Michael Piontek
20.07.2017
Allgemein,Real Estate Keine Kommentare
Schon seit langem wird darüber diskutiert, wo und wie wir in 5 oder 10 Jahren arbeiten. Und ich sitze immer noch am Schreibtisch in einer Büroetage. Vor 5 Jahren waren wir uns sicher, dass die Menschen heute mehr zu Hause arbeiten würden. Es würden weniger Büroflächen gebraucht. Vor 10 Jahren standen große Büroflächenbestände leer – auch in Berlin (heute unvorstellbar).
Doch bleibt deshalb alles so wie es war? Werden wir immer weiter so arbeiten? Und werden die Büroimmobilienunternehmen immer so weiter vermieten können?
Es hat sich einiges verändert. Es gibt auch bereits einige Branchen, die durch neue, disruptive Geschäftsmodelle sehr hart getroffen wurden. Im Immobilienbereich es häufig der wohnwirtschaftliche Bereich, in dem Veränderungen starten. Dort ist „Masse“ und Modelle können sich erproben. Dann ist zu prüfen, ob sich das Modell auch auf andere Bereiche (z. B. Büro etc.) übertragen lässt. Erprobungen starten zudem immer gern im kurfristigen Bereich. Geschäftsmodelle mit kurzer Laufzeit zeigen schneller einen möglichen Erfolg oder Mißerfolg als langfristige. Und der Kapitaleinsatz ist häufig auch geringer und schneller wieder abzubauen. Weiterlesen
Michael Piontek
05.07.2017
Allgemein,Finance Keine Kommentare
Die Frage erscheint trivial – doch scheint in heutigen Zeiten vieles an den Zinsen zu hängen … Ist das auch wirklich so?
Zum Einen: Nur die langfristigen Zinsen steigen – die kurzfristigen bleiben derzeit noch stabil niedrig. Die Versteilung der Zinskurve freut die Banken – da kann wieder Geld mit Fristentransformation verdient werden.
Für den Immobilieninvestor bedeutet es natürlich, dass die langfristigen Kredite bzw. Zinssicherungen teurer werden. Freude hat der, der bereits im Juni seine großen Positionen eingedeckt hat.
Der langfristige Investor muss bei seinen Wirtschaftlichkeitsberechnungen nun höhere Zinslasten einpreisen. Geplante niedrige Anschlussfinanzierungen in der Zukunft werden ggf. teurer. Wenn er über die Eigenkapitalrendite investiert, wird dies zu geringeren Geboten führen.
Doch zurück zur Frage: Belastungen für die G+V werden durch die höheren langfristigen Zinsen nur sehr moderat entstehen. Die meisten Investoren haben einen höheren Anteile der Darlehen noch zinsgesichert. Die variablen Zinsen sind (noch) niedrig.
Kurzfristig werden die steigenden Zinsen sogar positive Effekte haben, da die Marktwerte der Swaps (so der Investor solche hat) steigen und einen positiven Beitrag zur G+V und / oder dem Eigenkapital bringen.
Bleibt die Frage nach den Immobilienwerten: Werden steigende Zinsen die Immobilienwerte nach unten drücken? Das glaube ich für die meisten Fälle nicht. Die Immobilienwerte sind stark Nachfragegetrieben. Höhere Fremdkapitalzinsen spielen vor dem Hintergrund des hohen Eigenkapitals im Markt nur eine untergeordnete Rolle. Anders liegt dies bei Alternativanlagen. Wenn Alternativanlagen höhere Renditen abwerfen, wird das Eigenkapital nicht mehr in die Immobiliennachfrage wandern. Auch ist der Effekte Nutzungsart und lagegetrieben. Wenn der Liegenschaftszins nur noch aus dem risikolosen Zins ohne wesentliche Objekt-, Lage- und Nutzungsaufschlägen besteht, dann wird der Anstieg des risikolosen Zinses den Wert ggf. mindern. Negative Bewertungsergebnisse können dann die G+V belasten.
Wenn Banken situativ sinkende Immobilienwerte bei Ihnen beklagen, dann verweisen sie diese doch auf die gesunkene negativen Marktwerte der Swaps – dadurch ist auch das Kreditrisiko der Bank gesunken und es sind Beleihungsspielräume freigeworden. Fragen sie doch mal nach dem LTV inkl. der Zinssicherungskreditlinien.
By the way: Ich hatte bereits mehrfach angekündigt, dass die Gefahr einer Zinserhöhung am langen Ende im zweiten Halbjahr 2017 vor dem Hintergrund eines möglichen Taperings 2018 deutlich steigt.
