Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft: Wie geht man die Bestände an?

Michael Piontek 30.06.2020 Allgemein 1 Kommentare

Zur Digitalisierung wird sehr viel geschrieben. Es gibt unzählige Lösungen für Teilthemen, Prozesse und Problemstellungen. Es geht aktuell bis zum digitalen Zwilling im BIM.

Alle neue Lösungen der PropTechs setzen aber entweder

• auf einen komplett neuen Immobilienbestand, der noch nie digital erfasst und bearbeitet wurde oder darauf,

• dass alles in Zukunft nur in ihrer Lösung bearbeitet wird.

Allerdings bildet keine der neuen Lösungen alle erforderlichen Teilaspekte, Prozesse und Dokumente für Bestandshalter ab. Daher muss man selbst und individuell für den eigene Bestand einen Aufsatzpunkt und Marschplan finden. 

Wie immer beginnt man mit einer Bestandsaufnahme:

• Welche Daten meiner Immobilien habe ich bereits wo erfasst? Im ERP-System, in Planungssystemen, im DMS? Welche Qualität haben diese Daten? Sind diese Daten vollständig und inhaltlich ausreichend detailliert für die geplanten technische Verarbeitung? 

• Welche technischen Umsetzungen von digitalen Prozessen sind für mein Unternehmensgröße sinnhaft und effektiv realisierbar?

• Welche technischen System habe ich im Einsatz? Schnittstellen?

• Welche Bereitschaft habe ich im Unternehmen, bei den Mitarbeitern und Shareholdern neue Systeme einzuführen und auch einzusetzen?

• Welche Bereitschaft und Qualifikation haben meine externen Stakeholder (z. B. Baufirmen) solche neue Lösungen stringent und zuverlässig einzusetzen?  

Am Anfang ist zu prüfen, welche Unterlagen und Informationen vorhanden sind. Zuerst einmal: Haben wir alle Baugenehmigungen, Pläne und Zeichnungen von Gebäude und technischen Einrichtungen? Welche werden ggf. noch gebraucht?

Gehen wir davon aus, dass alle Immobilien und Flächen mit Mietverträgen im ERP-System vorhanden sind. Kann ich Bauteile im ERP-System zusätzlich je Gebäude und Fläche erfassen und mit einer Inventarnummer eindeutig bezeichnen? Dann muss ich entscheiden, bis zu welchen Grad eine Bauteilerfassung erfolgen soll. Nur die Hauptgewerke oder bis zur letzten Steckdose „runter“? Was ist sinnhaft und effizient?

Mit welcher Software kann ich die erfassten Bauteile sinnvoll verwalten, reporten, bearbeiten und aktualisieren? Sind Visualisierungen möglich? Gibt es Schnittstellen zu 3D-Begehungen?

Nach der Ersterfassung muss eine laufende Aktualisierung gewährleistet werden. Auch muss eine Erfassung von Baumaßnahmen an den Bauteilen erfolgen. Können die Bauteile z. B. mittels QR-Code am Bauteil selbst bezeichnet werden? Wenn der Handwerker dann für jede Rechnung die Inventarnummer mitgibt (numerisch oder durch fotografieren des QR-Codes), könnte 

• die Änderung technisch erfasst werden,

•  ein automatischer Abgleich mit Gewährleistungsvorgängen zum Bauteil erfolgen,

• eine mögliche Kostenumlage auf den Mieter technisch geprüft werden und ggf. gleich erfolgen und

• ein Versicherungsanspruch je nach Schadensart einfach erfasst und der Versicherung automatisch gemeldet werden.

Idealerweise würde eine solche Veränderungen auch in Plänen und Zeichnungen erfasst und aktualisiert. Das erleichtert spätere Baumaßnahmen erheblich. 

Wer hat dazu schon praktische Erfahrungen? Welche Systeme harmonieren mit ERP-Systemen auf Navision-Basis?

Inflation in 2020 dauerhaft niedrig?

Michael Piontek 30.06.2020 Allgemein Keine Kommentare

Die Inflation lag im Mai bei +0,6%.

Der Ölpreis liegt deutlich unter dem Wert von vor 12 Monaten. das wird weiterhin senkende Impulse für die Inflation auslösen. Der Ölpreis liegt auch deutlich unter den Werten zum Jahresende 2020. Da ich aufgrund der erst langsamen weltweiten Erholung nach Corona nicht von einer deutlich steigenden Nachfrage nach Öl ausgehe, wird der Ölpreis das ganze Jahr unter den Vorjahreswerten bleiben. Erst 2021 wird sich dies ändern.

Der wirtschaftliche Abschwung und die daraus resultierenden geringeren Binnenumsätze werden auch eher inflationsdämpfend wirken. Die Menschen halten in der Krise ihr Geld erst einmal zusammen.

Ob die Maßnahmen der Bundesregierung geeignet sind, die Binnennachfrage und damit die Wirtschaft anzukurbeln bleibt abzuwarten. Es wird viel Geld in die Hand genommen – ob dies dann an der richtigen Stelle ankommt und zudem Wirkung entfaltet werden wir sehen. Aber der Regierung ist entschlossenes Handeln nicht abzusprechen.  

Aber die Binnennachfrage ist beim Exportweltmeister natürlich nur eine Seite der Medaille. Auch wenn wir in Deutschland besser und schneller durch die Krise kommen, wir brauchen die internationalen Abnehmer, die Warenströme, die Logistik. Dann können wir ggf. auch wieder ein Gewinner (wie nach der Finanzmarktkrise) sein. Daher muss die Erholung auch vor allem bei den anderen EU-Ländern gelingen – und wir müssen sie ggf. dabei unterstützen.

Im Jahr 2020 wird aber EU-weit wohl nur eine moderate Erholung geben. Daher werden hier keine großen Überschüsse erzielt, die wiederum im Geldkreislauf für Inflation sorgen könnten.

Die Maßnahmen der EZB um die Inflation zu erhöhen wirken eher hilflos. Das Fluten der Geld- und Kapitalmärkte mit Geld kommt in der Realwirtschaft nur bei den ganz großen Anleiheemittenten an. Diese sind dann eher versucht „kostenlos“ andere Firmen zu übernehmen und gehen ggf. Risiken ein, die sie bei fairer Bepreisung von Krediten nicht eingehen würden. Das Ziel die Kreditausreichung in den problematischen Südländern an die Wirtschaft zu erhöhen wird von der EZB selbst durch immer neue regulative Eingriffe zu Lasten der Banken, neue Stresstests und Eigenkapitalanforderungen konterkariert. Die sinkenden Zinsen vergrößern die Probleme der Banken nur noch.

Fazit: Aufgrund der wirtschaftlichen Situation und der nur sehr schwachen Wirkungen der EZB-Maßnahmen wird die Inflation in 2020 nicht deutlich steigen. Sofern ein erneuten Coronaausbruch zu Shut-downs führen sollte, wird die Situation noch schwieriger werden. Die Vernichtung von hohen Geld- und Vermögenswerten führt nicht zur Inflation sondern führt dann zu einer „Aufwertung“ vorhandener Mittel.