Michael Piontek
28.06.2019
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Die Immobilienwerte (außer reines Retail) kennen derzeit nur eine Richtung: Aufwärts.
Das freut viele Eigentümer, es verändert aber die Finanzierungssituation. Konnte man früher Beleihungen zu 60% des Marktwerte noch relativ zinsgünstig finanzieren – sind die Margen in diesem Bereich nun deutlich höher.
Warum ist das so? Die für die Konditionierung relevante Beleihungswert steigt bei weiten nicht in dem Maße wie die Marktwerte. Der Beleihungswert spiegelt noch die gestiegene Cashflows (wenn diese dem nachhaltigen Marktniveau entsprechen) – die Yield-Compression findet im Beleihungswert so aber nicht statt. Dadurch erhöht sich der Abstand zwischen Beleihungswert und Marktwert und erreichen und / oder überschreiten Beleihungen zu 60% des Marktwertes heute bereits den Beleihungswert.
Beleihungen über Beleihungswert sind für Banken teuer zu refinanzieren. Die Vorteile der reinen Hypothekenbanken marginalisieren sich. Flexiblere Geschäftsbanken, Sparkassen und Volksbanken sind eher in der Lage in diesem Umfeld gute Konditionen zu stellen.
Was bedeutet dies für wachstumsorientierte Unternehmen? Es wird durch die Aufwertungen schwieriger, angestrebte Leveragehöhe zinsgünstig zu erreichen. Entweder muss man die Leverageziele (50%, 60% oder 70%) absenken oder deutlich höhere Kreditmargen akzeptieren. Alternativ werden die recourse-Finanzierungen zunehmen um die Margen niedrig zu halten. Außerdem lohnen sich Grenzwertberechnungen um festzustellen, ob sich die letzten 5-10% Leverage wirklich wirtschaftlich lohnen – oder zu teuer sind.
Alternativ wird sich herausstellen, dass die höheren Leverage-Tranchen in der Objektfinanzierung teurer sind als unbesicherte Loans, Bonds oder Schuldscheindarlehen auf Holdingebene. Diese Produkte werden daher zunehmend attraktiver.
Michael Piontek
28.06.2019
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Die Zinsen sind seit dem 01.10.2018 stetig gefallen. Die erwartete Stabilisierung zum Auslauf der Netto-Zukäufe des Anleihenankaufprogramms der EZB hat sich nicht eingestellt. Im Gegenteil sind die Zinsen aufgrund der geopolitischen Ereignisse und wirtschaftlicher Risiken deutlich gefallen. Demzufolge befindet sich die Krisenwährung Gold auf einem Höchststand.
Mögen niedrige Zinsen die Immobilienwerte befeuern und steigern und neue Finanzierungen und Anpassung günstig gestellten so belasten sie bestehende Finanzierungen. Die Risiken in den bestehenden Zinssicherungen für die Banken steigen. Wir sehen dass offensichtlich an den gestiegenen negativen Marktwerten, aber auch in den Festzinskrediten wächst das wirtschaftliche Risiko, dass bei einem Ausfall der Schaden der Bank nicht nur aus der Kreditvaluta sondern auch aus einem hohen Zinsschaden besteht.
Bei Bar besicherten Zinsswaps kann man die gestiegenen Risiken direkt durch die hinterlegten Sicherheiten „fühlen“. Hier können sich die Banken dann auch entsprechend dem gestiegenen Risiko zusätzlich absichern. Bei Festzinskrediten und Zinsswaps, die schlank über den Immobilienkredit und dessen Grundpfandrecht mitbesichert sind, steigt aber mitunter das Bank-Exposure über die gestellten Sicherheiten und genehmigten Kreditzusagen.
Wenn Sie vor wenigen Jahren ein Darlehen in einem deutlichen Zinsumfeld aufgenommen haben ist – wenn überhaupt – nur wenig der Darlehenssumme getilgt. Gleichzeitig könnten die negativen Marktwerte / Zinsrisiken für die Banken 10- 20% der Darlehenssumme erreicht haben. Dieser risikowert ist zusätzlich zu betrachten und dann wohl nicht mehr über die gestellten Sicherheiten abgedeckt.
Was bedeutet das für die Kunden? Nun, die Bank wird ggf. irgendwann auf die Kunden bezüglich einer Sicherheitenverstärkung zukommen (müssen). Hierauf muss man sich aus Vorsichtsgründen vielleicht einmal einstellen bzw. das Szenario durchdenken.
