Michael Piontek
31.10.2016
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Wie bereits in einem früheren Beitrag ausgeführt, gibt es mehrere Parameter, die auf stabile bis leicht steigende langfristige Zinsen hindeuten können.
Die Inflation ist durch den OPEC Beschluss etwas angeschoben worden und wird wohl nächste Jahr die 1 % erreichen. Der Ölpreis stieg auf über 50 USD (Brent) und ist auch dort geblieben. Die FED wird wohl in den nächsten 6 Monaten die Zinsen anheben – wenn auch insgesamt im Jahr 2016 deutlich geringer rund später als am Jahresanfang diskutiert. Das Wirtschaftswachstum in der EU ist stabil. Das alles kann die EZB als Erfolg ihrer Politik missdeuten… Weiterlesen
Michael Piontek
21.10.2016
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Es gibt viele Ideen zur digitalen Entwicklung der Immobilienwirtschaft – auch für die Büroimmobilien. Was es in unseren Branche aber noch mehr gibt sich Fragezeichen und ein zu langsames Adaptieren der Entwicklung.
Es lohnt sich ein Blick auf den Wohnungsmarkt – was kam da Neues auf den Markt? Was könnte auch auf den Büromarkt anwendbar sein?
Dort gibt es Vermittlungsplattformen für Wohnen – auch auf Zeit, auch für Co-Wohnen. Im Bürobereich kennen wir jetzt inzwischen auch Co-Working-Spaces, Kurzanmietungen von möblierten Büros (in verschiedenen Qualitätsabstufungen). Dies wird aber i. d. R. nicht vom Immobilieneigentümer angeboten – sondern von einem Unternehmen, dass als Mieter der Gesamtfläche auftritt und dann ausstattet und Arbeitsplatzweise oder „Zimmerweise“ untervermietet.
Doch was ist mit den klassischen Büroanmietungen auf mittlere bis längere Zeit? Gern vereinbaren die Immobilieneigentümer langlaufende Mietverträge, bauen dem Mieter dafür die Fläche auch gern individuell zurecht. Früher waren die großen Single-Tenants bei Investoren und Banken besonders beliebt – heute hat man erkannt, dass Muli-Tenant zwar aufwändiger aber im Zweifel sicherer ist. Aber was sagt der Kunde / Mieter in heutigen Zeiten dazu? Nicht selten ist für den Mieter die lange Laufzeit von 5 oder 10 Jahren gar nicht zu übersehen. Hat er in der Zeit Mehrbedarf oder weniger?
Wäre ein Mieter nicht eher bereit eine standard- (mit hoher Drittverwendungsfähigkeit) ausgestattete Fläche anzumieten, wenn er dafür nur kurze Festlaufzeiten oder Kündigungsmöglichkeiten hätte? Er könnte dann seinen Platzbedarf flexibel gestalten – und die Kosten damit optimieren. Insbesondere bei den neuen, wachsenden Unternehmen ist das sicherlich eine Möglichkeit ggf. möblierte Büros auch auf einen längeren Zeitraum zu vermieten. Das höhere Risiko des Eigentümers auf Leerstand (teilweise) und Nachvermietung (schneller) muss natürlich durch einen höheren Mietzins ausgeglichen werden. Dies erscheint aber möglich, da auch aus anderen Gründen die größeren Mieter ihre Mietverpflichtungen kritisch betrachten werden. Nach IFRS müssen solche langläufigen Verbindlichkeiten nach bestimmten Regeln ab 2017 passiviert werden. Das kann die Attraktivität von kurzlaufenden Mietverträgen deutlich erhöhen.
Es wird die erste Plattform, das erste Unternehmen kommen, das als Zwischenmieter diesen Mehrertrag abschöpft. Warum sollte der Immobilieneigentümer dieses Geschäft abgeben? Er könnte die Fläche teurer anbieten und auch Marktmietentwicklungen viel schneller antizipieren als mit einem Staffelmietvertrag bzw. einem indexierten Mietvertrag (vor allem in heutigen, inflationsarmen Zeiten)
Diese Plattformen werden dann natürlich weitere Dienstleistungen anbieten oder vermitteln. Von Reinigungsservice, Getränkelieferungen bis zum Wachschutz. Was kann man noch liefern / anbieten? Internetzugang (Glasfaser), Serverkapazitäten und Empfang/Telefonservice. Kurz gesagt alles, was der Mieter nicht selbst in seinem Kerngeschäft erbringt.
Was sind noch für Geschäftsmodelle im Immobilienbereich denkbar?
- Bessere und schnellere (Online-) Informationen über Geschäftspartner (Bonitäten, Branchen etc.) um schnell auf mögliche Risiken (aber auch Chancen) reagieren zu können.
- Bessere und laufende Bereitstellung von Informationen im Umfeld der eigenen Immobilien (Maklerunabhängig) über Mietentwicklung und einzelne Deals.
- Allgemein zugängliche Handwerkerkopplungen, die sich auch online an die eigene IT-System anschließen lassen.
Mittelfristig werden Immobilieneigentümer nicht mehr um die Gründung einer eigenen Service-GmbH herumkommen – sonst verliert er nicht nur Ertrag sondern über die externen Dienstleister am Ende auch seine Mieter.
Michael Piontek
21.10.2016
Allgemein,Real Estate Keine Kommentare
Digitalisierung ist ein häufig diskutiertes Thema in unserer Branche. Doch wie geht es häufig voran? Wo sind die Stolpersteine?
Es startet (natürlich am Anfang) mit einem vernünftigen ERP-System. Viele setzen auf SAP, andere auf branchenspezifische Buchhaltungssysteme. Hierbei sollten aber auch gleich die Schnittstellen bedacht werden (automatisches Einlesen von Kontoauszügen, Schnittstellen zu Zahlungsverkehrsprogrammen, Schnittstellen zu Anderen Systeme, die mit den Daten weiterarbeiten könnten – wie z. B. Planungsprogramme)
Der nächste Schritt ist eine Planungssoftware in die die Ist-Daten des ERP-Systems übernommen werden können. Hier können dann weitere Annahmen für die Zukunft hinterlegt werden um eine Businessplanung aber auch ein Risikomanagement und Controlling umsetzen zu können. Im Planungsprogramm können Simulationen erfolgen und ggf. auch weitere Aufgaben (Risikoberechnungen) vorgenommen werden.
Zum operativen Finanzmanagement kann dann – zur Vermeidung von Excel-Hilfslösungen – ein Treasury-Management-System hilfreich sein. Hiermit können nicht nur operativen Liquidität, Darlehen und Zinssicherungen verwaltet und geplant werden sondern auch Zinsscherungen direkt abgeschlossen und ins das ERP-System „zurückgebucht“ werden. Problem bei diesen Systemen ist regelmäßig, dass die Systeme dominant ausgestaltet sind. dies bedeutet, dass dort alle Daten zu erfassen und pflegen sind – dies widerspricht der Logik alle Daten nur an einer Stelle zu pflegen um Dateninkonsistenzen und Medienbrüche zu vermeiden.
Der nächste Evolutionsschritt ist das ein Dokumentenmangementsystem zur Reduzierung (ggf. auch Vermeidung) von Papierablagen und -abläufen. Neben dem ersten Schritt eines digitalen Archivs (mit all den Themen „Verschagwortung“ und „einfaches Wiederfinden“) könne dort dann auch Workflows wie eine Rechnungsverarbeitung vom Eingang über Prüfung , Freigabe, Verbuchung bis zur Zahlung angelegt werden. Neben der Vermeidung von unübersichtlichen Papierablagen liegt der Vorteil hier vor allem in der Beschleunigung, Transparenz, Überwachbarkeit und Sicherheit der Abwicklung. Es können auch weitere Workflows wie Gewährleistungsverfolgung oder jegliches Vertragsmanagement abgebildet werden. Im Endergebnis kann die damit die korrekte Abwicklung aller Vorgänge sichergestellt werden.
Der wirkliche Schritt ins digitale Zeitalter erfolgt aber erst, wenn der Rechnungsworkflow dann auch autark bucht und somit Arbeiten und Personalkapazitäten im Rechnungswesen namhaft reduziert werden können. Dazu sind die Kontierungen bei den Geschäftsvorfällen einmalig zu hinterlegen.
Weitere Programme zur IT-gestützten Objekt- bzw. Mängelverwaltung lassen sich „anbauen“, z. B. Immo-Office. Hiermit können alle Objektmängel digital verwaltet und deren Abarbeitung überwacht werden – ggf. lässt sich auch eine Handwerkerkopplung angliedern.
Alle diese Daten lassen sich dann auch weiterverwenden: Mit QlikView oder Jeddox lassen sich aus den jetzt vorhandenen Daten automisiert Unternehmenspräsentationen (Company und Portfolio) gestalten. Es ist keine manuelle Erstellung, Pflege und Aktualisierung mehr erforderlich. Auch können Arbeitsplatzkonkret jederzeit relevante Daten wie z. B. Mietrückstände für Propertymanager, Kontostände für Liqui-manager und KPI´s für Controller in Echtzeit ohne manuelle Erhebung oder Abforderung bereitgestellt werden – natürlich auch mobil auf iPad oder iPhone. Hier sind umfangreiche Analysen und Informationsbereitstellung automatisch möglich – dazu greifen die System direkt auf die Datenbanken der Hauptsysteme ERP etc.) zu. Wie bisher können natürlich auch Mieterlisten etc. automatisiert mit Reporting Services für Banken oder auch intern bereitgestellt werden.
Durch die Digitalisierung lässt auch ein nahezu papierloses Büro erreichen. Mit Programmen wie One Note können Sitzungen vorbereitet, Informationen verfügbar und Dokumente gemeinsam bearbeitet werden. Große Leitzordner (in mehrfacher Ausführung) werden nicht mehr benötigt.
Ein weitere Vorteil: manuelle Arbeiten wir bei Reisekostenabrechnungen lassen sich deutlich reduzieren: Taxifahrten mit Mytaxi und parken mit Easypark sowie Tanken mit Tankkarten führen zu PDF-Rechnungen, die schlank im Rechnungsworkflow maschinell abgerechnet und bezahlt werden können. jede manuelle Verarbeitung von solchen belegen kostet zwischen 10 – 14 EUR – da lässt sich einiges sparen.
Zusammengefasst die Vorteile des digitalen Büros:
- zentrale Aufbewahrung aller Unternehmensdokumente
- Zugriff aller berechtigten Mitarbeiter auf Dokumente (Gruppendefinitionen)
- mobiles Arbeiten arbeitsplatzunabhängig
- umweltfreundlich, da weitestgehend papierlos
- platzsparend
- zeitsparend durch integrierte Workflows
- einfache Verfolgung von Fristen und Terminen
- sofortige Übersichtslisten, Analysemöglichkeiten, Kennzahlen über Dashboards durch Schnittstellenverknüpfung mehrerer Systeme
- eindeutige Zuständigkeitszuordnung
- automatisierte Abläufe (Rechnungsverbuchung)
Was bringt die Zukunft noch? Intelligenz in den Systeme. natürlich kann das DMS lernen Dokumenten nach speziellen Kennwörtern zu durchsuchen und zu verschlagworten. due Kennwörter hat das System durch die zuvor manuelle Verschlagwortung bereits eingegeben bekommen. Aus der Kombination kann dann erkannt werden um welche Dokumentenart es sich handelt und auch schon die weitere Verarbeitung festgelegt werden. die Systeme können bei neuen Vorgängen auch selbst den Bearbeitungsweg erlernen. Automatische Übertagung von geprüften und freigegebenen Datensätzen in alle relevanten Systeme ohne manuelles Handeln u. v. m.
Technische Fortschritte der Sensorik liefern Daten für die technische und kaufmännische Verwaltung. Die Fassade meldet durch Sensoren wann sie verschmitzt ist und bestellt ggf. sogar selbst die Reinigung (wenn z. B. in den letzten 6 Monaten keine abgerechnet wurde). das „Spielfeld“ ist noch sehr groß….
Michael Piontek
21.10.2016
Real Estate Keine Kommentare
Der Umfang der Transaktionen in 2016 hat zu 30.09.2016 einen Wert von 32,7 Mrd. EUR erreicht. Das ist beeindruckend – liegt aber immer noch 14% unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Das Ergebnis ist überraschend sehen wir doch eine sehr große und nicht abnehmende Nachfrage nach Investitionen in Deutschland. Es zeigt aber, dass die Angebotsseite trotz des erreichten hohen Preisniveaus noch nicht nachzieht. Neben den fehlenden Alternativinvestments bedeutet dies auch, dass die Bestandshalter wohl noch von weiter steigenden Preisen ausgehen. Zum anderen werden Immobilieninvestments in Zeiten knapper Rendite auch etwas intensiver geprüft – dies führt zu Verzögerungen.
Erneut hatten großvolumige Verkäufe und Portfoliodeals wesentlichen Anteil an den erreichten Umsätzen. Ich gehe davon aus, dass dies auch im letzten Quartal – das bekanntlich immer besonders strak ist – der Fall sein wird. Der Anlagedruck zum Jahresende könnte dazu führen, dass sich die Transaktionsgeschwindigkeit erhöht und in der Folge der Umsatz noch deutlich anzieht – und damit auch noch die 50 Mrd. EUR marke in Reichweite gerät.
Wir fast immer in der Vergangenheit haben Büroimmobilien der größten Anteil am Transaktionsvolumen. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei rd. 40% – im vergangenen Jahr lag er zeitweise bei über 50%.
Das markt „heiß“ ist zeigt auch an den auf breiter Front weiter gefallenen Renditen. Alle Top-Städte weisen Spitzenrenditen von unter 4% auf. Das „3“ ist die neue „5“ aus dem vergangenen Jahr ist längst Realität. Insbesondere institutionelle Anleger werden diese Entwicklung weiter vorantreiben – solange Alternativanlage weiter schlechter rentieren. Zum Jahresende werden wir dann wohl neue Tiefststände bei den Spitzenrenditen sehen – vielleicht sogar nahe 3,0% in München und Berlin.
Michael Piontek
12.10.2016
Allgemein,Finance Keine Kommentare
Wie bereits in früheren Beiträgen ausgeführt beeinflussen viele Faktoren die Zinsentwicklung im Euroland – einige halte ich aber für entscheidender als andere.
- Der Ölpreis sorgt für niedrige Inflationsraten die die EZB zu immer neuen zinssenkenden Maßnahmen verleiteten.
- Die FED-Zinserhöhungen sehe ich zuerst als ein Einfluss für den Wechselkurs EUR/USD und nicht als direkten Einfluss auf unser Zinsniveau.
- Psychologie hat einen hohen Einfluss auf das langfristige Zinsniveau.
Man muss auch klar zwischen den kurzfristigen Zinsen und den langfristigen Zinsen unterscheiden. In meinem Verständnis spiegeln sich in den langfristigen Zinsen (beeinflusst von weiteren Faktoren) u. a. die erwarteten kurzfristigen Zinsen der Zukunft wider.
Was bedeutet dies konkret?
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