Michael Piontek
30.05.2017
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Wie von mir zuletzt am 04. April vorhergesagt, sinkt die Inflation nach dem Hoch im April im Mai wieder. Die Rate ist von 2% im April auf 1,5% in Mai gesunken. Der Grund ist wie angekündigt der nicht weiter steigende Ölpreis. Während die Nahrungsmittelpreise stiegen, sind die Kosten für Dienstleistungen fast in gleichem Umfang gesunken.
Der Ölpreis läuft seit Dezember 2016 in einem stabilen seitwärtigen Korridor. Die letzten drei Monate mit einigen Ausschlägen nach unten, da die angekündigten Förderungsdrosselungen nicht wirklich am Markt sichtbar wurden. Diese Entwicklung wird sich durch die in den USA aus politischen Gründen wieder steigende Frackingproduktion eher noch verstärken. Der Iran wird sich auch politischen Gründen nicht dem Wunsch Saudi-Arabioens auf eine Drosselung der Produktion beugen. Da die Inflation eine reine year-to-year Betrachtung ist, wird der Effekt des Ölpreises ab Herbst daher voraussichtlich keine Rolle in der Inflation mehr spielen.
Auf dem Weg bis zum Herbst dahin wird es noch Ausschläge der Inflation nach oben geben – insbesondere bis Mitte August. Der Grund dafür ist, dass bis Mitte 2016 die Tiefststände des Ölpreises gesehen wurden. Im Gesamtjahr erwarten ich einen Inflationswert von ca. 1,7% – ohne damit aber eine Tendenz für 2018 zu weisen.
Mittel- und langfristig wird die Inflation ohne die Unterstützung des Ölpreises nicht über 1,5% steigen, da der restliche Warenkorb (insb. Dienstleistungen) nicht stärker steigen wird. Der Effekt der Wohnunsgmieten treibt zwar in den Grossstädten, in den anderen Lagen Deutschlands allerdings nicht. Auch das BIP wird Deutschland in diesem Jahr wohl nur um 1,5% steigen.
Ich selbst glaube auch, dass wir aus demografischen Gründen (Fachkräftemangel) auch langfristig kaum BIP-Wachstumsraten über 2% sehen werden.
Michael Piontek
22.05.2017
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Seit längerem wird bereits eine Preis-Blasenbildung am Immobilienmarkt beklagt – bisher vor allem im Wohnimmobilienbereich.
Aber ist das auch so? Was passiert, wenn die Zinsen – wie von vielen angenommenm -steigen?
Die Kaufpreise von Eigetumswohnunge, Mehrfamilienhäusern und auch Einfamilienhäusern sind in den letzten 5 Jahren deutlich gestiegen. Aber ist der Preisanstieg bereits zu Ende? Sind 5.000 € / qm in der City-West für eine Eigentumswohnung zu hoch? Oder 10.000 € / qm für eine denkmalgeschützte Immobilie? Oder ist das 30- oder 35-fache der Jahresnettomiete für eine Wohnanlage in Berlin überteuert?
Es kommt wie immer auf verschiedene Faktoren an – und welche Ziele man verfolgt.
Bei der eigengenutzten Immobilie kommt es auf viel mehr Faktoren an, als bei Vermietungsobjekten. Das subjektive Wohlempfinden, die Nähe zu persönlich wichtigen Anlaufpunkten ist wichtiger als der harte qm-Preis.
Bei den Vermietungsobjekten kommt es natürlich auf die Mietrendite an. Und die Mieten steigen in Berlin. Aber dies ist je nach Lage unterschiedlich. Die Angebotsmieten für Neuvermietungen steigen sehr deutlich – die Bestandsmieten nicht so stark. Hier kommt es aufgrund der Presse auch zu subjektiven Fehleinschätzungen.
Die Kaufpreise haben sich aber stärker entwickelt als die Mieten. Während der Mietspiegel jetzt von 5,8 € / qm auf 6,4 €/qm gestiegen ist, haben sich die Kaufpreise deutlich stärker erhöht. In den letzten 3 Jahren allein um rd. 1.000 € / qm (= rd. 25%) (Quelle: Immowelt.de)
Doch wo geht es hin? Durch die Zuanderung aus dem Ausland aber vor allem aus dem Inland steigt die Einwohnerzahl in Berlin – und wird Druck auf die Mieten ausüben. Und das Mietniveau liegt in Berlin auch noch unter dem Vergleich anderer Hauptstädte. Allerdings muss man auch beachten, dass die Einwohner Berlins auch keine TOP-Mieten in großer Breite bezahlen können. Die Kaufkraft ist noch niedrig, die Arbeitslosigkeit noch hoch. Ein Mieter in München kann 2.000 € pro Monat für Wohen ausgeben – da bleibt noch genügend zum Leben. In Berlin wäre dann kein Geld mehr für Essen übrig. Deshalb ist die Preishöhe der Miete im Bereich der Nachfrage in der Breite Berlins (Top-Lagen, in denen dann die Verdrängung einsetzt, ausgenommen) faktisch begrenzt.
Das führt dazu, dass die Mietverfältiger im Kaufpreis deutlich gestiegen sind. Bei 7 € Miete / qm ergibt sich beim 35-fachen ein Kaufpreis von fast 3.000 € / qm. Und dies für grosse Wohnungspakete mit meistens sehr durchschnittlichem Zustand und ohne Möglichkeit der sinnhaften Aufteilung und Mieterprivatisierung (dies ist schon öfters in Berlin gescheitert). Der Nachfragedruck / Anlagedruck der Investoren treiben die Vervielfältiger weiter nach oben.
Doch was passiert, wenn die Zinsen steigen? Viele führen aus, dass der Anlagedruck weiter bestehen bleibt – unabhängig vom Zinsniveau. Die Fremdfinanzierung spielt tatsächlich eine deutlich geringere Rolle als früher.
Doch ist das so? Was ist, wenn die Anleger wieder zu höheren Zinssätze in Staatsanleihen oder andere Alternativanlagen inevstieren können? Bleibt dann der Druck auf dem Immobilienmarkt? Wohl kaum in gleicher Intensität.
Auch auf der Bewertungsseite droht ggf. Ungemach. Der Liegenschaftszins besteht aus dem risikolosen Anlagezins zzgl. objekt- und lagespezifischer Faktoren. bei TOP-Lagen bzw. sehr hohen vervielfältigern ist der Anteil des risikolosen Zinses im Liegenschaftszinses höher, da die objekt- und lagespezifischer Faktoren untergewichtet werden bzw. zurücktreten. Wenn dann der risikolose Zins im Rahmen einer allgemeinen Zinserhöhung steigt, wird dies diese Immobilien zuerst und am stärksten treffen.
Fazit: Der Kaufpreisanstieg für Wohnimmobilien hat zu einer deutlichen Erhöhung der Vervielfältiger geführt. Ein Teil liegt sicherlich in einer Nachholung bzw. Marktapassung geschuldet. Wenn wir aber in Richtung eines Faktors 40 laufen, ist sicherlich ein Blase zu sehen, da die Mieten hier in Berlin niemals nachkommen können. Eine Zinserhöhung würde die Blase dann sichtbar machen, da die Immobilienwerte zumindest leicht fallen würden. Es würde allerdings die Banken dieses mal nicht treffen, da dieser Bereich in den Finanzierugen mit Eigenkapital abgedeckt wurde.
Michael Piontek
13.05.2017
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Digitalisierung, FinTechs und PropTechs werden derzeit vor allem in Bezug auf innerbetriebliche Effizienzsteigerung und neue Geschäftsfelder – vor allem durch neue Marktteilnehmer aus dem IT-Bereich – gesehen und diskutiert.
Ein wichtiger Haupteffekt der Digitalisierung ist jedoch auch die innerbetriebliche Absicherung von Prozessen und Abläufen. Dies dient der Qualitätssicherung, Ablaufsicherung und dem Internen Kontrollsystem (IKS) jedes Unternehmens.
Ein elektronischer Rechnungsworkflow schafft nicht nur Effizienzgewinne durch die beschleunigte Abwicklungen und Transparenz der verwendeten Unterlagen in einem Dokumentenmanagementsystem, sondern stellt auch den Prozess im Sinne des Unternehmens sicher und vermeidet Fehler. Weiterlesen
Michael Piontek
07.05.2017
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Derzeit bieten viele Prop-Techs Unterstützungen, ergänzende Dienstleistungen und Drittverwertungen der Big Data-Informationen.
Doch was ist die nächste Ebene? Wann wird eine Kapitalsammelstelle das Geld einsammeln, um das komplette Bewirtschaftungsgeschäft eines Immobilieneigentümers zu übernehmen? Nicht nur als Assetmanager wie ein Betreiber auf Rechnung des Eigentümers, sondern auf eigene Rechnung ohne jedes Risiko für den Eigentümer.
Michael Piontek
07.05.2017
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Am 08./09.05.2017 treffen Sie mich auf der GRI in Frankfurt / Main. Ich freue mich auf den Austausch zu Immobilien- und Finanzierungsthemen, insbesondere auch zu den Anforderungen und Chancen der Digitalisierung in beiden Bereichen. Diskutieren Sie am Montag um 14.30 Uhr mit…
Michael Piontek
03.05.2017
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In meinem Vortrag „Zinspolitik der europäischen Zentralbank“ an der HTW am 11.05.2017 gehe ich auch kritisch auf die Ist-Situation ein und gebe eine Ausblick auf mögliche Entwicklungen und Risiken. Anmeldungen zur kostenfreien Veranstaltung sind hier möglich:
https://www.eventbrite.de/e/zinspolitik-und-die-folgen-fur-den-immobilienmarkt-tickets-32621060470?aff=Facebook
Ich freue mich auf die Diskussion.
