Michael Piontek
27.09.2018
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Viele Investoren treibt die Frage um, wie lange der Aufwärtstrend der Immobilienpreise noch so weitergeht. Viele Faktoren wirken auf die Preisbildung ein, transparente und weniger transparente Faktoren. Häufig werden u. a. Zinsniveau, Nachfrage, mangelndes Angebot und die wirtschaftliche Entwicklung genannt.
Daher habe ich mir die Mühe gemacht, die Einflussfaktoren der Aufwertungen der letzten Jahre etwas näher anzusehen. Bei meinem Beispiel ist rd. 1/3 der Aufwertungen durch echte Mieteinnahmenerhöhungen in den Immobilien entstanden. Die restlichen Aufwertungen mehrheitlich durch die Absenkung der Renditeanforderungen / Yield-Compression (max. 50%) und weitere Faktoren wie bauliche Maßnahmen, Aufwertungen und mietpreissteigerungsbedingte höherwertige Aus- und Umbauten (ca. 20%).
Was bedeutet das? Die Yield-Compression kann sicherlich in einem gewissen Zusammenhang mit dem Zinsniveau gesehen werden. Wenn das Zinsniveau steigt und Alternativanalgen höhere Zinsen bieten, wird sich Kapital auch wieder stärker in andere Anlageformen investieren. Daher werden dann auch Immobilien aufgrund rückgehender Nachfrage höhere Rendite bieten (müssen). Dieser Faktor kann und wird (ab einem gewissen Grad) bei steigenden Zinsen somit tendenziell die Immobilienwerte mindern.
Die Mietsteigerungen für Büroflächen werden durch die hohe Nachfrage in den TOP-Städten, dem niedrigen Leerstand und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung geprägt. Auch wenn sich die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland etwas eingetrübt hat (die BIP Prognosen etwas gesenkt wurden), sind wir noch immer in einem stabilen Wachstumskorridor. Da die aktuellen Projektentwicklungen den Nachfrageüberhang nicht abdecken können und die Leerstandsquote eher sinkt als steigt, gehe ich von einem weiteren Mietwachstum im Bürobereich aus. Wir sehen steigende Spitzenmieten (in Berlin auch bereits über 30 €) und Durchschnitts-Neuvermietungsmieten (in Berlin über 18 €). Aufgrund des Angebotsmangels werden aber nur kleinere Teile des Gesamtbüroflächenbestandes zu diesen Preisen neu vermietet. Aber die Bestandmieten im Bürobereich aus langjährigen Mietverträgen, die häufig zusätzlich mit mehreren Verlängerungsoptionen für die Mieter ausgestattet wurden, liegen noch deutlich darunter. 10 Jahre plus 3 mal 5 Jahre Option ergeben halt 25 Jahre, ohne dass der Vermieter einseitig die Miete anheben kann. Der VPI-Index hat in den letzten Jahren dabei auch nicht geholfen. Daher täuschen die hohen Spitzenmieten und Durchschnittsmieten über den Marktzustand und das Gesamtmietniveau. Im Ergebnis sehe ich daher (bewertungsrelevantes) Mietsteigerungspotential sowohl bei Neuflächen aber insbesondere auch noch hohe Nachholeffekte bei langfristigen Bestandsmietverträgen – die häufig aus Zeiten stammen, in denen ein sehr viel niedrigere Mietniveau herrschte. Hier ist außerdem zu beachten, dass auch das heutige Mietniveau in Berlin noch deutlich unter dem von Frankfurt und München liegt. Diese auch historisch begründete Situation wird sich m. E. irgendwann ändern. Berlin als Hauptstadt wird sich auch im Büromietbereich in absehbarere Zeit an die Spitzen setzen.
Sofern weiter hohe Mieten abgeschlossen werden können, werden diese Mieter aber auch höherwertige Ausbauten und Ausstattungen verlangen. Auch dies wird weiterhin die Bewertungen etwas befeuern.
Fazit:
Auch wenn durch langsam steigende Zinsen die Yield-Compression stagnieren oder sogar leicht zurückgehen sollte, betrifft dies maximal 50% des bisherigen Aufwertungspotentials. Die weiter steigenden Mieten (und daraus folgende Investitionen) werden (auch bei gleichen Vervielfältigern) die Bewertungen weiter treiben. Hier hat JLL eine sehr schöne Analyse gemacht: Danach stagnieren oder sinken die Mieten in Berlin erst, wenn sich der Leerstand im Bürobereich auf 7,4% erhöht. Davon sind wir heute mit rd. 2% und einem deutlichen Nachfrageüberhang weit entfernt.
Ab Jahresende steigenden Zinsen werden daher die Aufwertungen der Immobilienwerte mindern, aber nicht zur Stagnation oder gar deutlichen Abwertungen führen. Die Mietsteigerungen werden dem entgegenwirken, hier ist m. E. auch noch deutlich weiterer Spielraum nach oben.
Michael Piontek
10.09.2018
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Die Immobilienwerte steigen und steigen – von einem Rekord zum nächsten. Die Spitzenrenditen für Büro- und Wohnimmobilien fallen auf historische Niedrigstände.
Eigentlich gute Zeiten für Immobilienbesitzer und Käufer? Die nächste Wertsteigerung ist vorprogrammiert? So war es in den letzten Jahren tatsächlich. Daher stiegen die Angebotspreise auch immer weiter, da der Verkäufer gleich einen Teil der zukünftigen Wertentwicklung und des weiteren Potentials mitnehmen wollte und konnte.
Doch wie ist die Entwicklung auf der Kreditseite? Nicht alle Käufer kaufen aus Eigenmitteln. Viele wollen und müssen auch zur Steigerung der Rendite des Eigenkapitals zinsgünstige Finanzierungen anteilig als „Turbo“ einsetzen.
Die Banken gehen diese dynamischen Preisentwicklungen aber nicht in gleichem Maße mit Erhöhungen der Kreditsummen mit. Nicht nur aus Risikogründen und der Angst, dass steigende Werte vor allem auch das Rückschlagpotential (zum Beispiel in Zeiten steigender Zinsen) erhöhen.
Die Beleihungswertermittlung führt zu einem „nachhaltigen“ Wert, der leider deutlich unter den aktuellen Verkehrswerten und Marktwerten liegt. Dies begrenzt für vielen Banken die betragliche Möglichkeit Kredite auszureichen. Andererseits führen die höheren Blankoanteile (nicht durch den Beleihungswert gedeckte Darlehensteile) zu deutlich höheren Risikokosten und damit Margenanforderungen.
Beleihungswert und Marktwert liegen inzwischen weit auseinander.
Glaubte die Branche häufig, die Finanzierung von nur 60% der Kaufpreises bei einem Eigenkapitalanteil von 40% plus Nebenkosten würde nahezu analog einen Beleihungsauslauf von 60 – 70% bedeuten, so liegt der Beleihungswertauslauf für die Bank hierbei oft schon bei 100% oder mehr. Während der Kunde sich also eher im „Super-Senior“-Bereich der 60% Beleihungswertauslauf wähnt und auf besonders günstige Konditionen eines voll deckungsstockfähigen Geschäftes hofft, kämpft die Bank damit in einem ohnehin hoch kompetitiven Markt nicht auch noch Blanko-Zinsaufschläge einpreisen zu müssen.
Als Daumenwert kann gelten, dass der Beleihungswert bei Büroimmobilien inzwischen bei rd. 60% der Marktwerte liegt – im Wohnbereich ggf. eher bei 50%. Je besser die Lage desto – überraschenderweise – höher die Abweichungen, da die Marktwertübertreibungen nicht vom Beleihungswert „geteilt“ werden.
Dies betrifft zum einen die Investoren, die gern bei Neuankäufen Fremdkapital einsetzen wollen. Hier wird tendenziell in der Zukunft mit deutlich höherem Eigenkapital zu rechnen sein, wenn man zinsgünstige Margen erreichen möchte.
Aber auch Bestandsfinanzierer müssen dies im Auge behalten und werden feststellen, dass ein LTV von deutlich unter 60% noch einmal Margenpotential eröffnet. Einen höheren Ziel-LTV auf Portfolioebene zu erreichen wird bei steigenden Marktwerten schwieriger – und teurer!
Michael Piontek
05.09.2018
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Wir erleben in prosperierenden Zeiten auch im Immobilienbereich einen zunehmenden Mangel an Fachkräften. Dies zwingt uns nicht nur zu mehr Engagement bei der Akquisition von Mitarbeitern sondern auch zu besseren Auswahlverfahren, da die Bewerber-„schar“ heterogener wird. Neben den fachlichen Aspekten, notwendiger Erfahrung werden auch Teamfähigkeit und persönliche Aspekte immer wichtiger. Auch muss der Mitarbeiter ins Team und zum Vorgesetzten passen. Und nicht zuletzt muss sich auch die Firma für interessante Kandidaten und die vorhandenen Mitarbeiter als attraktiver Arbeitgeber aufstellen. Dabei geht es weniger um Gehalt sondern um Anerkennung, berufliche Freiräume, attraktive Arbeitsplätze und Arbeitszeitgestaltung. Bei Letzterem müssen natürlich auch die Arbeitserfordernisse der jeweilige Tätigkeit, die Führungsstrategie und Zusammenarbeit mit den anderen Abteilungen und Externen beachtet werden.
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Michael Piontek
03.09.2018
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Die 10-jährigen EUR-SWAP-Sätze pendeln sich in 2018 nach dem heftigen Ausschlag am Jahresbeginn nun zwischen 0,8% und 0,9% ein. Und dies bei abnehmender Volatilität. Ist dies die neue Ruhe und „Nulllinie“ nach dem Ausschlag zum Jahresbeginn?
Zu Beginn 2018 setze sich nach den Ankündigungen der EZB die Erkenntnis am Markt durch, dass nun tatsächlich die Zeit des billigen Geldes mittelfristig auslaufen wird. Das Anleihenankaufsprogramm soll und wird zum Jahresende 2018 auslaufen. Die ersten Zinserhöhungen werden wohl nach dem Sommer 2019 (ggf. noch von Herrn Draghi) erfolgen.
Dies führte zu stark steigenden SWAP-Sätzen. Dann setze sich die Erkenntnis durch, dass damit die Ungewissheit aus dem Markt genommen wurde und Berechenbarkeit eingetreten ist. Dies beruhigte dann die Zinsebene wieder und führte zu den gesunkenen Zinssätzen. Diese Beruhigung dauert noch an und führt damit auch zu den geringeren Volatilitäten.
Da ist eine rein geldpolitischer Vorgang, der überraschenderweise gar nicht von den anderen Themen, die für Unruhe sorgen – beeinflusst wurde.
- Wo sind die Aufschläge für Unsicherheiten in Bezug auf gestiegene Risiken durch Zölle und „Handelskrieg“?
- Wo sind die Aufschläge aufgrund erheblicher Unsicherheiten wegen gestiegener geopolitischer Risiken und einem möglichen Währungskrieg?
- Warum ist das Gold als klassische Fluchtwährung so niedrig?
- Wenn wir von notwendigen geldpolitischen Maßnahmen in Bezug auf Brexit-Folgen oder einer Abkühlung des Wirtschaftswachstums ausgehen – warum sinken die Zinsen in Erwartung der Stützungsmaßnahmen nicht?
Scheinbar sind Geld- und Kapitalmarkt, Goldpreis und in gewissen Maße auch der DAX robuster und resistenter gegen diese Unsicherheiten als erwartet. Wir haben uns vielleicht inzwischen auch an Herrn Trump, Erdogan, Putin und Xi gewöhnt. Wenn sich diese Themen also nicht verschlimmern, könnte man von einer linearen Fortsetzung der Entwicklung der Zinssätze ausgehen. Der Markt hat bereits eine gewisse Zinserhöhung eingepreist – es wird aber eine leicht ansteigende lineare Entwicklung im Hinblick auf weitere zinssteigernde Maßnahmen geben. Die EZB wird sich bemühen, die Zinswende transparent und behutsam zu moderieren. Aber sie wird kommen.
