Michael Piontek
27.03.2020
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Die aktuelle Krise ist beispiellos. Alle bisherigen Lösungsmodelle sind daher nicht anwendbar. Die Auswirkungen auf die verschiedenen Wirtschaftszweige sind folglich derzeit nicht absehbar – sie werden maßgeblich von der Dauer der Krise bestimmt. Dennoch muss man versuchen sich möglichen Konsequenzen anzunähern:
Es werden sich Auswirkungen in allen Wirtschaftszweigen zeigen. Zuerst direkte, dann aber auch erhebliche indirekte (sekundäre) Konsequenzen.
Es wird deutliche Unterschiede entlang der Nutzungsarten bei den kurzfristigen Auswirkungen geben: Der Einzelhandel (außer Lebensmittel) wird am härtesten getroffen werden. Die Verlagerung zum Onlinehandel wird nun deutlich verstärkt und beschleunigt. Das wird auch nachhaltig sein. Einzelhandelsmieten werden perspektivisch sinken. In der Folge werden auch einzelhandelslastige Immobilienbestandshalter verschärft Bewertungen korrigieren müssen. Im Büromarkt wird es Mietstundungen und -ausfälle geben. Die Mieterschaft wird sich sicherlich verändern. Die jetzt strukturrelevanten Betriebe aller Branchen werden gewinnen. Generell werden die finanz- und liquiditätsschwache Firmen leiden und ggf. verschwinden. Start-ups werden verstärkt scheitern, da sie ohne die Partner aus der klassischen Industrie nicht vorankommen – und diese haben jetzt andere Probleme. Wohnen wird nur leicht leiden. Spitzenmieten werden vielleicht etwas zurückgehen. In der Breite sind die Mieten aber nicht überhöht – daher kein großes Korrekturpotential. Auch Mieterzahlungsunfähigkeiten werden eher untergeordnete Effekte haben.
Was wir jetzt schon beobachten können ist ein deutlicher Rückgang des Transaktionsmarktes. Die Marktteilnehmer warten ab und werden ggf. später investieren. Es mag also zu Nachholeffekte kommen – aber ggf. zu anderen Konditionen. Es kann sein, dass die mehr als 10-jährige Sonderkonjunktur hier an ihr Ende kommt. Geld sucht immer noch Anlage – aber die Preise werden nicht mehr in dem bisherigen Maße steigen. Die Renditen sollten sich erst einmal seitwärts bewegen. Es wird mehr auf die Mieterstruktur und die -bonität geachtet werden.
Der Vermietungsmarkt wird deutlich schwieriger. Aktuell werden viele Mieter abwarten und ihren Bedarf neu analysieren. Es mögen sich auch situative Leerzüge ergeben. Co-Working wird überproportional leiden. Da das Flächenangebot immer noch knapp ist, sollten die Marktmieten auf breiter Front nicht zu deutlich sinken. Vermietungsdauern werden sich aber verlängern.
Projektentwickler werden daher Probleme bekommen ihre gewerblichen Projekte zu veräußern oder zu vermieten.
Alles in allem keine gute Zeiten für Makler und Projektentwickler. Bestandshalter sorgen sich um die Bestände, sind aber nur je nach Anteil gefährdeter Branchen im Mietermix betroffen. Wer viele staatliche Mieter, große Konzerne (die schennelr gerettet werden) oder krisenunabhängige Mieter hat kann sich freuen.
In dert Gesamtschau ist aber auch noch beachten, dass es in vielen Büroobjekten noch einen hohen Teil an Under-Rent-Vermietungen gibt. Selbst wenn die Marktmieten leicht sinken sollten, stehen in den nächsten Jahren viele Mietverträge zur Anpassung an, die derzeit noch viele niederigen Mieten aufweisen. Der Cashflow der Bestandsobjekte wird also dennoch steigen – wenn auch nicht so stark wie vielleicht „gestern“ erwartet. Im DCF-Verfahren fallen analog Under-Rent-Jahre weg. Das dürfte die Immobilienwerte stützen.
Spannend bleibt die Entwicklung von Alternativanlagen und deren Verzinsung. Sollten die Zinsen in der Folge der Krise (wg. Vernichtung von Liquidität, Kapital, Werte und steigenden Risiken) steigen, müssten auch die Immobilienrenditen steigen. Sollten die Zinsen in Folge der EZB-Maßnahmen sinken, könnte dies ebenfalls die Immobilienwerte unterstützen.
Michael Piontek
19.03.2020
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Die Coronakrise hat Deutschland, Europa und die Welt fest im Griff. Die Abwehrmaßnahmen richten deutlichen wirtschaftlichen Schaden an. Da jetzt auch alle Verkaufsstellen geschlossen sind, werden wir nach der Störung der weltwirtschaftlichen Lieferketten für das produzierende Gewerbe aus China im Bereich der Binnenwirtschaft große Schäden sehen.
Daher sind die Aktienmärkte weltweit eingebrochen. In diesem Sog sind auch die Immo-AGs deutlich gefallen. Deren Geschäft ist sekundär betroffen. Bei Gewerbe-Immo-AGs werden Mieterinsolvenzen Schäden durch Mietausfälle verursachen. Zusätzlich können Bewertungen einbrechen, Baumaßnahmen stocken und Neuvermietungen schwierig bis unmöglich werden. Retailfokussierte Immo-AGs werden besonders getroffen, da die Mietflächen nun weitgehend schliessen mussten. Die Folgen daraus sind unabsehbar – und können nicht überschätzt werden.
Bei den Wohn-Immo-AGs dagegen sollte sich der Coronaeffekt in Grenzen halten. Hier ist außerdem zu beachten, ob sich der Mietendeckel halten wird. Hier gibt es erste Urteile unterer Instanzen gegen den Mietendeckel. Die Wohn-Immo-AGs sind bekanntlich doppelt getroffen worden: Erste Kurseinbrüche durch den Mietendeckel in 2019 und jetzt der (m. E. unberechtigte) Abschlag druch Corona. Es ist aber auch zu beachten, dass der Kapitalmarkt scheinbar deutlich steigende Zinsen in mittlerer Zeit erwartet. Dies würde die Vermögenswerte der Immo-AGs ggf. deutlich schmälern. Denn:
Die langfristigen Zinsen steigen. Das dürfte in der Skepsis bezüglich der Erholung der Wirtschaft nach der Krise begründet liegen. Man erwartet perspektivisch nach der Vernichtung von Kapital, Liquidität und Wirtschaftsleistung höhere Zinsen. Auch dürften sich Firmen im Krisenmodus von Anleihen getrennt haben um Liquidität zu beschaffen. Ob diese Entwicklung nachhaltig ist bleibt abzuwarten. Sollten die wirtschaftlichen Schäden schneller kompensiert werden, könnte sich die Entwicklung relativieren. Höhere Zinsen führen vor allem zu höhren Kosten und voraussichtlich sinkenden Immobilienwerten.
Ich halte nachhaltig deutlich steigende Zinsen aber vor dem Hintergrund der ungelösten und sich durch Corona eher noch verschärfenden Staatsschuldenkrise für ausgeschlossen. Hier wird die EZB noch mehr gefordert sein, zinssenkend zu wirken.
Das Gold fällt. Hier dürften einige Goldinhaber aus Gründen des Liquiditätsbedarfs aufgrund der unerwarteten Ausschlägen an den Börsen und Preisen sich von Gold getrennt haben Am Wichtigsten dürfte aber sein, dass wahrscheinlich Russland im Rahmen der Auseinandersetzung mit Saudi-Arabien Liquidität braucht und dazu Gold verkauft. Der inzwischen durch die Auseinandersetzung auf 25,80 USD gesunkene Ölpreis reisst große Löcher in die Liquiditätsplanungen aller Öl-Exporteure.
Alles in Allem: Die außerordentliche Situation, für die es kein vergleichbares Szenario in den letzten 100 Jahren gab, können wir mit den gewohnten Techniken, Ursachenforschung und Strategien nicht analysieren und „lösen“. Alle Handlungsempfehlungen aus vermeintlichen „Erfahrungen“ müssen unvollständig sein – und bergen erhebliche Risiken. Der Shut-downs des kompletten gesellschaftlichen Lebens für Wochen (und ggf. Monate) muss erhebliche und fundamentale Auswirkungen haben, die wir heute nur vorsichtig abschätzen können. Es wird Krisengewinnler geben – aber sehr viel mehr Verlierer. Die Krise wird auch bereinigende Wirkung haben: Schwache Firmen werden verschwinden – aber auch einige große Konzernen und Firmen, mit denen wir nicht gerechnet hätten.
Ich rate umso mehr zu vorsichtigem, risikoaversen und defensivem Verhalten. Nur wer sich wirklich Totalverluste leisten kann, sollte jetzt an verstärkte Investments denken.
Michael Piontek
02.03.2020
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Wir dürfen in Deutschland nicht gleich eine (typisch deutsche) pessimistische Hysterie verfallen. Wir sind von einer Pandemie noch ein erhebliches Stück entfernt. Dafür müsste die WHO eine solche Warnstufe etc. ausrufen und die Behörden Maßnahmen ergreifen. Mit einer erheblichen Einschränkung der Bewegungsfreiheit ist nicht zu rechnen.
Aber dennoch kann es nicht schaden vorbereitet zu sein. Daher empfiehlt es sich das eigene Unternehmen, die Aufgaben und Prozesse einmal genauer zu analysieren. Und zu betrachten welche Maßnahmen und Einschränkungen kommen könnten wie dies das tägliche Geschäft beeinflussen könnte.
Wenn wir einmal von Ernstfall ausgehen: Die Mitarbeiter kommen nicht mehr ins Büro, da ÖPNV und Individualverkehr eingeschränkt oder ausgesetzt sind. Welche Tätigkeiten müssen zwingend abgedeckt und ausgeführt werden? Welche Tätigkeiten können im Heimarbeit ausgeführt werden? Welche Mitarbeiter haben überhaupt Heimarbeitsplätze? Welche Arbeiten / Tätigkeiten müssen dennoch im Büro oder ggf. auswärts abgedeckt werden? Welche Dienstleister sind eingeschaltet? Sind die Dienstleister ausreichend abgesichert?
Es empfiehlt sich Prioritäten an Tätigkeiten und Prozesse zu ermitteln, Kernsysteme zu definieren und deren Betriebssicherheit und Bedienung sicherzustellen. Die Planung geht von der
- Aufnahme alle relevanten Tätigkeiten und Prozesse über
- konkreten Umsetzung im Pandemiefall bis zur
- Post-Pandemiephase mit Wiederherstellung des Regelbetriebes und Kontrollen der Ereignisse während der Pandemie.
Jedes Unternehmen sollte zur Absicherung des ordnungsgemäßen Geschäftsbetriebes eine solche Pandemieplanung vorhalten, die dann im Ernstfall aktiviert werden kann. Hierbei sind auch die Belange der Mitarbeiter, die Teile zur Mitarbeiterabsicherung, -versorgung und Entgeldfortzahlung von besonderer Bedeutung.
Eine solche Ausfallabsicherungsplanung kann in vielen Szeanrien hilfreich sein. Es schafft auch Sicherheit für die Firma, die Shareholder, aber auch für die Mitarbeiter. Daher sollte diese Planung auch veröffentlicht, für alle Beteiligten einsehbar sein und laufend aktualisiert werden.
