sich Baden-Württemberg ein Gesetz, Bayern, Saarland und Sachsen einen Gesetzentwurf vorgelegt. Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben die Berechnungen veröffentlicht. Weitere Landesmodelle anderer Bundesländer könnten noch folgen. Dabei ist zu beachten, dass die neue Grundsteuer zwar erst ab 2025 gilt, ab Mitte 2022 aber bereits Anzeigepflichten nach dem neuen Recht gelten. Das Aufsetzen der eigenen Bearbeitung, Datenerfassung und Bereitstellung müssten daher schon 2021 beginnen.
Nach Berechnungen einer der großen WP-Gesellschaften am Beispiel eines Gewerbeobjektes ergeben sich für die gleiche Immobilie nur in Niedersachsen eine leichte Minderung der Steuerlast (5%), selbst das Bundesmodell ist über 30% „teurer“ als die bisherige Grundsteuer. In Bayern fällt die neue Grundsteuer über 60% höher aus und im Saarland und in Sachsen verdreifacht sich die Steuerlast nahezu. Dabei wird von unveränderten Hebesätzen ausgegangen. Es ist auch nicht zu erwarten, dass die chronisch unterfinanzierten Gemeinden diese „Vorlage“ von Bund und Ländern nicht nutzen werden. Insbesondere nach den Einnahmeausfällen im Rahmen der Coronakrise werden die Kommunen nicht auf mögliche Einnahmen verzichten.
Die deutlich steigenden Grundsteuern werden die Diskussion über die Umlegbarkeit der Grundsteuer auf Mieter erneut befeuern. Die Erhöhungen könnten so deutlich ausfallen, dass die Politik die Erhöhung der Zahllast für die Mieter nicht begründen kann. Eine Einschränkung der Umlegbarkeit wird dann die Eigentümer treffen, im Cashflow aber dann auch mit Abwertungseffekten für die Immobilien. Auch werden Erhöhungen der Nebenkosten („zweite Miete“) ggf. Auswirkungen auf die Höhe der ersten Miete haben.
Alles in allem keine guten Nachrichten für Immobilienbesitzer. Hohe zusätzliche Bürokratie, zusätzliche Kosten (besonders im Leerstandsfall), ggf. Einnahmeausfälle und Bewertungsrisiken. Natürlich auch keine guten Aussichten für den Neubau von Mietwohnungen. Es bleibt nur die Möglichkeit regional auf die Kommunen und Gemeinden einzuwirken, bei den Hebesätzen mit sehr viel Augenmaß vorzugehen.