Michael Piontek
29.06.2017
Allgemein,Finance Keine Kommentare
Die Immobilienzeitung berichtet – wie auch ich am 11.06. – in ihrer Ausgabe 26/2017 von heute über den erheblichen Druck auf die Finanzierungsmargen.
Zitat: „Seit Jahren befinden sich die Margen für gewerbliche Immobilienkredite in Deutschland im Sinkflug. Von im Schnitt 134 Basispunkten Nettobestandsmarge im Jahr 2013 sind drei Jahre später nur noch 108 Basispunkte übrig geblieben. Damit fiel die Marge im vergangenen Jahr sogar noch tiefer, als die Banken selbst ein Jahr zuvor an gleicher Stelle prognostiziert hatten (111 Basispunkte). „Bis Ende 2017 steuern wir auf die 100er-Marke zu“, ist Irebs-Geschäftsführer und Studienmitautor Markus Hesse überzeugt.“
Die Studie geht von weiter deutlich sinkenden Kreditmargen im Jahresverlauf aus, trotz der kommenden Belastungen der Banken aufgrund von Basel4 und weiterer Regulierung.
Es bleibt abzuwarten, wie weit die Margenkompression bei den Banken noch gehen kann. Der Wettbewerb um Marktstellung und im kommenden Übernahmekarussel (siehe meinen letzten Beitrag) wird die Situation noch etwas anheizen. Wobei mit fortschreitender Margenreduzierung die Anzahl der mitbietenden Banken abnehmen wird. Erste „Ausfälle“ gibt es bereits jetzt. Daher ist es als Kunde wichtig die Banken zu kennen, die Wettbewerbstreiber sind.
Michael Piontek
28.06.2017
Allgemein Keine Kommentare
Die Banken klagen aktuell laufend und mit steigender Schärfe über die Niedrigzinsen. Da durch entgingen erhebliche Einkünfte, die Sparer würden enteignet und die Stabilität des Bankensektors würde geschwächt. Gleichzeitig belasten die steigende Regulierung, das „Bankentestament“, der selbst mitgestaltete Kreditmargenwettstreit und das grosse Filialnetz.
Doch eigentlich muss man die Bankensituation in grösserem Zusammenhang sehen.
Weiterlesen
Michael Piontek
17.06.2017
Allgemein Keine Kommentare
Die EZB versucht – offiziell – seit Beginn der Maßnahmen zur Erhöhung der Geldmenge und niedrigen Zinsen die Inflation nahe aber knapp unter 2% zu halten.
Doch weder die niedrigen Zinsen noch die Anleihekäufe hatten wirklich Erfolg. Der Ankauf von Staatsanleihen aus Bankbestände erhöhte zwar die Liquidität der Banken, diese gaben das Geld aber nich wie gedacht als Zusätzliche Kredite an Unternehmen weiter. Insbesondere in den Krisenstaaten blieben die Banken „zugeknöpft“, die hatten anders zu tun. Die überschüssige Liquidität wurde stattdessen trotz Negativzinsen bei der EZB angelegt.
Weiterlesen
Michael Piontek
13.06.2017
Allgemein Keine Kommentare
Aus gegebenem Anlass eine kurzer Ausblick auf das, was kommen kann – und wohl auch kommen wird:
Derzeit haben wir eine scheinbare Transparenz über die Angebotsmieten durch die Onlineportale. Was wir schon weniger wissen sind die echten Abschlüsse, was wir eigentlich nicht umfassend kennen, sind die Bestandsmieten.
Doch das wird kommen: Bereits jetzt gibt es die Angebote von Onlinediensten, die eigene Miete auf Verträglichkeit mit der Mietpreisbremse untersuchen zu lassen. Natürlich kostenlos. Dabei werden die notwendigen – umfassenden – Daten erhoben und gespeichert. Ein wahrer Datenschatz entsteht. Denn was kann man nicht alles damit machen. Kennt man von vielen Mietern die Adresse, Mieten, Ausstattungsmerkmale und ggf. Mietvertragslaufzeiten kann man zielgerichtet aus vorhandenen Onlineportalen Alternativwohnung anbieten die entweder günstiger oder bei gleichem Preis besser ausgestattet und angebunden sind. Natürlich gleich mit dem Umzugskomplettpaket bestehend aus Umzugsfirma, neuen Telefon-, Internet und Stromvertrag etc.
Kleiner Nebenverdienst: Wenn die Miete über dem Mietpreisspiegel liegt kann gleich ein juristisch fundiertes Anschreiben an den Vermieter heruntergeladen werden.
Das funktioniert genauso gut mit Betriebskistenabrechnungen. Da erhält das Onlineportal auch gleich noch die Daten zu den Versorgungsverträgen des Vermieters. Bei falschen Betriebskostenabrechnungen gibt es dann auch gleich wieder ein passendes „Anwaltsschrieben“ – auch hier gegen Gebühr versteht sich.
Und was bedeutet das für die Eigentümer und Vermieter? Wenn die Daten bei einer geeigneten Datenbank abgelegt sind, kann er seine Wohnungen nicht mehr über Marktmiete bzw. Vergleichsmiete vermieten. Mehrmieten muss er zurückzahlen, ggf. wird ihm das Objekt auch noch leergezogen.
Den Vermietern droht eine ähnliche Transparenz wir den Strom- und Gasanbietern. natürlich zieht der Deutsche nicht so schnell um wie der Gasanbieter wechselt. Aber ein Gasanbieter muss auch nicht Einnahmen über Marktniveau rückwirkend zurückzahlen. Vermieter schon.
Ob sich diese Transparenz wirklich vermeiden lässt ist fraglich. Die technische Entwicklung schreitet voran und erschließt diese Märkte. Aber vielleicht kann man diese Daten in Mietverträge gegen Pönale vertraulich machen.
Ignorieren sollte die Immobilienwirtschaft diese Entwicklung auf jeden Fall nicht. Hier müssen ggf. eigene Gegenmodelle entwickelt werden, die ein stärkere Mieterbindung und zusätzliche Dienstleistungen bieten.
Michael Piontek
11.06.2017
Allgemein Keine Kommentare
Alle (auch ich) sprechen über das Zinsniveau. Wann wird die EZB handeln? Wird die FED-Zinserhöhung bei uns Wirkung zeigen? Was macht der Ölpreis?
Dabei sind noch andere Aspekte zu beachten.
– Gibt eine Bank negative Einstandsätze an seine Kreditkunden (nicht auf der Anlageseite) wieder? Das war vor wenigen Jahren noch kaum durchsetzbar. Heute kann dies weitgehend durchgesetzt werden.
– Welche Kreditmarge hat eine Bank früher zugesagt? Hier haben sich deutliche Bewegungen in den letzten Jahren vollzogen.
Daher gibt es neben dem aktuellen Zinsnievau und der eigenen Erwartung der zukünftigen Entwicklungen weitere Aspekte, die eine aktuelle Anpassung sinnhaft erscheinen lässt. Dies auch vor dem Hintergrund, dass Basel4 die Eigenkapitalkosten der Banken bei Finanzierungen weiter steigern wird. Daher werden die Verhandlungen bzw. Ausschreibungen zu Kreditmargen in den nächsten Jahren ggf. schwieriger.
Während die Kreditmargen im wohnwirtschaftlichen Bereich sich langsam den Werten früherer Kommunaldarlehen nähern, ist im Bereich der Büroimmobilienfinanzierung das ehemalige wohnwirtschaftliche Niveau erreicht. Die nächste Gruppe der Handels- und Logistikimmobilien durchbrechen ebenfalls die „1%-Grenze“ nach unten.
Heute sehen wir durchweg positive Rahmenbedingungen zur Anpassung von Finanzierungen, die auch sich in Bezug auf die Kreditmargen im nächsten Jahr ggf. verschlechtern werden.
Michael Piontek
11.06.2017
Allgemein Keine Kommentare
Die EZB hat das Ziel ausgegeben, die Inflation bis knapp unter 2% zu erhöhen. Das sich jetzt die Inflation in 2017 allein aufgrund der Energiekosten (Ölpreis) erhöht hat ist genauso relevant wie, das in 2016 die Inflation aufgrund der historisch niedrigen Ölpreise so niedrig war. Die Kerninflation kommt nicht deutlich über 1% hinaus. Dazu müssten Löhne und Investitionen der öffentlichen Hand erst deutlich steigen. Selbst die deutlich gestiegenen Bau,- Immobilien- und Mietpreise haben keine Inflation beflügelt.
Was soll die EZB tun? Auch da die (ölpreisgetriebene) Inflation im Jahresverlauf wieder nachgeben wird, wird die EZB so schnell keine deutliche Anpassungen ihrer Politik vornehmen. Dabei ist auch zu beachten, dass ein ggf. in 2018 beginnendes Tapering der EZB dem Markt ja wieder Liquidität entziehen und damit die Inflation wieder absenken wird. Daher kann die EZB nach dieser Logik eigentlich erst agieren, wenn die Inflation eine eigene Dynamik und Stabilität aufweist. Jetzt kann man natürlich anmerken, dass die Geldschwemme der EZB ja auch kaum Inflationswirkung hatte – warum soll dann die Gegenmaßnahme die Inflation wieder senken? Das wird spannend werden – hier spielt wieder die Psychologie eine große Rolle.
Aber schauen wir auf das grossse Bild. Die EZB wird erst Zinserhöhungen angehen können, wenn die Staatsschuldenkrise der Eurostaaten überstanden ist (wie das auch immer aussehen wird). Dazu müssten tatsächlich massive Reformen in allen (!) Eurostaaten erfolgen. Auch bei uns. Eine Abgabe von Kompetenzen nach Brüssel, mehr statt weniger Europa. Das ist weder in den „starken“ Staaten, die derzeit mit nationalistischen Tendenzen kämpfen, umzusetzen noch in den „schwachen“ Staaten, deren Reformwillen von den niedrigen Zinsen gelähmt wird. Was nicht muss, wird nicht passieren.
Daher werden die Falken steigender Zinsen noch etwas warten müssen…
