Michael Piontek
29.03.2019
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Es gibt bereits Angebote zur digitalen Erfassung von Bauteilen und Technik, und deren Überwachung / Verwaltung. Leider sind diese oft auf nur eine technische Ausrüstung ausgerichtet. Gern mit eigener APP-Lösung und PC-Anwendung als Dashboard. So gut manche Lösungen sind: Wie viele Anwendungen und APPs soll ein Nutzer / ein Unternehmen denn gleichzeitig „im Auge behalten“? Hier gibt es Grenzen auf der Seite der Immobilieneigentümer, bei denen alle Bauteile und technischen Einrichtungen zu überwachen sind, die die Anbieter der Insellösungen aus ihrer eigenen Sicht nicht so recht sehen.
Wo sind die Lösungen, die mehrere technische Einrichtungen (Aufzüge, Klimatisierungen, Brandschutz) und auch Bauteile (Türen, Fenster, Fassaden, Beschattungsanlagen) nicht nur erfassen sondern wirklich in Echtzeit überwachen und Störungen melden? Und dies in einer Anwendungen / APP darstellen? Und eine Möglichkeit der Echtzeitbetrachtung durch Kameras ermöglichen? Mit Schnittstellen zum Instandhaltungsverwaltungs- oder ERP-System zur Erfassung der Mängel und Beauftragung der Behebung (inkl. Handwerkerkopplung) und Einspeisung der Rechnung in den Rechnungsworkflow?
Wo sind die einheitlichen Daten- und Kommunikationsstandards, so dass mehrere technische Lösungen von verschiedenen Anbietern miteinander kommunizieren können? Das Heizungen und Klimaanlagen allein und intelligent auf Wetter, auf offene Fenster, an- oder abwesende Nutzer etc. und in Outlook geplante Termine reagieren können?
Ziel muss es sein, dass sich die Technik in einem Gebäude zum größten Teil selbst überwacht und ggf. korrigiert. Wenn eine Fassade einen definierten Verschmutzungsgrad meldet kann dieses Signal in einem Wartungsworkflow mittels Handwerkerkoppelung direkt und ohne menschliches Zutun die Fassadenreinigung beauftragen. Dabei kann auch technisch abgeprüft werden, wann die letzte Rechnung bezahlt wurde und ob eine zuvor definierter Zeitraum auch verstrichen ist.
Ein weiteres Ziel muss es sein, dass die Mitarbeiter diese Prozesse nur überwachen und dies bitte nur in einer Anwendung. Dort muss der Mitarbeiter alle technischen Einrichtungen / Bauteile sehen – für jedes betreutes Haus. Über Kameras müssen auch Bauteile betrachtet werden können und ggf. Fehlermeldungen etwas genauer prüfbar sein.
Michael Piontek
21.03.2019
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Die stark steigenden Mieten in Berlin werden für die Immobilienbranche langsam von einer Chance / Gewinn zu einem Risiko. Der überhitze Markt hat die Grundstückspreise derart steigen lassen, dass unabhängig von den zusätzlich gestiegenen Baukosten eine Wirtschaftlichkeit in der Vermietung (und Verkaufbarkeit) nur bei sehr hohen Mieten gegeben ist. auch bestehende Immobilien werden zu Preisen bzw. Vervielfältigern auf die Ist-Miete gehandelt, die eine Wirtschaftlichkeit erst nach zwei bis drei erwarteten, maximal rechtlich möglichen, Mietanpassungen erwarten lassen.
Die überbordende Nachfrage gegenüber dem begrenzten Angebot führt zu diesen Effekten. Soweit sind sich alle Marktteilnehmer und die Politik einig.
Doch fördert die Berliner Politik den Neubau nur halbherzig. Zwar sollen die Wohnungsbaugesellschaften 20.000 Wohnungen bauen – doch der sehr viel stärkere private Wohnungsbau wird nicht gefördert. Vorhandene Baugrundstücke sollen bevorzugt an öffentliche Gesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften gehen. Die öffentlichen Gesellschaften sind aber auch wegen Vergabe- und Ausschreibungsverpflichtungen langsamer als Bestandshalter auch nicht auf massiven Neubau ausgerichtet. Die Wohnungsbaugesellschaften können auch nur begrenzt Volumen bauen und nicht kostendeckend zu 7,5 EUR / qm vermieten – in naher Zukunft ist dann das Eigenkapital aufgebraucht. Dann muss der Staat neues Eigenkapital einbringen.
Aus eher ideologischen Gründen werden von der Politik große bebaubare Flächen (u. a. Elisabethaue, Randbebauung Tempelhofer Feld oder aktuell die Brache am Westkreuz) nicht für die Wohnbebauung freigegeben. Stattdessen sollen dort ökologische Landwirtschaft oder gar eine landeseigenen Cannabis Produktion (aktueller Vorschlag der Grünen für die S-Bahn Brache) entstehen.
Um die Mieten zu begrenzen denkt die Politik eher in Verboten als Angeboten, auch um vermeintlich schnelle Wirkungen zu erzielen. Die Mietpreisbremse hat sich hierbei nicht bewährt, daher wird über die Ausweitung von Milieuschutzgebieten innerhalb des S-Bahnrings, über Enteignungen von Eigentümern ab 3.000 Wohneinheiten (u. a. auch ein evangelisches Hilfswerk steht auf der Liste) und einen Mietendeckel (siehe Tagesspiegel von gestern) nachgedacht.
Verschreckt eine Enteignung bereits die großen Investoren – damit wird der private Wohnungsbau in benötigten, größerem Volumen weitgehend eliminiert – wird ein Mietendeckel alle Investoren schwer treffen.
Was ist ein Mietendeckel? Eine Obergrenze für die Vermietung aller Wohnflächen in Berlin. Und zwar auch, wenn die aktuelle Miete bereits höher liegt. Auch (energetische) Modernisierungsumlagen oder andere Sonderfaktoren berechtigen nicht, den Mietendeckel zu überschreiten. Käme der Mietendeckel mit den öfters erwähnten 7,5 EUR/ qm, wären die Folgen katastrophal und beträfe alle Vermieter, von denen in Berlin 70% Privatpersonen sind. Warum?
- Neubau würde sich wirtschaftlich nicht mehr rechnen. Auch wenn in der Folge die Grundstückpreise fielen – die verbleibenden Gesamtkosten sind mit 7,5 EUR / qm nicht zu refinanzieren. Zumal die Zinsen nicht auf Dauer so niedrig bleiben werden.
- Alle bestehenden Investitionen in Eigentumswohnungen und Mietshäuser, die aufgrund der bereits bezahlten Preise / Kosten und ggf. auch höheren Zinslasten mehr als 7,5 EUR / qm Miete benötigen, würden unwirtschaftlich und ggf. insolvent.
- Die Werte der Immobilien würden deutlich fallen und die Banken müssten von den Eigentümern Sondertilgungen und Zinsaufschläge (auch aus regulatorischen Gründen) verlangen. Im Zweifel müssen die Banken dann die Kredite kündigen und die Immobilien würde versteigert. Anleger und Investoren würden ggf. in die Privatinsolvenz geraten.
Die Altersvorsorge vieler Berliner und Bürger anderer Bundesländer würde untergraben bzw. torpediert. Zum anderen haben viele Menschen in die Immobilien-AGs investiert, die entweder enteignet oder durch den Mietendeckel deutlich beschädigt würden.
Der private Wohnungsimmobilienmarkt wäre zielgerichtet ausgehebelt – nur noch kommunale Vermieter würden investieren (mit Steuergeld) und vermieten. Für gehobenere (private) Wohnungen würde dann wieder „Handgeld“ für die Wohnungsübernahme gezahlt.
Mein Fazit: Währen die Enteignungen meines Erachtens nicht kommen werden, da zum einen die Berliner Verfassung dies gar nicht kennt und zum anderen das Grundgesetz hier hohe Hürden vorgibt (und das Land Berlin eben nicht alle Möglichkeiten des Neubaus zuvor ausschöpft – siehe Elisabethaue, Tempelhofer Feld und S-Bahn-Brachen) ist der Mietendeckel eine echte Gefahr. Er würde den privaten Immobilienmarkt massiv und nachhaltig beschädigen, das Vertrauen zerstören und das Vermögen oder gar die wirtschaftliche Existenz einer Vielzahl von Privatpersonen gefährden. Übrigens betrifft dies zu einem großen Teil auch Wähler der Regierungskoalition der SPD, Grünen und der Linkspartei.
Michael Piontek
04.03.2019
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Das Jahr 2018 wird allseits als neues Rekordjahr im gewerblichen Immobiliengeschäft gefeiert. Transaktionsrekorde, Spitzenrenditen sinken auf Tiefstwerte …
Doch, es gibt erste Eintrübungen. In den Städten Berlin und Hamburg sind die Renditen nicht mehr gefallen – hier scheint sich ein Boden gebildet zu haben. Bleibt abzuwarten ob dies so bleibt, wenn sich die Zinserhöhungen weiter in 2020 verschieben. Oder ob sich eine erste Stagnation oder gar Trendumkehr abzeichnen wird?
Im Markt der Handelsimmobilien hat diese in 2018 bereits stattgefunden. Erste Anstiege von Spitzenrenditen waren dort zu verzeichnen. Zusätzlich sind die Einzelhandelsmieten teilweise gesunken. Beides zusammen führt zu einem negativen Bewertungsergebnis (siehe Beispiel Deutsche Euroshop AG). Und dies in einem Umfeld deutliche Werterhöhungen bei anderen Assetklassen.
Dabei ist der Anstieg der Spitzenrenditen nicht auf eine Veränderung des Zinsniveaus zurückzuführen sondern eher mit einem erhöhten, eingepreisten Risikoansatz für die Assetklasse. Auch die Mieten und zukünftigen Mieterwartungen mussten zurückgenommen werden. Ein Anstieg von Zinssätzen würden den Abwertungsdruck noch verstärken.
Doch diese Effekte werden interessanterweise kaum diskutiert. Dabei betreffen diese Effekte doch alle Immobilieneigentümer, die Handelsimmobilien im Bestand halten. Und es mag eine kleine Vorschau sein, was sich in Teilen auch im Büromarkt ereignen könnte, wenn durch eine Wirtschaftseintrübung die Büromieten nicht weiter steigen, sondern stagnieren oder gar in einigen Lagen zurückgehen würden. Natürlich werden die noch an das aktuell erreichte Mietniveau anzupassenden deutlichen Underrents im Bürobestand in den nächsten Jahren mieterhöhend und damit wertunterstützend wirken. Aber ein Absinken des Mietniveaus aufgrund einer evtl. Rezession löst „automatisch“ auch steigende Renditeerwartungen der Investoren aus. Beides senkt den Immobilienwert. Dies könnte noch durch steigende Zinsen für Alternativanlagen verstärkt werden.
Und wie wappnet man sich als Immobilieneigentümer von Handelsimmobilien? Vielleicht weniger preissensible Discounter als Mieter? Vielleicht mehr Spezialhändler oder Nicht-Händler (Krankenklassen) in die EG-Flächen nehmen…?
Michael Piontek
01.03.2019
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Digitalisierung ist in aller Munde. Doch es braucht die richtigen Use Cases um nicht nur ein „nice-to-have“ ohne echten Nutzen sondern ein Produkt mit Mehrwert für den Kunden zu haben. Daher hier ein weiterer Anwendungsansatz:
Die Gebäudeversicherung im professionellen, gewerblichen Bereich wird direkt oder mittels eines Assekuranzmaklers europaweit oder gar weltweit ausgeschrieben. Hierdurch erhält man das „beste“ Angebot, zumindest das günstigste. Die Leistungen können etwas variieren, aber die Kunden geben die Anforderungen einheitlich vor – ggf. haben Assekuranzmakler noch etwas bessere Wordings mit den Versicherungen vereinbart.
Jetzt könnte man eine Ausschreibungsplattform für Versicherungen aufsetzen und darüber die Ausschreibung digital laufen lassen. Dabei könnten Gebäudedaten, Versicherungswerte etc. aus den ERP-Systemen übernommen und die erzielten Versicherungsprämien wieder in die Systeme zurückgespielt werden. Nett und digital – aber von begrenztem Wert.
Es kommt auf die Vereinfachung der Abwicklung von Schadensfällen an. Wenn festgestellte Mängel und Schäden aus den Arbeitssystemen (Instandhaltungsverwaltungssoftware wie Immo Office, ERP-Systeme etc.) direkt mit einem „Klick“ auf Versicherung „gebucht“ werden könnten, könnten die Schadensmeldungen vollständig automatisiert mittels Schnittstelle an die Versicherung oder den Assekuranzmakler gehen. Versicherungsobjekt, Schadenszeitpunkt und Schadensart könnten automatisch aus den Systemen mitgegeben werden. Gleichzeitig könnte der Schaden vollautomatisch als Forderung gegen Versicherung ins ERP-System gebucht werden. Damit ist auch die Nachverfolgung des OP sowie die Verbuchung des Zahlungseingangs in den normalen Workflow integriert.
Es geht also nicht nur um digitale Kommunikation sondern um vollständige Erledigung und Minimierung manueller Arbeit. Wichtig ist, dass hier die neue Lösung direkt und ohne manuellen Eingriff direkt in die ERP-Systeme bucht.
Wer kann so etwas anbieten? Zum Einen die ERP-Systeme oder die Instandhaltungsverwaltungssoftware selbst. Oder eine Versicherung oder ein Assekuranzmakler (ab einer gewissen Größe und IT-Affinität) könnte so etwas aufsetzen. Und natürlich auch ein neues Start-Up, dass mit dieser Abwicklung den bestehenden Assekuranzmakler die Kunden „abjagt“ und am Ende auch noch an den vermittelten Versicherungsverträgen verdient. Erfolg durch disruptiven Ansatz.
Michael Piontek
01.03.2019
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2019 beginnt mit wieder sehr niedrigen Zinsen und weiterhin niedrigen Spitzenrenditen bei gewerblichen Investments. Eigentlich sind wir davon ausgegangen, dass die Beendigung des Ankaufs zusätzlicher Staatsanleihevolumina und die „Inaussichtstellung“ einer ersten Zinserhöhung im Jahr 2019 die Zinswende einläuten würde. Dies würde dann aufgrund eines allgemein leicht steigenden Zinsniveaus auch die Spitzenrendite unter Druck nach oben setzen, da Alternativanlagen besser verzinsen.
Nun nährt die niedrige Inflation (aufgrund gesunkener Ölpreise) die Annahme, dass die EZB doch erst später, nämlich in 2020, agieren könnte. Zudem belasten die Unsicherheiten aufgrund des Handelsstreits zwischen den USA und China sowie der Bexit die Wirtschaftserwartungen in der Eurozone (und nicht nur dort). Der drohende wirtschaftliche Abschwung droht auch die Steuerreinnahmen zu mindern – und die Staatsschuldenkrise insbesondere in Bezug auf Italien neu zu „beleben“. Dort steigen die Risiken jetzt auch schon, obwohl das Zinsniveau in der Eurozone so niedrig ist. Die durch die gesunkenen Zinsaufwendungen für Staatsschulden entstandenen Spielräume wurden gar nicht zur Konsolidierung sondern nur zum Konsum genutzt. Im Ergebnis ein weiteres Indiz für eher gewollt niedrige Zinsen.
Nun hat die EZB, anders als die USA, sehr lange an den niedrigen Zinsen festgehalten und keine Zinserhöhungen in den letzten zwei Jahren durchgeführt. Dadurch verfügt sie jetzt nicht mehr über die klassischen Instrumente einem wirtschaftlichen Abschwung oder einer Staatsschuldenkrise zu begegnen. Bleiben nur alternative Instrumente, die jedoch nicht so erprobt sind und ggf. nicht ausreichend wirken. Die EZB wird nun neue Langfristtender ausreichen, um die Liquidität zu sichern. Was bleibt dann noch? Die Anleihenankäufe wieder auszuweiten käme einem Gesichtsverlust gleich. Gleich Aktien kaufen um Liquidität in den Markt zu bringen um die Zinsen niedrig zu halten? Alles sehr gewagt und nicht erprobt. Wäre eventuell sogar weitere Zinssenkungen möglich? Dann bekämen die Banken wieder Probleme Geld zu verdienen und gerieten in Schwierigkeiten.
Durch das zu lange Festhalten an den niedrigen Zinsen fehlt der EZB jetzt das Instrumentarium wirksam gegen einen Wirtschaftsabschwung vorzugehen. Das stellt dann nicht nur ein Risiko für die Wirtschaft dar – auch für die Staaten wie Italien sind weitere Unterstützungen im inzwischen herkömmlichen Wege nicht mehr möglich. Bei der aktuellen Regierung im „Schwergewicht“ Italien dann auch ein Risiko für die Eurozone insgesamt.
Was bedeutet dies für die Immobilienwirtschaft? Ja, es wäre möglich, dass die Phase der niedrigen Zinsen in die Verlängerung geht. Dies würde auch ein Anhalten des freundlichen Klimas für die Immobilienwirtschaft in 2019 bedeuten. Dabei dürften die Spitzenrenditen in den TOP 7 Städten nicht mehr wesentlich weiter sinken. Hier wird sich die Situation stabilisieren. In den B-Städten und dem Umland der A Städte werden sich die Renditen in 2019 aber leicht weiter absenken.
Es ist aber wichtig, dass das Zinsniveau mittelfristig wieder „normalisiert“ wird – sonst kommen wir irgendwann ins „Elfmeterschiessen“ und bei einer Niederlage fliegt der Euro aus dem Wettbewerb.
Zu wünschen wären Entspannungen bei den Themen Brexit (durch einen Deal oder ein Remain), bei handelsstreit China-USA und bei den drohenden Zöllen für die europäische Automobilindustrie in den USA. Dann könnten sich Wirtschaftsentwicklung und Zinspolitik auch schnell wieder – zum Besseren – ändern.
