Michael Piontek
28.09.2017
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Die Expo Real ist eine Immobilienmesse … für Investoren, Projektentwickler und Banken (u. v. m.). Aber eine andere Gruppe von Teilnehmern wächst rasant: Prop-Techs und Fin-Techs. War bisher die IT-Branche eher als Anbieter von ERP-Systemen und Datenraumanbietern vertreten, kommen jetzt die „jungen Wilden“ auch im Immobilienbereich an.
Digitale Anbieter (meist Brachenfremd) kommen mit neuen Ideen aber auch oft mit digitalen Angeboten, die einfach die bisherigen Umsetzungswege der „Old economy“ disruptiv angreifen. Die „Neuen“ denken streng vom Nutzen für den Nutzer her – und übertragen das Wissen und den Erfolg aus anderen Braqnchen in unsere. Eigentlich simpel…
Prop-Tech ist ein Sammelbegriff von Smart-Building über digitale Assetmanagementsysteme bis zu neuen, digital gestützten Vermietungssystemen (die den Immobilieneigentümern Teile der gewohnten Macht nehmen). Die neuen, frechen und dynamischen Marktteilnehmer, die täglich aus den Inkubatoren kommen werden sicher häufig scheitern – aber viele sind gut finanziert und decken ganz neue Felder ab. Andere greifen sehr aktiv in die Beziehungen zwischen Eigentümer und Mieter ein – und können später das Verhältnis mit der Kontrolle der Daten kontrollieren. In zehn Jahren hat der heutige Eigentümer gar keinen direkten Kontakt mehr zum Endnutzer… Das machen dann wenige große Servicer, die die Flächen ausbauen, möblieren und digitalisieren. Dre Eigentümer stellt ggf. nur noch die Rohbauflächen zum Schnäppchenpreis.
Der Trend ist klar: Von digitalen Zugangskontrollen und umfassender Sensorik in den Gebäuden (wer heute den Einbau verschläft, wird später nicht mehr nachrüsten können), über neue kurzfristigere und flexiblere Nutzungskonzepte bis zum künftig entscheidenden Vermietungs- und wertbildenden Faktor:
Wie digital ist Dein Gebäude? Wie digital ist Deine Firma? Und wie gut ist beides verknüpft?
Doch wer wird den Ertrag generieren?
Der Anteil der IT-Unternehmen an der Messe wird wachsen und die ergänzenden Dienstleistungen sowie die ersetzenden Angebote werden einen immer grösseren Anteilen an Markt und vor allem an den Messen erreichen. Es wird spannend 😉
Viele Immobilienunternehmen stehen heute mit breiter Brust da, in der aktuellen Marktsituation können sie vor Kraft kaum laufen. Daher schaut man sich die neuen Entwicklungen und Marktteilnehmer gern an – aber man nimmt diese nicht wirklich als Konkurrenz oder Gefahr ernst. „Das haben wir immer so gemacht“ … „Das ist nur eine Modeerscheinung“ etc.
Das Immobiliengeschäft wird in fünf Jahren deutlich anders aussehen. Die Leistungen werden fragmentierter sein – es wird mehr Marktteilnehmer geben. Es wird auch in der Immobilienbranchen arbeitsteiliger gearbeitet. Der kluge Kaufmann bereitet sich heute – in guten Zeiten und mit vollen Taschen – auf die Herausforderungen für die Zeit vor, wenn der Markt vielleicht nicht mehr so bullish ist und dann wettbewerbsfähig zu sein.
Michael Piontek
08.09.2017
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Professionelle Kunden haben im Gegensatz zu Privatkunden nicht unbedingt bessere Anlagemöglichkeiten. Die Banken scheuen bei Privatkunden (auch aufgrund des geringeren Anlagekapitals) derzeit noch weitgehend vor Negativzinsen zurück. Bei professionellen Kunden ist dies anders. Hier werden zumindest ab einem Schwellenwert (von z. B. EUR 1 Mio.) als Verwahrgebühren getarnte Negativzinsen fällig. Zudem haben professionelle zusätzliche Risiken zu beachten:
- Die Rating-Bonitäten der Banken haben sich seit Aufstellung der Abwicklungspläne („Testament“) Anfang 2016 deutlich verschlechtert und erst langsam wieder erholt,
- Die Obergrenzen der Einlagensicherungssysteme werden je Kunde derzeit deutlich heruntergefahren
- Es ist fraglich, ob die einzelnen Sicherungssysteme der Bankengruppe einen großflächigen Ausfall einzelner oder mehrerer Banken kompensieren können.
Die Bonitätseinschätzungen der Banken lassen sich am besten an den CDS-Spreads (Credit Default Swaps) ablesen. Die klassischen Ratings der Ratingagenturen verändern sich zu langsam und dokumentieren erst bereits eingetretene Schäden. Die täglich am Markt festgesetzten CDS-Spreads berücksichtigen neben den IST-Werten auch gewisse Markterwartungen. Hier gab es bei Großbanken erhebliche Schwankungen in 2016 und zu 2017. Heute liegen die CDS-Spreads wieder etwas „freundlicher“.
Dennoch müssen nicht nur die klassischen Geldanlagen auf verschiedene Banken verteilt werden – sie müssen ach auf verschiedene Bankengruppe verteilt werden, um die verschiedenen Einlagensicherungssysteme nutzen zu können. Nur so lassen sich die Risiken minimieren.
Um dem Bonitätsrisiko der Banken zu „entkommen“ bleibt natürlich auf der Weg in andere Anlagen. Bei kurzfristigen Geldanlagen also kurzlaufende Wertpapiere (Staatspapiere, Industrieanleihen) oder Geldmarktfonds. hier ist das das Risiko des Emittenten bzw. die Qualität der im Fonds befindlichen Wertpapiere zu analysieren.
Hier lohnt sich ein Blick in die jeweilige Risikoklasse des Investments, die die Bank offenlegen muss:
Risikoklasse 1 ist sicherheitsorientiert! Infrage kommen beispielsweise einlagengesicherte Anlagen wie Tages-, Termin-, Festgeld, Sparbuch, -brief, -pläne, Bausparverträge oder Pfandbriefe und europäische Geldmarktfonds
Risikoklasse 2 ist konservativ! Hierzu passen festverzinsliche Wertpapiere, Anleihen mit guter Bonität, Rentenfonds Europa und geldmarktnahe Fonds
Risikoklasse 3 ist ertragsorientiert! Produkte wie beispielsweise Aktien, Aktienfonds mit europäischen Standardwerten, internationale Renten-, Aktien- und Mischfonds kommen hierzu in Betracht
Risikoklasse 4 ist spekulativ! Aktien und Aktienfonds mit europäischen und außereuropäischen Standardwerten, Zertifikate, Währungsanleihen mit mittlerer Bonität
Risikoklasse 5 ist sehr spekulativ! Hochspekulative Anleihen, ausländische Aktien-Nebenwerte, Optionsscheine, Futures, Optionen. Produkte der Risikoklassen 5 eignen sich nur für extrem Risikofreudige, die auch den Verlust des eingesetzten Kapitals verkraften können.
In den Risikoklassen 1 und 2 kämpft gegen die Null- bzw. Negativzinsen. Insbesondere Geldmarktfonds versuchen zumindest die eigenen Kosten einzuspielen um dann noch eine geringe Rendite auszuweisen.
In Klassen 3 gibt Fonds, die 2-5% versprechen, in Klasse 4 bis zu 8% (Fidelity).
In Risikoklasse 5 ist dann alles möglich – auch der Totalverlust, was daher nicht für den konservativen Anleger geeignet ist.
Ich gebe hier ausdrücklich keine Anlagetipps! Steuerliche Themen sind auch individuell zu prüfen! Ich persönlich gehe aber davon aus, dass europäische Staatsanleihen recht sicher sind, da die EZB bewiesen hat die Staatsschuldenkrise um jeden Preis lösen zu wollen. Hier mag es noch die eine oder andere Staatsanleihe geben, die aktuelle höhere Renditen als deutsche Staatsanleihen aufweisen. Bitte dabei immer das zwischenzeitliche Kursrisiko bei möglichen Zinssteigerungen beachten – am besten die Kurzläufer bis zum Ende halten. Geldmarktfonds können interessant sein, man darf sich aber natürlich nicht von vergangenen Performance blenden lassen sondern die aktuelle Struktur einer Zukunftsanalyse nach den eigenen Erwartungen (stressen) unterziehen.
Komplexe strukturierte Produkte von Banken sehe ich kritisch., Hier ist der Gewinn der Bank schon bei Auflage gesichert und der Kunde benötigt Spekulationsgewinne und -Effekte, um seinen „Teil“ des Profits zu erlangen. Bei Anlagen in Fremdwährung ist das Währungsrisiko bzw. die -chance spannend, aber wie die kürzere Vergangenheit zeigt tatsächlich riskant. Ob der Euro jetzt noch mal fällt – zumal der EZB mittelfristig Zinserhöhen zugetraut werden – bleibt abzuwarten. Spannenderweise senkt der höhere Euro wieder die Inflation durch die günstigen Importe – und mindert den Zinserhöhungstrend.
Michael Piontek
05.09.2017
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Die Inflation stieg wie angekündigt im Jahresverlauf von Mai bis August auf 1,8% (ggü. Vorjahresmonat). Haupttreiber waren wieder Energiekosten und Nahrungsmittel. Der Einfluss der Energiekosten wird sich aber bis zum Jahresende aber wohl umkehren: So lag der Ölpreis Brent zum Jahresende 2016 bei USD 57 – gegenüber USD 52 heute.
Wenn die Nahrungsmittelpreise diese „Lücke“ nicht schließen – liegt die ALDI-Butter heute doch auf einem 16-Jahreshoch – wird die Inflationsrate zum Jahresende deutlich sinken. Dies wird die Argumentation für eine straffere Zinspolitik schwächen.
Draghi hat nach meiner Meinung ohnehin kein gesteigertes Interesse an steigenden Zinsen. Die Staatsschuldenkrise ist noch nicht gelöst – aber die EZB kann aber nicht unbegrenzt weiter Staatsanleihen kaufen. Sie hält wohl 13% der italienischen und bis zu 30% der deutschen Staatsanleihen. Der Ankauf von Unternehmensanleihen ist wettbewerbsrechtlich auch schwierig, da nur einige, wenige Unternehmen in den Genuss der niedrigen Zinsen kommen.
Daher wird die EZB das Anleiheankaufsprogramm zwar verlängern, das Volumen aber sukzessive weiter reduzieren. Ausstieg ohne deutlichen Zinsanstieg wäre Herrn Draghi wohl am liebsten.
Zinsanhebungen verbieten sich derzeit aufgrund des hohen Eurokurses ohnehin. Ein weitere Aufwertung durch höhere Anlagezinsen würde die Exportwirtschaft der Eurozone treffen. Zumal Frau Yellen die Zinsen wohl doch nicht so schnell und konsequent erhöhen wird. Ich bin gespannt, ob 2017 überhaupt noch ein Zinsschritt der FED kommt.
Daher bleiben die kurzfristigen Zinsen wohl noch eine Weile niedrig. Die langfristigen Zinsen werden sich wohl marktgetrieben in den nächsten 18 Monaten leicht erhöhen – ohne deutlich an Dynamik zu gewinnen.
