Die Immobilienwirtschaft ist aus dem Grundgeschäft keine sehr innovative Branche. Das Geschäftsmodell der Bestandshalter ist die Vermietung von Flächen in Gebäuden. Zudem ist die Immobilienwirtschaft klassisch konservativ. Die dicksten Mauern in der Immobilienwirtschaft sind die „im Kopf“. Einige denken: „Warum viel Geld für Zusatzangebote für Mieter ausgeben, wenn ich mir heute in Berlin die Mieter aussuchen kann?“. Natürlich ein etwas kurzsichtiger Standpunkt.
Viele Angebote basieren auf externen Plattformen, die dann mit den Daten weiterarbeiten und Geld verdienen wollen. Aber auf wie vielen Plattformen muss ich mich dann als Unternehmen anmelden? Und wie bekomme ich dann die Daten wieder in meine EDV? Und ich will weiter Herr meiner Daten bleiben (zumal die DSGVO hier ein mächtiger Hemmschuh beim Thema Datenweitergabe ist / wird). Daten sind das neue ÖL – sehr wertvoll. Daher sind interne, maßgeschneiderte Lösungen ggf. interessanter als allgemeine Plattformen, die immer nur Teillösungen anbieten können.
Digital hinzugewinnen kann man in der kaufmännischen und technischen Verwaltung, in der Gebäudesteuerung und -Überwachung und in der Nutzung der vorhandenen Stamm- und Nutzungsdatendaten.
Zu beachten ist auch, dass die ersten Innovationsansätze von branchenfremden in der Form kamen, dass sie Lösungen anderer Branchen auf die Immobilienwirtschaft übertrugen oder übertragen wollten. Das ist eine angebotsorientierte Vorgehensweise die Interessant ist und vielen die Alternativen Möglichkeiten vor Augen führte. Allerdings scheitert die Umsetzung / Einführung oft daran, dass es dann doch eher „nice-to-have’s“ als „must’s“ sind / waren. Wir bei erfolgreichen Unternehmen anderer Branchen muss die Innovation beim echten Bedarf des Kunden ansetzen. Wo hakt es? Wo sind zu viele manuellen Vorgänge? Wo fehlen Daten und Informationen? Wo sind Prozesse, die digital wirklich schneller, besser und sicherer ablaufen könnten. Das sind dann die erfolgversprechenden Ansätze.
Viele technische Lösungen der Gebäudesteuerung und -Überwachung bedürfen der technischen Einbauten und damit nicht unerheblicher Investitionen. Hier kommt natürlich die Frage nach der Rentabilität auf. und hier zeigt sich der erste grundsätzliche gedankliche Dissens zwischen Innovationsbranche Proptechs und FinTechs und der „realen“ Wirtschaft: Start Up’s setzen um und schauen dann ob es klappt oder nicht. Gehen ins Risiko, probieren aus und verwerfen bei Misserfolg. Und starten wieder neu. Immobilienunternehmen sind ihren Shareholdern zum sorgsamen Umgang mit dem Kapital verantwortlich und sind daher vorsichtiger und wollen nur einführen, was auch wirklich Vorteile bringt.
Hinzu kommt, dass die Start-Ups häufig Single-Use-Lösungen auf den Markt bringen. Das ist auch verständlich. man will ein Produkt so schnell wie möglich launchen. Aber hohe Investitionen von Unternehmen in ein Produkt, dass nur ein Problem löst oder mindert sind häufig nicht rentabel. Wenn Fassaden, Flachdächer oder Aufzüge „angepackt“ werden sollen / müssen, ist die Rentabilität oft nur sehr schwer darzustellen. Manche Bauteile einer Immobilie werden nur alle 30 Jahre erneuert. Daher ist die frage einer Nachrüstbarkeit oft wichtig. Ideen, die sich nur bei Neubau umsetzen lassen werden sich nicht so schnell durchsetzen.
Das verstehen die oft branchenfremden Start-Ups aufgrund ihrer anderen Herangehensweise oft nicht – und erste Anbieter ziehen sich schon frustriert zurück.
Verwaltungsprogramme zu verbessern oder neu aufzusetzen ist dagegen schon einfacher. Allerdings ist auch eine vollständige Migration auf eine neue Software schwierig. Ergänzende Systeme mit hoher Integration und Zusatznutzen sind schon eher erfolgsversprechend.
Die Sammlung von Daten und deren Nutzung wird künftig stark von der DSGVO beschränkt werden. Hier fehlen auch noch Erfahrungswerte. Da aber das Geschäftsmodell genau genommen die zusätzliche Auswertung von Daten zu einem anderen Zweck als den Datenerhebungszweck ist, dürfte hier genau ein Konflikt mit der DSGVO liegen. Es wird schwierig sein, jeden „Datenlieferant“ (Mieter, Dienstleister, Marktteilnehmer) rechtzeitig mit einer passenden Einwilligungserklärung zu erreichen.
Es wird daher eine gewisse „Abkühlungsphase“ nach der ersten Euphorie geben. Erfolgversprechend werden Multi-Use-Lösung mit Open-IP-Anbindung sein, die sich aber nicht am machbaren sondern am konkreten Nutzen und Bedürfnis der Branche orientieren und mit begrenzten Investitionen einhergehen.
Der EUGH hat in einem Urteil entschieden, dass Arbeitgeber die Arbeitszeit ihrer Mitarbeiter genau erfassen müssen – um die Einhaltung der Arbeitszeitregelungen zu gewährleisten bzw. überwachbar zu machen. Zudem werden dadurch Überstunden klarer ermittelt und dokumentiert – und für die Arbeitnehmer nutzbar.
Wie passt dies zu dem Trend zu mehr Flexibilität, individueller Arbeitszeit und work-life-Balance? Damit werden wir ja gerade von den Arbeitnehmern (und teilweise Betriebsräten) bedrängt. Allerdings gibt es auch eine häufig bereits jetzt aufgrund von Generationsunterschieden oder anderen Arbeitsweisen entstehende Gerechtigkeitsdiskussion in Betrieben. Arbeiten die Home-Office-Arbeiter oder Voll-Flexible auch die 40 Stunden – wie die Mitarbeiter, die die 40 Stunden von 9-17 Uhr im Büro erbringen?
Die EUGH Entscheidung schein aus der Zeit gefallen zu sein – aber sie soll natürlich die Arbeitnehmer vor Übervorteilung durch den Arbeitgeber schützen. Es ist natürlich tatsächlich häufig so, dass Vertrauensarbeitszeit auch zu längerer Arbeitszeit führt. Durch moderne Medien ist der Mitarbeiter eigentlich immer erreichbar. Häufig fällt es schwer, sich dem zu entziehen ohne ggf. berufliche Nachteile zu riskieren.
Wie bringt man Arbeitnehmerschutz und auch Arbeitnehmern gewünschte Flexibilität (auch für Kinderbetreuung, berufliche Stresszeiten, Fortbildungen oder familiäre Besonderheiten) in Einklang?
Auch wollen Arbeitgeber nicht nur Anwesenheit oder Stunden bezahlen – sondern Ergebnisse. Ist eine Steuerung über Ergebnisse dann noch möglich? Gerade im Dienstleistungsbereich ist man von der „Produktion“ und ihren regeln weit entfernt – wobei in Produktionsbetrieben die Erfassung der Arbeitszeit wohl noch am besten funktioniert.
Der EUGH hat jetzt erst einmal die Nationalstaaten in die Pflicht genommen, die Arbeitszeiterfassung zu regeln. Ich gehe davon aus, dass dies auch so kommen wird. Die Arbeitnehmerschutzrechte für alle werden stärker wiegen als die Flexibilitätswünsche einzelner – auch wenn man Kinderbetreuung bzw. Die Vereinbarkeit von Beruf und Familie anführt. Zumal der EUGH klar entschieden hat. Allerdings ist jetzt konkret – vor einer gesetzlichen Regelung – noch nichts zu tun.
Zukünftig werden moderne Erfassungssysteme, ggf. APP-basiert, erforderlich sein, die mit den vorhandenen Systemen zur Arbeitszeit, Urlaubsplanung und Krankheitserfassung kommunizieren kann. Das wird wohl mehr akzeptiert, als Erfassung durch elektronische Zugangssysteme. Außerdem bieten App-Lösungen auch die Möglichkeit ggf. zu Hause anfallende Arbeitszeiten zu erfassen. Als Streitthemen werden dann wieder die Erfassung von Pausen, Raucherpausen oder andere Abwesenheiten aufkommen, die wir mit denVertrauensarbeitszeiten überwunden glaubten.
Dazu wird es dann technische Kontrolle mittels KI und Freigabe durch den Vorgesetzten, sowie automatische Warnanzeigen z. B. bei Erreichen von 9,5 Arbeitsstunden am Tag etc. geben. Zusätzliche automatische Mails an Vorgesetzte und Personalabteilungen informieren über Besonderheiten und Verstöße gegen die Arbeitszeiten. Wird es dann auch ein Geo-Tagging geben müssen um zu prüfen, wo sich der Mitarbeiter bei der angeblichen Erbringung der Arbeitszeit aufhält? Wie werden Reisezeiten behandelt?
Hier ergibt sich ein Feld für einen Digital-Use-Case für moderne und mobile Zeiterfassungssysteme. Dort lassen sich verschiedene Ausprägungen und innerbetriebliche Regeln und Vorgaben sowie die gesetzlichen Rahmenbedingungen abbilden.
Letztlich wird sich auch mit dem besten System die von vielen Mitarbeitern der Generation Y geforderten Flexibilitäten bei Arbeitszeit und -Ort nicht ohne Nachweis / Kontrolle realisieren lassen. Vielleicht ist das dann aber auch der Preis und sichert den Generationenfrieden im Unternehmen. Es zeigt aber auch, dass die Gewerkschaften noch nicht im Denken der Generation Y angekommen sondern eher rückwärtsgewandt sind.
In diesem Jahr werde ich wieder auf dem Finanzsymposium in Mannheim (22.-24.05.) anwesend sein. Insbesondere der Banken aber auch der Systematik sind für CFO‘s sehr interessant.
Ich freue mich auf die Gespräche und den fachlichen Austausch. Einzige Gesprächsvereinbarungen gibt es schon – aber ich freue mich auf weitere interessante Gespräche zu den aktuellen Themen und Herausforderungen.
Ich erlaube mir hier einmal auf die neue Webseite der POLIS hinzuweisen.
In modernem Outfit und mit viel breiterem Angebot zu den Themen Immobilien aber auch Karriere stellt die Seite auch eine Kommunikationsplattform dar. Wir freuen uns über Hinweise und Anregungen.
Die englische Version dauert leider noch ein wenig. Kommt aber auch noch.
Seit fast 10 Jahren sagt der Immobilienmarkt: Noch zwei Jahre aufwärts, dann geht es auch mal wieder runter. Inzwischen werden auch die zwei mal kürzer prognostiziert, bisher ist es aber „immer noch jut jegangen“.
Doch sollte man sich in heutigen Zeit nicht auch mal auf das Szenario einstellen? Was könnte drohen? Bei welcher Assetklasse?
Büro: Hohe Neubauraten bei wirtschaftlicher Eintrübung? Nachlassende Mietnachfragen bzw. Absinken der Spitzen- und Durchschnittsneuvermietungsmieten? Ein nicht völlig abwegiges Szenario. Hier helfen längere WALTs mit Mietern, die nicht so sehr von der wirtschaftlichen Entwicklung abhängen und gute Bonitäten aufweisen. Also öffentliche Mieter, Krankenkassen, große WP-Gesellschaften und Lobbyisten. Ein solides Screening der Mieterbonitäten ist von hoher Wichtigkeit, diese müssen nach IFRS seit diesem Jahr ohnehin enger begleitet werden. Auch sollte eher Immobilien in zentralen, regierungsnahen Lagen bevorzugt werden. Am Beispiel der USA sieht man, das auch in Wirtschaftskrisen die Washington-Area immer am stabilsten war, da der Regierungsbetrieb (Verwaltung, Lobbyisten, Zentralverbände – aber auch privater Konsum) unabhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung funktioniert.
Retail: Auch hier nach alternativen Nutzungsformen zum klassischen Handel suchen. z. B. Büro, Ärzte, ambulante Kliniken und Krankenkassen-Kundencenter etc.
Allgemein: Die LTVs sind niedrig. dass sollte so bleiben. Zudem sollten lastenfreie Objekte als Reserve bzw. Cash zur Überbrückung von Krisen vorgehalten werden. Bei Anzeichen eines Turn-Downs nicht in Panik verfallen. Abschwünge waren historisch immer etwas heftiger aber auch sehr viel kürzer als Aufschwünge. Mit Cash in der Kriegskasse kann der Turn-Down auch zur Akquisitionschance werden.
Stressszenarien können die Auswirkungen und ToDos veränderter Rahmenbedingungen auf das eigene Portfolio sichtbar machen. Parallel ist zu beachten ,wie sich ggf. die Zinsen in einem solchen Szenario entwickeln und was dann dessen Folgen sind. Die ganzheitliche Betrachtung ist hier wichtig.
Die aktuelle Zinsentwicklung bildet „leider“ das befürchtete Niedrigzinsszenario ab:
Seit Oktober sind die Zinsen deutlich gefallen, anstatt sich nach dem Auslaufen der laufenden Anleiheankäufe zu „normalisieren“.
Was ist der Grund? Zum einen rechnet der Markt aufgrund der Abschwächung der Wirtschaftswachstumsprognosen mit einer Zinserhöhung der EZB frühestens 2020 – einige auch erst später. Zum anderen erwarten Marktteilnehmer , dass sich das Zinsniveau im Euroraum in absehbarer Zeit gar nicht wesentlich erhöhen wird / kann, da die schwachen Eurostaaten, insbesondere Italien, die höheren Zinsen gar nicht bedienen könnten. Durch Zinsanstiege würde die wirtschaftliche Erholung torpediert.
Der Handelskrieg mit den USA ist noch lange nicht ausgestanden. Da bedeutet, wie auch die Unsicherheiten zum Brexit, eine Verunsicherung des Marktes. Verunsicherung führt immer zu einer Flucht in Staatsanleihen etc. und damit niedrigeren Renditen und Zinsen. Ein harter Brexit kann das Wirtschaftswachstum in der Eurozone um 0,5 – 1,0 % mindern.
Die Eurozone komme von der Droge des billigen Geldes nicht los. Die Politiker wollen nicht selbst handeln und ihren Bürgern Strukturänderungen zumuten – nein die EZB soll dies alles mit billigem Geld „zudecken“ und abfedern.
Ich halte das für ein sehr gefährliches Szenario. Gerade um ggf. kommenden Krisen wirksam entgegentreten zu können, braucht die EZB das Instrument der Zinssenkung auch in der Zukunft. Daher muss zuvor in aktuell noch gesundem wirtschaftlichem Umfeld das Zinsniveau gesteigert werden. Und es ist zu betonen: Wir haben noch Prognosen mit Wirtschaftswachstum – wenn auch geringer als früher. Es droht aktuell keine Rezession.
Außerdem sind die fragilen Sonder-Situationen sehr anfällig gegen unerwartete Einflüsse. So könnte z. B. ein stark steigender Ölpreis ggf. die Inflation auch über den Zielwert von nahezu 2% treiben. Neue Steuern (Co2-Steuer) könnten die Fiskalinflation anfachen. In der Folge könnte Löhne und Gehälter stärker angepasst werden, was in einer Aufwärtsspirale der Inflation enden könnte. Es könnte dann wieder das Schreckgespenst der „Ketchup-Inflation“ aufkommen. Dies bedeutet, dass auf einmal alle bisher ausgebliebenen Inflationseffekte auf einmal „aus der Flache kommen“. Ob die EZB dann schnell die Zinsen anheben kann (trotz Staatsschuldenkrise) – auch wenn die Inflationserhöhungen in den Einzelstaaten der EZB deutlich unterschiedlich ausfallen würden?
Es bleibt zu hoffen, dass der Handelskrieg mit den USA glimpflich ausgeht und der Brexit endlich kommt, um dann „verdaut“ zu werden. Wenn diese beiden Faktoren klar sind, wird die Unsicherheit aus dem Zinsmarkt verschwinden und die Zinsen können sich etwas normalisieren. Das würde dann die EZB auch wieder in einen handlungsfähigeren Zustand versetzen. Hierzu ist aber auch erforderlich, dass die Einzelstaaten, die so gern auf ihre nationalen Unabhängigkeiten Wert legen, endlich auch ihre Hausaufgaben in Form von Reformen angehen und umsetzen – und nicht nur auf die EU / EZB schimpfen ohne selbst Lösungen herbeizuführen.
Im Ergebnis sollten sich die Zinsen im Jahresverlauf nach Klärung der weiteren Entwicklung Handelskrieg und Brexit etwas normalisieren. Starke Anstiege sind allerdings vorerst doch nicht zu erwarten.
