Zukünftiger Flächenbedarf im Bürobereich … Wo geht es hin?
Es gibt viele unterschiedliche Erwartungen zum künftigen Post-Corona-Flächenbedarf. Wird das nun erlebte Home-Office einen höheren Anteil Anteil an den Büroarbeitsplätzen abbilden? Wird der Flächenbedarf dadurch tatsächlich zurückgehen? In allen Lagen? In allen Flächengrößen?
JLL hat mehrere Szenarien skizziert, von vermindertem Flächenbedarf bis zu steigendem Bedarf aufgrund Corona-Abstandsregeln. Man muss hier sicherlich auch die individuellen Firmen, deren Struktur und Geschäft unterscheiden:
- Großkonzerne, Tech-Firmen etc. stehen dem Thema Home-Office wahrscheinlich grundsätzlich offener gegenüber als Firmen mit wenigen Mitarbeitern.
- Firmen mit einem hohen Anteil an individueller und Projektarbeit können die Tätigkeiten eher im Home Office erbringen als Firmen die intern eng kooperativ und/oder direkt mit Kunden arbeiten.
- Eigentümergeführte Firmen stehen Home Office tendenziell zurückhaltender gegenüber als managergeführte Firmen.
- Firmen mit vielen Mitarbeiern können eher arbeitsteilig im Home Office arbeiten als kleinere Firmen, bei denn eine engere Verzahnung erforderlich ist.
Daher werden wir eine Zunahme von Home Office eher bei den größeren Firmen mit Projektarbeit als bei den kleineren (eher noch eigentümergeführten) Firmen betrachten können. Daher werden tendenziell auch eher Großflächen von dem daraus resultierenden Flächenminderbedarf betroffen sein.
Das Thema Führung (Anleitung und Kontrolle) ist im Home Office schwieriger umzusetzen. Auch das spricht eher dafür, dass in kleineren Firmen eher Anwesenheit erwartet wird.
Zu beachten sit auch, dass beim Mitarbeiter daheim von der Firma ein den Arbeitsschutzregeln gerechter Arbeitsplatz zu errichten ist, wenn wir von echter Heimarbeit und nicht nur gelegentlich mobilem Arbeiten sprechen. Nach der Technik kommt es dann schnell auch zur Raumfrage, das kann auch einen Mietkostenzuschuss bedeuten. Das wird auch Firmen abschrecken.
Zu beachten ist natürlich auch die BIP-Entwicklung, bei der wir wohl von einem Rückgang von 6,5% in 2020 ausgehen müssen. Dieser wird sich wohl auch niocht sofort wiede rausgleichen. So wird es wohl das ganze Jahr 2021 dauern, bis der Einbruch im optimistischen Fall wieder ausgleichen kann.
Wenn wir also davon ausgehen, dass ggf. 10% Flächenminderbedarf entstehen, dann wohl vor allem in den Großflächen – weniger in den kleinen und mittleren Flächen. Bei dem Flächenminderbedarf wird es dann zu Lagefragen kommen. A-Lagen werden sicherlich weniger betroffen sein als B-Lagen oder -Städte. Hier könnten die Werte zwischen 5-8% absinken.
Die Miete wird aher auch eher in B-Lagen oder B-Städten unter Druck geraten als in A-Lagen und A-Städten.
Weiteres Wachstum des Flächenbedarfes wird es erst viel später geben können. Erst wenn der BIP-Einbruch aufgeholt und der reduzierte Flächenbedarf durch Home-Office ausgeglichen ist, kann es neuen/zusätzlichen Flächenbedarf geben. Dazu müsste die Wirtschaft dann noch erheblich weiter wachsen. Erst dann können auch die Mieten in B-Lagen und -Städten wieder wachsen.
Die Entwicklung wird durch die WALT´s natürlich gebremst bzw. teilweise verzögert auftreten. Bei kurzlaufenden Mietverträgen, mieterseitige Sonderkündigungsrechte und Mieterinsolvenzen sehen wir schnellere Anpassungen – bei langlaufenden Mietverträgen werden die Mieter u. U. erst später anpassen. Ggf. kann man mit langen WALT´s den Einbruch auch überbrücken.