Büroarbeitsplätze der Zukunft – in Zeiten der Digitalisierung …
Derzeit sind Büroflächen in den grossen Städten heiß begehrt und in der Regel vermietet. Leerstand sucht man oft vergeblich. Gleichzeitig hören wir von demografischem Wandel, der auch Anzahl der Büroangestellten verringern wird. Zeitgleich nimmt die Digitalisierung Fahrt auf unverändert nicht nur die Arbeit (in Umfang, Umsetzung und Workload) sondern auch die Art der Arbeit und die Zusammenarbeit der Kollegen.
Dabei wird die Reduzierung der Büroangestellten mehrheitlich durch Effizienzsteigerungen durch die Digitalisierung Theoretisch insgesamt aufzufangen sein – aber es kommt wieder auf den Einzelfall an. So werden die eher einfachen und manuellen Arbeiten zuerst durch den Ausbau der Standardsoftware, dann durchnehme Systeme und zuletzt durch Robotics ersetzt. Es werden also einfache Tätigkeiten von eher einfach ausgebildeten Arbeitnehmern entfallen. Die komplexeren Aufgaben (Bewertung der Informationen und Ableitung von Handlungsmöglichkeiten, Führungs- und strategische Tätigkeiten, komplexerer Vertrieb) werden vorerst manuell und personengebunden bleiben. Das setzt aber voraus, dass die Mitarbeiter entsprechend so qualifiziert sind, dass sie diese höherwertigen Tätigkeiten auch ausführen können. Da hapert es in der Praxis bei den Schul- und Universitätsabsolventen leider – hier müssen die Betriebe durch höherwertige eigene Ausbildung, duale Studiengänge und berufsbegleitende Fortbildungen die Qualitäten steigern und den Bedürfnissen anpassen. DieZahl der Mitarbeiter wird tendenziell sinken – die Mitarbeiter aber qualifiziere Tätigkeiten ausführen.
Was bedeutet das für den Büroimmobilienmarkt? Der oben skizzierte Transformationsprozess wird einige Zeit dauern. In dieser Zeit wird es ggf. Die Entwicklung geben, dass sich die höherwertigen und einfacheren Tätigkeiten separieren. Die einfacheren Tätigkeiten werden sich eher in ausgelagerten „Werkbänken“ in Nebenlagen wiederfinden – die höherwertigen Tätigkeiten eher weiterhin in den Top-Lagen. Dort werden die Flächennachfragen je Unternehmen in der Folge dann aber geringer ausfallen, da weniger Mitarbeiter dort tätig sind.
Die Grossflächen in Top-Lagen werden eher abnehmen. In den Nebenlagen werden zuerst die ausgelagerten Werkbänke entstehen, die sich dann im Rahmen der Digitalisierung reduzieren und eher zu Rechenzentren und Datenbankfarmen mutieren werden. Die dort tätigen Mitarbeiter werden automatisch distanzierter und unternehmensunabhängiger. Der Dorfstraße sinkende Bedarf an Manpower wird auch dazu führen, dass Mitarbeiter für mehrere Unternehmen arbeiten können und werden. Auch Teilzeit wird hier stark zunehmen.
Grundsätzlich wird die Bedeutung langfristiger Beschäftigungsverhältnisse mit einem Arbeitgeber eher zurückgehen und die Mitarbeiter sich eher dem Modell des Freelancers annähern. Umso wichtiger wird es für Unternehmen, Key-Mitarbeier langfristig an das Unternehmen zu binden. Dies gelingt nicht mehr (und immer weniger) über Gehalt sondern über Altersvorsorge, attraktive Arbeitsplätze und -bedingungen und gute Unternehmenskultur.
In der Folge werden daher in den Toplagen eher kleinere Unternehmenseinheiten Agieren und mittlere Flächen nachfragen. Großflächen in Toplagen werden eher zurückgehen. In gut erschlossenen Nebenlagen werden zuerst immer größere Flächen nachgefragt, die sich dann sukzessive Und langfristig wieder reduzieren werden.